8月土拍再度高潮！酣戰198輪，青雲譜“回鍋肉”地塊溢價率直逼52%！真香！

本文來源：南昌樓市情報

作者：大宗

今日，南昌土拍迎來了8月末的一波高潮。

4宗地塊，共計396。86畝，悉數被高價拿下。

其中，歷經125輪，位於高新奧體板塊的

南昌地鐵1號線瑤湖西站上蓋DAFJ2020021商住地塊

，被

贛電

以總價近16。95億元拿下，

樓面價5766元/㎡，溢價率高達44.29%。

不得不說，贛電絕對是強勢拿下的這宗地塊，可以看到，贛電不僅頻繁出價，競拍最後階段還連續三次加價。

說明贛電對於這宗地鐵上蓋商住綜合體專案是勢在必得，這也是贛電佈局自灣裡琴街商業街、安義九方薈購物中心後佈局南昌的第三個商業綜合體，至於未來呈現如何，可以期待一下。

比奧體板塊更瘋狂的，還有青雲譜相鄰的“三兄弟”。

DADJ2020022商住地塊

被

保利

以總價近4。09億元拿下，

樓面價5660元/㎡，溢價率高達41.85%。

DADJ2020023地塊

，近300輪競價，總價近6。32億元，

溢價率達67.72%,樓面價6780元/㎡

，最終被

正榮

競得。

DADJ2020024地塊

則被

綠都

以總價約12。76億元摘下，

樓面價6514.62元/㎡，溢價率高達51.98%。

尤其像“回鍋肉”地塊DADJ2020024地塊，去年出讓無人問津，到現在再度推出，眾人追捧，真是冰與火的跨越。

DAFJ2020021商住地塊

該宗地塊位於青雲譜區青山湖大道以東、廣州路以北、佛塔路以西，體量高達176。343畝，商住用地。

未來將打造成

南昌地鐵1號線瑤湖西站上蓋專案

，就在江西省奧林匹克體育中心隔壁。

不得不說，高新區的這宗集合了商業、商務、居住於一體的地鐵上蓋地塊，可謂是今日的“吸睛之地”。

根據規劃條件：

① 需建設不低於4萬㎡的商業綜合體（其中：購物中心不低於3萬㎡、航空主題館不低於1萬㎡）；

② 需配建用地面積不小於5500㎡的9班幼兒園

③ 需配建“1+5+X”社群鄰里中心

雖然限制條件不少，但位置著實不錯。

零距離地鐵，隔著一條馬路就是瑤湖，周邊商業

也很豐富，除自帶的商業外，天虹商場、新力都薈廣場距離也就一站地鐵，未來居住非常便利。

另外根據規劃，

未來該宗地塊的住宅毛坯限價在11300元/㎡左右。

目前周邊沒有新盤競品，距離比較遠的是在瑤湖對岸的幾個麻丘專案。

華勤湖畔花園在售小高層和洋房，精裝價格分別在11700、12500/㎡左右。尾盤藍光林肯公園8號還剩少量洋房在售，均價11000元/㎡左右。

由於周邊大學環繞，居住的二手房也比較少，

距離較近的城泰凡爾賽宮的掛牌均價在1w2左右

，對比之下這宗地塊位置更好，如果毛坯出售，倒掛空間還是有的。（資料來源：貝殼找房網）

青雲譜相鄰的“三兄弟”，一宗商住，兩宗住宅，都在新力鴻園旁邊。

DADJ2020022地塊

該宗地塊體量達36。091畝，屬於商業、商務、居住用地。

住

宅毛坯限價12080元/㎡。

根據規劃，需要建設1。44萬㎡以上的商業、商務。算是解決了周邊匱乏的商業配套。

DADJ2020023地塊

該宗地塊體量達69。864畝，屬於居住用地。

住宅毛坯限價11760元/㎡

。

根據規劃，該地塊需配建9班幼兒園一所，用地面積不少於5000㎡。

DADJ2020024地塊

這宗地塊是“三兄弟”中體量最大的，由兩宗地塊組成，面積達114。562畝，屬於住宅用地。

住宅毛坯限價12080元/㎡。

根據規劃條件：

① 該宗地需配套建設基層社群“1+5+X”鄰里服務中心一處，總建築面積為3629㎡；

② 配套12班幼兒園一所，用地面積大於6159㎡；

③ 功能區一F04地塊內預留並無償提供建設5G基站的條件。

話說這宗地塊也算是“回鍋肉”了，

去年作為商住地掛出，最終沒有成交。

而這次”華麗轉身，土地性質改變，

成為了純居住用地，起始價也有所下調。

從價格和居住屬性來說，的確要比之前有優勢多了。

總體來看：

這三宗地塊的位置也差不多，未來銷售價格應該相差不多，主要還是取決於這三個專案是要毛坯賣還是精裝買了。

另外周邊還有個

海倫堡今年6月拿的30餘畝純住宅地塊

，就在南昌三中青雲譜校區旁邊，毛坯限價11242元/平方米，

當時成交樓面價6765元/㎡，溢價率高達70.6%，

未來銷售價格可以參考。

同時，根據貝殼找房網的資料，周邊的二手房像博泰生命樹、博泰魏瑪峰尚一期和二期的掛牌均價都在1w2左右。

再對比下三宗地塊的限價，未來銷售價格應該和周邊二手房價格差不多。

這個月的土拍數量不多，加上今日的三宗地塊，

總共出讓了10宗地塊

，主要推地區域集中在南昌縣、青雲譜。

值得關注的是，8月14日推出的南昌縣6宗地塊，吸引到了近20家品牌房企競逐。

其中，

東投&南水拿下的DAJ2020026地塊，溢價率高達70.89%

。個人分析來看，這宗地塊位置更靠近象湖濱江核心區，溢價空間要高一些。

8月19日競拍的青山湖地塊，我們之前也有做分析：住宅樓面價8531元/㎡，未來售價突破1萬6？青山湖，“炸了”！

接下來，8月28日還有一宗地塊待出讓，體量近46畝，商住用地。位置還是不錯的，就在沿江南大道旁，一線江景。周邊有綠地朝陽中心、濱江警苑等小區。值得期待一下。

結語：

今日推出的4宗地塊，各自周邊區域內的新盤並不多。

高新的專案，憑藉位置優勢，未來想必也是不愁賣的。

而青雲譜的地塊就有點壓力了，不僅三兄弟自己要競爭，還有個海倫堡的專案，也不容小覷。

其實說實在話，如果這3宗地塊能夠聯合開發，做成一個近15萬方的大盤，配套也會豐富得多，也會有足夠的競爭力。