樓體保溫層脫落業主如何維權？律師給您支招

作者: 大連特價房

近期，乾豐海景花園小區的住戶出門時，就會擔心地看看頭頂：“外牆保溫層不會再掉下來吧？”原來，在這個建成入住五年多的小區，“掉牆皮”成了“日常事”。

頻頻“掉渣” 居民擔心

從2014年小區建成時算起，市民劉先生已經在位於甘井子區甘海路附近的乾豐海景花園住了五年多。劉先生說，這五年多時間裡，幾乎每逢大風雨天氣，小區內就會發生外牆保溫層大面積脫落事故。

2015年秋

一場大風天氣中，小區一棟高層居民樓的上百平方米外牆保溫層，直接被吹掉，樓下停放的多輛私家車被砸。

劉先生說：“當時這棟樓才建成入住一年多，還是‘準新房’，出現這麼嚴重的問題，讓大家都很詫異。”

更令居民們無奈的是，此後“掉牆皮”幾乎成了小區內的日常現象。居民張女士說，幾乎年年都會發生一到兩次外牆保溫層脫落事故，而且部分高層居民家還出現了透寒漏雨等現象。

2019年春

在一次“掉渣”事故中，相當於6層樓高的一大片保溫層墜下，砸中了樓下停放的轎車。

張女士說：“這輛被砸的車多處受損，車體也凹陷變形。當時保溫層連續墜落兩天。出問題的面積越來越大，幸虧沒有砸到人。”

居民們說，他們也聯絡過小區物業，但物業表示，這屬於開發商的遺留問題，只能聯絡開發商進行維修。之後，倒是有維修人員進行過修修補補，但根本問題沒有解決。

2019年夏

負責管理小區的物業公司撤離。

居民們擔心：“開發商我們也聯絡不上，再遇到大風天高樓‘掉渣’怎麼辦？”？

實地探訪 有車被砸

乾豐海景花園小區是一個由多棟高層居民樓組成的小區。遠遠望去，小區樓體上都有大片的“瘡疤”。走近可見，這些“瘡疤”其實就是外牆保溫層脫落後留下的痕跡。

在小區內，甘海路45、47、35號這3棟高層居民樓上，都有數十平方米至近百平方米不等的保溫層脫落痕跡。

其中最大的“瘡疤”佔據了相當於六七層樓高的面積。

“前幾天颳大風，牆體又開始掉渣了。這要是砸到行人，後果不堪設想。”一位居民無奈地說。

在35號樓樓下，一輛被墜落牆皮砸中的轎車明顯已經停放了很久，車頂天窗玻璃完全被砸碎。

巴掌大小的碎塊還散落在附近，有的碎塊足有半斤多重。

更危險的是，除了這些已經脫落、尚未得到維修的“老傷疤”之外，幾棟高層樓外還有大片的牆體已經開裂，區域性凸出，存在不小的安全隱患。

小區未經竣工驗收

有業主反映，入住近五年，產權證一直沒有辦理下來，與之相關的落戶等問題也無法落實。由於牆皮大面積脫落、產權證難辦等問題，不少小區住戶曾向相關部門反映情況。

甘井子區相關部門曾答覆稱：經瞭解，乾豐海景花園小區建設單位未組織該工程竣工驗收，質監部門也未接到建設單位關於該工程竣工驗收的書面通知。小區的產權、維修等問題遭“擱淺”都與此有關。

目前在乾豐海景花園小區，物業公司已經撤走。小區原開發單位的房產辦電話也一直無人接聽。

法律分析：責任如何承擔？

針對外牆保溫層脫落造成人身財產損害的責任承擔問題，上海段和段律師事務所大連辦公室房地產部做出以下分析：

1、

如果房屋在保修期內

，根據建設部《房屋建築工程質量保修辦法》第十四條規定：“在保修期限內，因房屋建築工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。建設單位可向造成房屋建築工程質量缺陷的責任方追償”，第十五條規定：“如因保修不及時造成新的人身、財產損害，則由造成拖延的責任方承擔賠償責任”，從上述規定可以看出，

在房屋保修期內，由建設單位承擔修復責任，造成人身、財產損害的，由建設單位承擔賠償責任。

2、

如果房屋超過保修期

，根據《侵權責任法》第八十五條的規定：“建築物、構築物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。”

因為外牆面是小區的公共部分，應由小區物業公司承擔責任。

類似案例如遼寧省瀋陽市中級人民法院（2019）遼01民終12875號瀋陽欣聯物業有限公司、郭雙物件脫落、墜落損害責任糾紛二審民事判決書中，法院認為由於脫落的外牆磚砸壞業主車輛，法院認定物業公司未能盡到對業主及時的提醒及注意義務，也並未及時清除危險因素，致使事故發生。而業主將車停放在小區消防通道範圍內也有一定的過錯，故法院判決物業公司承擔60%的責任，業主承擔40%的責任。

3、

若是建設單位交付存在質量缺陷的房屋

，而物業部門也未盡到管理維護義務。根據《侵權責任法》第十二條規定：“二人以上實施危及他人人身、財產安全的行為，其中一人或者數人的行為造成他人損害，能夠確定具體侵權人的，由侵權人承擔責任；不能確定具體侵權人的，行為人承擔連帶責任”，則

由建設單位承擔主要責任，物業公司承擔相應的次要責任。

類似案例如黑龍江省哈爾濱市中級人民法院（2016）黑01民終1075號哈爾濱西部地區開發建設有限責任公司與程培樓等物件脫落、墜落損害責任糾紛二審民事判決書中，法院認定責任比例為開發商承擔80%，物業公司承擔20%。

法律分析：維修費用如何劃分？

乾豐海景花園小區居民表示，他們也聯絡過小區物業，但物業表示，這屬於開發商的遺留問題，只能聯絡開發商進行維修。之後，倒是有維修人員進行過修修補補，但根本問題沒有解決，針對此類事件的法律維權方案如下。

1、如果房屋在保修期內發生問題，由建設單位無償修復。

2、如果房屋超過保修期

，根據《物業管理條例》第五十三條規定：“專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施裝置的維修和更新、改造，不得挪作他用。”《住宅專項維修資金管理辦法》第二條規定：“本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用於住宅共用部位、共用設施裝置保修期滿後的維修和更新、改造的資金”，第三條規定：“共用部位一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等”，可知，

由物業公司負責修復。修復的費用可以從專項維修基金中開支。

類似案例如遼寧省瀋陽市中級人民法院（2015）沈中民二終字第2974號上訴人王海光與被上訴人瀋陽惠特物業服務有限公司物業服務合同糾紛一案二審民事判決書中，法院觀點為保修期滿後針對房屋外牆、屋頂等共用部位進行的大修、中修、更新等改造費用，應從維修專項資金中列支。

3、業主可否因外牆保溫層脫落拒絕繳納物業費的問題。

由於外牆保溫層脫落與物業服務合同不是同一法律關係，

以物業服務不到位為由拒絕繳納物業費，法院不予支援。

類似案例如北京市第二中級人民法院（2018）京02民終4398號王允莉與北京和益行物業管理有限公司物業服務合同糾紛二審民事判決書、重慶市銅梁區人民法院（2019）渝0151民初1657號重慶市錦天物業管理有限公司與王興春物業服務合同糾紛一審小額訴訟案件判決書等，這些案件表示法院觀點為根據物業服務合同，交納物業服務費是業主的義務，外牆保溫層脫落並不足以成為業主拒絕交納物業費的理由。

法律分析：業主如何維權？

乾豐海景花園小區業主稱入住五年來，產權證一直沒有辦理，有關部門答覆，該小區建設單位未組織該工程竣工驗收，質檢部門也未接到建設單位關於該工程竣工驗收的書面通知。

根據相關部門的答覆結果來看，案涉小區建設單位很可能涉及到兩方面違約責任，一是交付不符合合同約定房屋，二是逾期辦證違約責任。

首先，

從交付不符合合同約定房屋的角度，

根據《中華人民共和國建築法》第六十一條第二款規定，“建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條第二款規定，“房地產開發專案竣工，經驗收合格後，方可交付使用。”《建設工程質量管理條例》第十六條規定，“建設單位收到建設工程竣工報告後，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。”從上述規定可以看出，

建設單位未組織竣工經驗收的，業主可以拒絕收房。

如果業主已經實際收房的，很難再對建設單位提起逾期交房違約責任，且有的業主入住房屋已經五年多，從時效方面看，也有可能超過訴訟時效，因此業主從交付不符合合同約定房屋的角度追究建設單位違約責任難度較大。

從逾期辦證角度來看，

房屋交付使用後，根據房屋買賣合同約定，房屋交付後一定時間內由開發商辦理初始登記，初始登記後，即具備辦理產權條件，再由業主辦理房屋產權。現實情況中，逾期辦理產權主要原因是開發商未辦理竣工驗收備案導致無法辦理產權初始登記，而本案中相關部門答覆案涉小區未辦理產權是由於開發商未組織竣工驗收，並且質監站未收到建設單位竣工驗收申請，未進行竣工驗收備案。

業主可根據合同約定從收房之日起到實際可以辦理產權之日止，主張逾期辦證違約責任，截止日一般法院認為是開發商辦理完畢竣工備案之日，特殊情況下，也可以從建設單位通知業主可以辦理產權之日。

同樣，業主如果沒有其他證據證明未超過訴訟時效，那麼主張的逾期辦證的違約金也可能根據時效計算有所減少。

信源：“新聞大連” ，上海段和段律師事務所大連辦公室房地產部