“三道紅線”是什麼？對開發商又有哪些影響？

近來，“三道紅線”成為房地產熱議的話題之一，“三道紅線”具體指什麼？這將對開發商帶來哪些影響？

1“三道紅線”是什麼?

所謂的“三道紅線”，就是央行和住建部將限制開發商融資的政策，將於2021年1月1日起全行業推行。

簡單來說，央行爸爸對開發商們說，“你們這群人欠我的錢和滾雪球一樣難還清，再想借錢，得按我的規矩來。

“三道紅線”是針對所有的開發商劃出的三個標準，分別是：1、剔除預收款後的資產負債率大於70%；2、淨負債率大於100%；3、現金短債比小於1。

如果有房企全部踩中了這“三道紅線”，那將被歸為紅色檔，其後果就是有息負債規模不得增加。

如果只踩中“兩道紅線”，則將被歸為橙色檔，有息負債規模年增速不得超過5%。

如果只踩中“一道紅線”，那就被歸為黃色檔，有息債務規模年增速將擴寬至10%。對於一道都沒踩中的房企，則被歸為綠色檔，有息債務規模年增速可放寬至15%。

按照這三個標準，由圖可以看出，融創、恆大、綠地、華夏 融信、中梁、綠城、美的、金茂、陽光城、金科、榮盛、奧園、雅居樂、藍光、正榮、旭輝、世茂、碧桂園、萬科、新城、建業等房企處在了比較危險的邊緣。

對此，業內人士認為，在“三道紅線”這一新規則之下，房企接下來將難以透過舉債擴大規模，不少房企的債務償還，也不能靠舉債進行，只能依賴銷售回款。

2 挑戰，開發商紛紛表態了

01：萬科鬱亮：“三道紅線”對整個行業來說都是挑戰

9月25日，萬科集團在雲南撫仙湖舉行南方區域媒體交流會。：

萬科董事會主席鬱亮在談到“三道紅線”時表示，“‘三道紅線’之後是不是其他企業不好了你就有機會了，我覺得不能這麼認為，這個影響是對整個行業的，整個行業的遊戲規則都變了。”

鬱亮認為，中國房地產有三個階段：2002年之前是土地紅利階段，“招拍掛”之後是金融紅利階段，而“三道紅線”之後是管理紅利時代。

他表示，萬科從財務紀律升級為財經紀律，是要包含投資紀律等。這一次的監管是穿透式全面性的、表內表外全覆蓋的，之前的財務技巧是不能用了的，現在對整個行業來說都是挑戰。

鬱亮還表示，特別不希望行業出現惡性事件，一個惡性事件會對行業影響很差，希望行業健康發展，萬科也會在保護好自身利益的情況下幫助一些暫時遇到困難的企業。

02：融創孫宏斌：未雨綢繆降低負債

融創創始人孫宏斌稱，融創一直走在政策前面，2017年已經開始保持有息負債穩定，加快降低槓桿率。未雨綢繆降低負債的不止融創一家。

03：碧桂園總裁莫斌：碧桂園從2018年開始，也在降負債

碧桂園總裁莫斌也表示，碧桂園從2018年開始，也在降負債，跟國家的政策比較一致。

04：龍湖集團董事長吳亞軍：“借錢是要還的”

8月28日，龍湖集團董事長吳亞軍發內部信，談及“三道紅線”。

“很慶幸龍湖這五項指標都較優秀，尤其是淨負債率為51。49%，短債比為4。55，被劃入了‘紅、橙、黃、綠’中最安全的‘綠’檔。”

吳亞軍表示，“8·20”地產金融新政其實是國家過去幾空房價、降槓桿、啟動內需、實現雙迴圈一系列宏觀政策的“落實和清晰化、可操化，有利於行業健康發展”。

不過吳亞軍坦言，龍湖的剋制並不是有遠見，而是因為“膽子小”。“擔心公司破產了3萬多員工的生計咋辦；是我們相信‘借錢是要還的’，‘房地產是有周期的’，是我們相信‘債務如酒，喝時一時爽，吐時翻肚腸’”。

3、紅檔內企業後續面臨政策監管可能性大

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，綠檔內企業自身財務資料是優秀健康的，後續面臨監管可能性較小，企業能夠繼續保持現有戰略推進。

“紅檔內企業後續面臨政策監管可能性大，融資方面會有所限制，既有戰略擴張則需調整，要降低風險融資。更關鍵的是，有可能會影響這些企業同其他房企的合作。”

“該政策實質上是長效機制的具體體現，也就是對重點房地產企業的資金監測和融資管理規則，可以理解為開啟了保證房企後續既能夠做好業績，也能夠穩定發展的路徑，體現了房住不炒的理念。”

迴歸到合肥市場，“三道紅線”的政策對合肥樓市最大的影響應該還是在土拍層面，部分開發商拿地可能十分謹慎，要精打細算，把有限的資金用在利益最大的地方。