上海金山首推農村集體經營性建設用地使用權作價入股 最佳化資源配置啟用“沉睡土地”

上海金山區朱涇鎮待涇村99宗、共計113。02畝農村集體經營性建設用地日前成功入股上海花涇建設發展有限公司，成為上海全市首例以土地使用權作價入股方式與社會資本合作開發經營的農村集體經營性建設用地。

根據協議，99宗集體土地入股時限為40年，與國有土地同權同價。土地入股後獲得的股權收益，按照“保底+收益”分配模式，持續為壯大鎮、村集體經濟賦能。值得一提的是，區別於常規“農地入股”的轉包、出租、互換、轉讓等模式，這99宗土地辦理“農轉用”後，沒有透過國家徵收，而是由村集體將40年使用權直接作價入股。

對於“另闢蹊徑”的初衷，朱涇鎮黨委書記李士權說：“長期以來，農村集體土地閒置荒廢、使用低效現象比較普遍，沒有發揮出最大效益。我們探索土地使用權作價入股模式，除了為啟用沉睡資源、助力產業發展外，更重要的是透過村集體經濟壯大，讓農民能有更長期穩定的收入來源，讓百姓切實過上‘戶有餘錢’的好日子。”

朱涇鎮希望透過促進土地資源最佳化配置，實現待涇村農村資產資本化、農村資源市場化、農民增收多元化目標，進一步觸發資源變資產、資產變股權、村民變股東的“三變”活力。此次，朱涇鎮率先啟用集體經營性建設用地使用權作價入股“鎮級統籌、村級推動、村民自願”模式，以村為基本實施單元，綜合集體土地面積、區位、規劃用途以及人口等因素，以“土地入股”為支點，打破了農業產業發展過程中形成的“戶自為界”局面，突破了一二三產業融合發展制約瓶頸，探索出一條土地資源可持續反哺新路徑。

　99本“土地證”解鎖點狀用地

近年來，隨著鄉村旅遊持續升溫，待涇村花開海上生態園遊客接待量節節攀升，但拉長旅遊產業鏈勢在必行。2019年7月，朱涇鎮與上海藍城花開海上建設管理有限公司簽訂了花海小鎮專案合作框架協議。雙方將建立市場化合作平臺，大力發展苗木花卉、家庭園藝產業和農業觀光旅遊，並配套建設農業與旅遊服務設施。

李士權介紹，根據發展構想，未來朱涇鎮花海小鎮建設專案將以花為媒、香為魂，不斷深挖花文化，延展香主題產業，實現為新老居民、遊客營造全年生活場景，建立景區度假村產業複合發展模型。專案建設首先是商業用地問題，於是由“地從何來”連帶出農業用地如何轉變為集體建設用地，集體建設用地如何合法商用，轉變後如何持續保障村民權益等一連串亟需一一破解的問題。

唯有勇於突破，才能煥發生機。隨著去年10月專案正式啟動，朱涇鎮在上海金山區委區政府大力支援下，以新修訂的《土地管理法》頒佈實施為契機，開始了探索之路。

花海小鎮專案區域面積3800畝，早在花海一期工程建設之時，朱涇鎮就結合村莊規劃劃片佈局。二期專案框架協議簽約後，迅速選址定位，最終確定了113。02畝的點狀用地。所謂點狀用地，即非一個區塊，而是橫跨待涇村12個自然組的99宗土地。首先要做的是為它們辦好“身份證”，可集體經營性建設用地點狀供地的不動產權證辦理，卻無先例可循。

李士權告訴記者，要發展還得能破題，朱涇鎮及金山區農業農村委、區規劃資源局以合法合規為前提，加速開始了相關政策研究與辦理流程核定。該專案從2019年10月份啟動立項，11月6日專案選址，2020年1月19日完成“農轉用”，5月19日取得供地批文，7月3日發證，僅用了半年多時間，就走完了99本不動產權證書申辦的全流程，成為上海農村集體經營性建設用地取得不動產權證書第一例。

　發展機遇共分享

合法持證後，朱涇鎮立即對99宗集體經營性建設用地進行地價評估。隨著評估價出爐，上海市金山區朱涇鎮待涇經濟合作社、上海金山區朱涇經濟聯合社以集體經營性建設用地使用權“作價入股”方式成功注資上海花涇建設發展有限公司，上海藍城花開海上建設管理有限公司按照約定的股權份額，以增資擴股方式追加出資額。根據出資比例，目前三方的股權分配及未來的收益分紅方案已經通過了待涇村社員代表大會表決透過。

“有了分紅的這部分收益，我們能更好地改善村裡的基礎設施，提高村民福利水平。專案建成後，酒店、民宿、文創商店等都將開始運營，到時會增加更多不同層次的就業崗位，老百姓在家門口不僅能就業，還能‘就好業’。”朱涇鎮待涇村黨支部副書記、主任彭雷輝談到未來喜上眉梢。

據悉，合同中三方還簽訂了保底協議，確保農民既得收益不因初次試點而減少。彭雷輝給記者算了一筆賬：按股權分配，113。02畝地未來一年收入至少近200萬元（股金），加上農用地流轉費（租金）、停車場停車費收益、門票收入的10%分紅（股金），再加上村民在園區務工的工資收入（薪金），每戶農戶都至少有了“1+4”的保障。如果房屋被租用作民宿，還有一筆額外租金，自家種植的農產品還可以自產自銷，再加上養老保障金，收入來源很豐富。

透過作價入股方式，村集體能夠得到長期收益，土地權益得到充分保障。企業則從一次性繳納土地款，變為每年分紅，緩解了資金壓力，雙方實現了發展共贏。“相信隨著上海南郊花海·芳香小鎮的建成，西有樂高小鎮、東有花海芳香小鎮的格局將使金山的旅遊產業迎來發展新藍海。”朱涇鎮黨委副書記、鎮長夏紅梅表示。

記者在採訪中處處感受到滿目的期待與滿心的憧憬。土地作價入股探索是一個開始，“香”產業鏈延伸是一個開始，花海小鎮的嬗變是一個開始，相信隨著鄉村振興向縱深推進，這裡將處處大有可為。（經濟日報-中國經濟網記者 李治國）