全款買房居然無法辦理產權證？！原來是被TA坑了……

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買房是很多家庭的人生大事，好不容易全款買房搬進了新家，卻被告知辦不了產權證，官司勝訴了還難以執行？究竟是什麼原因導致的？今天我們來關注一起買房風波。

26歲的小張經公司同事撮合認識了年輕貌美的小王，雙雙墜入愛河。經過一段時間的相處，在一個浪漫的夜晚，小張終於鼓起勇氣向小王求婚。由於雙方父母對小張和小王都很滿意，雙方馬上商量籌辦婚禮的事情。

小張一家人很快相中了一套面積120平米的大房子。為了減輕小張婚後的經濟壓力，小張的父母拿出了畢生的積蓄70萬元，小張又拿出畢業這幾年存下的10萬元工資，以小張的名義全款購買了一套住房。由於是現房，所以小張很快與開發商簽訂了《商品房買賣合同》，簽訂合同的當天，小張就付清了全部的購房款共計80萬元，並繳納了物業管理費和契稅等辦證費用，開發商也在當天就把房交付給了小張。

拿到房子的小張和小王很快就順利地辦完了婚禮，也順利搬進了新家。看似家庭美滿的小張怎麼也沒想到，兩年後，看似順利買到的房子卻讓他絞盡了腦汁。

兩年後的一天，小張突然想到自己住的房子都拿到這麼久了，辦產權證的費用也在籤合同的時候都全部交給開發商了，怎麼這產權證遲遲沒有動靜呢？想到這，小張趕緊翻箱倒櫃的找出了當年買房的時候簽訂的《商品房買賣合同》。小張拿著合同一頁一頁的翻看著，當看到合同中“產權登記”的約定後小張才反應過來，原來按照合同約定，自己房子的產權證早在一年前就應該辦下來了。

於是小張馬上打電話向物業詢問，物業公司表示，小張的房子是全款買的，開發商當時沒有辦理網籤登記備案。而且開發商現在還欠著建築公司的建築工程款沒有給，建築公司把開發商給告了，賣給小張的這套房子也被法院給查封了，所以小張的證一時半會兒估計是辦不下來了。

聽到物業公司的話，小張如同晴天霹靂。房款都交完了，房也交給我了，怎麼房子還不是我的了呢？冷靜下來的小張整理好情緒，開始準備打官司的證據。按照與開發商簽訂的《商品房買賣合同》約定的仲裁條款向仲裁委申請仲裁，要求開發商將房屋過戶給小張。事情很快有了結果，經過仲裁委調解，雙方很快達成一致，由開發商在30天內為小張辦理產權證書， 仲裁委按照雙方的調解結果出具了仲裁調解書。

讓本來長舒了一口氣的小張萬萬沒有想到的是，仲裁調解書生效後又過了30天，開發商並沒有履行承諾，小張也並沒有如願以償地拿到那本夢寐以求得產權證書。小張憤而向法院申請強制執行，法院很快受理了小張的執行申請。

原本以為向法院申請強制執行就能等著辦理產權證的小張，卻被執行法官又潑了一盆冷水。原來，小張雖然仲裁勝訴了，但是小張申請執行過戶的房子上面現在有建築公司申請的查封，在這個查封解除之前，房子過戶的事情只能先暫時放一放，等查封解除了才能執行過戶。而要讓建築公司解除查封，還需要小張向查封的法院申請執行異議，法院如果認為小張有排除執行的合法權益，法院就會解除查封。

無奈止下，小張再次走上了打官司的道路。小張向查封法院申請執行異議，要求查封法院中止對涉案房屋的執行並解除查封。最終法院經審查認為：雖然建築公司依據和開發商之間的建設工程合同起訴並查封登記在開發商名下的涉案房屋並無不當，但小張在查封之前就與開發商簽訂了合法有效的書面買賣合同，小張所購買的房屋用於居住而且小張名下沒有其他可用於居住的房屋，並且已經支付了全部購房款，法院認為小張購買房屋的物權期待權應當優先保護，因此小張對涉案房屋享有足以排除執行的權益，小張的異議請求成立，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條以及《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議若干問題的規定》第二十九條等相關規定，裁定中止對涉案房屋的執行並解除了對涉案房屋的查封。

拿到法院的裁定書，小張心裡懸著的石頭終於放下了。很快，法院解除了建築公司申請的查封，執行法官也重新啟動了強制過戶的執行程式，小張終於拿到了夢寐以求的產權證書，耗時一年多的維權之路終於水落石出。

解讀嘉賓

雙流區司法局 副局長 曾曾

四川棠湖律師事務所 律師 羅子榮

為什麼小張要大費周章的辦理產權證，產權證有什麼作用？

我們的財產分為動產物權和不動產物權兩個類別，動產和不動產的區別可以簡單的以能不能移動進行分類，動產就是平時能夠移動的物品，例如小一點的水杯，大一點的機動車、船舶、飛機等，不動產物權主要是指土地和房屋等。

動產物權的轉移方式和不動產物權的轉移方式是不一樣的，根據《中華人民共和國民法典》第二百零八條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。”第二百零九條第一款“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。”從該條法律規定可以看出，動產物權的轉移只需要交付就能發生物權變動的法律效力，而不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅除法律另有規定的以外，都需要經過登記才能發生物權的變動。

本案中，小張之所以要大費周章的辦理產權證，是因為雖然房屋交付給了小張，但在小張拿到產權證之前，房屋的所有權依然是歸屬於開發商，小張辦理的這張產權證就是小張取得房屋所有權的證明。

網籤登記備案的作用是什麼？是否辦理了網籤登記備案，房屋就是小張的了？

網籤登記備案手續是源自於住房和城鄉建設部頒佈的《城市商品房預售管理辦法》的第十條“商品房預售，開發經營企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續”。辦理了網籤登記備案手續之後，相當於不動產交易中心就知曉了相應的房屋已經有人購買了，就可以對開發商商品房的銷售行為等進行適當的監管。

需要注意的是，按照我們的司法實踐，網籤登記備案僅僅是一個行政管理手段，不代表辦理了網籤登記備案手續相應的房子的所有權就變成了購房者，但網籤登記備案並不是完全沒有作用，在司法實踐中，除非開發商出現了大量的債務沒有清償並且有作為被執行人的執行案件，一般情況下法院不會查封已經辦理了網籤登記備案的房產。所以還是建議大家，在和開發商簽訂了商品房銷售合同之後一定要督促開發商儘快的辦理商品房銷售網籤登記備案手續。

本案中，買房的錢有一部分是小張的父母出的，有一部分是小張自己出的，合同也是以小張個人簽訂的，這套房子到底是小張的，還是小張和小王共有的？

領取結婚證是小張和小王建立夫妻關係的法律節點。

如果房子是在結婚之前買的，即便辦理產權證的時間是在結婚以後，也是小張的個人財產。另一種情況是，如果是結婚後購買的，由小張的父母出資70萬元，小張用自己的婚前財產出資10萬元，房產登記在小張個人名下，按照《婚姻法司法解釋（三）》第七條“婚後由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產”，所以小張和小王結婚後由小張父母出資購買的房屋登記在小張一人名下，房產還是屬於小張的個人財產。

需要特別說明的是，2021年1月1日起開始施行的《民法典》以及《最高人民法院關於適用婚姻家庭編的解釋（一）》已經將上述《婚姻法司法解釋（三）》第七條的內容進行刪除，相應的情形的財產歸屬還有待於進一步的司法解釋或者觀點予以明確。

如果這個案件發生於2021年1月1日以後，個人傾向性的認為可以按照《民法典》第二百零九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記”的登記生效主義以及《民法典》第一千零六十三條第（三）項“遺囑或贈與合同中確定只歸一方的財產”的規定認定為小張的個人財產。

消費者買房應注意哪些法律問題？

首先，像成都或者一些其他地區對商品房的購買需要一定的資格，在買房前一定要對照標準檢查自己是否有購房的資格；第二是要考察開發商在房地產開發行業中的信譽如何，有沒有資金鍊斷裂的風險等；第三是要注意檢視開發商的“五證”，即建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工許可證、國有土地使用權證、商品房預售許可證，另外還要特別注意購買的房屋和對應的土地使用權有沒有抵押；第四如果是打算貸款買房，一定要先查一查自己的徵信報告，評估貸款能否順利透過，如果貸款不能順利發放，開發商會要求你一次性付清購房款，如果不能付清導致合同被解除，相應的首付可能不會退回；第五就是像案例中的小張一樣，要及時地督促開發商辦理網籤登記備案手續。

查封是怎麼回事，有什麼作用？

查封是訴訟程式以及民事執行程式中常見的一種保全或者執行手段，是指在訴訟或者執行的過程中，人民法院依據當事人的申請或者案件的需要對財產進行控制的手段，其主要目的在於防止案件當事人轉移財產導致生效的判決等無法執行。被查封了的財產也無法過戶，無法設立抵押。這也是小張的執行法官告訴小張，房子的查封在解除之前無法過戶的原因。

常見的民事糾紛的解決方式是向法院提起訴訟，但小張卻選擇了向仲裁委申請仲裁，訴訟和仲裁有什麼區別？

如果沒有特別約定的情況下，民事糾紛的解決方式一般是透過法院訴訟，但還有一種方式是向仲裁委員會申請仲裁。按照《中華人民共和國仲裁法》第四條的規定“當事人採用仲裁方式解決糾紛，應當雙方自願，達成仲裁協議。沒有仲裁協議，一方申請仲裁的，仲裁委員會不予受理。”。第五條規定“當事人達成仲裁協議，一方向人民法院起訴的，人民法院不予受理，但仲裁協議無效的除外”，也就是說，如果當事人約定的解決糾紛的方式是仲裁，除非仲裁協議無效，就只能選擇向約定的仲裁委員會申請仲裁，向人民法院提起訴訟人民法院也會不予受理。

仲裁和訴訟最大的區別在於，仲裁的裁決結果是一裁終局，仲裁委員會一旦作出仲裁裁決並送達各方當事人，仲裁裁決書就發生法律效力，如果當事人就同一糾紛再申請仲裁或者向法院起訴的，仲裁委或者法院也會不予受理，而訴訟案件除非是實行一審終審的小額訴訟程式案件以外，《民事訴訟法》賦予了當事人向上一級人民法院上訴的法定權利。

執行異議是什麼程式？

執行異議是在法院的執行過程中，案件當事人、利害關係人或者案外人認為法院的執行行為侵害其合法權益或者對法院的執行標的主張權益而書面提出並提交人民法院進行審查的程式，認為法院的執行行為侵害其合法權益的是執行行為異議程式，對法院的執行標的主張權益的是執行標的異議程式，兩種程式統稱為執行異議，是一種程式性救濟手段。本案當中，小張就是提出由於自己購買了被法院查封的房屋而主張解除查封就是向法院提出了執行標的異議程式。

法院作出裁定中止對小張所購買房屋的執行並解除查封的依據是什麼？

審查執行異議的請求是否成立主要依據的是《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》，小張的案件中法院裁定中止對小張購買房屋的執行並解除查封的依據是該規定的第二十九條“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支援：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”，案件當中小張在法院查封以前就已經與開發商簽訂了買賣合同，支付了全部購房款，並且名下也沒有其他可用於居住的房屋，所以法院支援了其異議請求。

其背後的法律邏輯源自於最高人民法院在2002年釋出的關於建設工程價款優先受償權問題的批覆中第一條“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權”和第二條“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”的規定，從該項規定中可以看出當權利發生衝突時，按照購房消費者的物權期待權、建設工程價款優先受償權、抵押權、其他一般債權的順序進行保護，小張基於購買房屋產生的物權期待權優先於建築公司建設工程價款優先受償權進行保護，這也是這起案件最終法院裁定小張勝訴的法律邏輯。

原標題：《全款買房居然無法辦理產權證？！原來是被TA坑了……》