拆遷評估套路多，掌握評估四大重點，拆遷不打無準備之仗

房子是我們每個公民享受生活的空間，是普通老百姓的“避風港”，更是個人情感的寄託。房子是一個人一生中必不可少的一部分。無論是城市還是鄉村，它都是不可替代的。但隨著城市的發展，以及城鄉一體化的建設，不少老房子以及因城市規劃所在內的房子都將面臨著拆遷。雖然會有不捨，但出於公共利益的需要，不少老百姓還是會積極的配合。

不過當遇上拆遷時，老百姓的心理難免也會估算著自己的房子值多少錢，拆遷方會補償多少？可當拆遷方真正上門來談補償的時候，自己卻往往是一頭霧水，跟著拆遷方的意思簽下了補償協議，事後才發現補償甚少。

今天，

北京京康律師事務所主任史西寧律師

就為大家總結拆遷評估環節的四大重點，徵地拆遷不打無準備的仗！

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房屋徵收評估時點

房屋評估的主要目的就是為了反映出房屋的真實價值，但實踐過程中，房屋評估報告已經作出，可出於種種原因，徵收專案並沒有動工，過去了好幾年才開始重新啟動，導致評估報告中確定的價值與實際應該獲得的相差甚遠，如果還按照之前的來給予補償的話，那顯然是不合理的。

根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十條規定，被徵收房屋價值評估時點為

房屋徵收決定公告之日

。用於產權調換房屋價值評估時點應當與被徵收房屋價值評估時點一致。

2

評估機構的選擇

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》中的相關規定“房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門透過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。”

可以看出評估機構應當由

被徵收人透過協商做出

，充分尊重被徵收人的意見，給予被徵收人選擇權，只有在

被徵收人意見達不成一致的情況下，

可以由房屋徵收部門組織被徵收人按照

少數服從多數或者抽籤

的方式隨機產生。之所以這樣規定是為了規避在徵收過程中，徵收部門同評估機構私下串通，導致評估有失偏頗，對百姓權益造成損害。

因此，房屋評估機構並不是徵收方單方面說了算，而是由雙方協商選定。對於評估結果任何人或是組織都不能干預。

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評估方法的選擇

根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十三、十四條，評估方法主要有市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法，在評估過程中，評估機構可以選擇一種或多種對被評估房屋進行評估，除此之外，還應當綜合考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素，以合理確定最終的評估結果，在實際操作過程中，還以市場法評估居多。

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對評估結果有異議的處理方式

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條以及《國有土地上房屋徵收評估辦法》第二十條至第二十三條明確規，對評估結果有異議的，可以在收到評估報告之日起10日內向房地產價格評估機構

申請複核評估

。對複核結果有異議的應當自收到複核結果之日起10日內向被徵收房屋所在地評估專家委員會

申請鑑定

。

在實際辦案過程中，我們經辦了大量針對評估不合理，補償不滿意的城市房屋拆遷案件，在實際起訴過程中，我也會請求把“房屋價值評估”加法庭爭議焦點，進行法庭辯論。評估公司出具的評估報告應屬於鑑定意見的一種，行政機關在訴訟過程中如將評估報告作為證據使用，則該評估報告必然應符合證據規則中對鑑定意見的要求。

最後，史律師提醒各位被拆遷人，拆遷維權的過程漫長而艱辛，建議大家及早透過法律途徑維權，切勿錯過最近時機！拿不準的問題可以委託律師進行有效維權。