莘閔別墅區，為何會淪為雞肋

首先澄清一個誤區：這片區域正確的名稱是新閔別墅區，而不是莘閔。

顧名思義，新閔就是新橋靠近閔行的地區，1993年就以新閔命名了經濟開發區，該地區的公辦學校均以新閔冠名。

別墅這種產品在上海歷史非常悠久，租界時期就開發了馬勒別墅、綠房子這樣的經典作品。

改革開放後上海再次掀起別墅熱潮，1992年-1998年在虹橋路沿線、徐匯華山路建國路一帶誕生了大量標杆作品，不過這個期間別墅都是給外國友人住的——清一色的外銷別墅。

第一個真正面向國內客群的別墅區，就是新閔別墅區。

由於鐵路阻隔，新閔地區原來是一個相對封閉的區域。

1995年，新閔通往莘莊的地下通道通車。隨著百佳花園的破土動工，正式開啟了新閔別墅時代。

在眾多郊區別墅中，新閔別墅區距離市區最近：

上海地傾西南，新閔別墅距離西南副中心莘莊只有3公里。

然而這樣一個黃金位置，大量聯排、疊加別墅單價卻只有5萬多。

如果限定房齡20年內、商品房，莘莊的電梯三房總價要800萬以上，後退三公里到新閔完全可以換一套別墅。

單價出現如此落差，大家心裡也都明白：這3公里遠的像西天取經一樣。

前面提到過新橋到莘莊有鐵路阻隔，時隔多年，這個問題依舊沒有得到很好解決。

鐵路、地鐵、高架將該區域切割的七零八落，斷頭路極多。

新閔別墅區內新南路、明中路都是斷頭路，車流只能彙集到莘松路，不堵車才怪。

莘北路可以穿過嘉閔高架，不過過了高架就是巨無霸小區上海康城，東西向又被切斷。

跨過嘉閔高架後，七莘路-滬閔路以及5號線又造成一些斷頭路；跨過滬閔路，莘莊和外環內的梅隴、古美道路又不通。

三重封鎖下，新閔地區進出市區基本靠莘松路-滬閔高架華山一條道。

更關鍵的是，新閔地區暫時沒有軌道交通，大量居民出行必須依靠自駕。

保守估計新閔地區有三萬多戶、十多萬人，幾萬輛私家車。

而莘松路雙向四車道，運量不足，再加上經過涵洞被迫減速，這三公里通常需要三十分鐘以上。

所以新閔地區的地段優勢大大縮水，莘莊的百萬方商業那麼近又那麼遠。

出行硬傷持續影響市區客戶流入，環二之前提過，脫離了市區輻射，房價上限就被死死按住。

好在新閔別墅不缺潛在客群，這也是2021年該地區大火的原因之一。

提到新橋，許多媒體認為這裡是三不管地帶，經濟發展滯後，不然也不至於連條地鐵都混不上。

其實不然，新橋一直是松江經濟最發達的地區之一，尤其是第二產業。

幾個鄰居九亭、九里亭街道、泗涇、洞涇加起來，工業總產值也不及新橋。

早在九十年代，這裡就建設了新橋鎮工業區，甚至還開發了松江經濟技術開發區，其他街鎮只能臨淵羨魚。

沒辦法，新橋臨近的南閔行地區一直是實業重鎮，源源不斷的吸收著閔行外溢。

閔行現在已經是主城區，對產業要求越來越高，原有的一些工廠、園區遷到新橋最好不過。

當然新橋並不甘心當閔行小弟，一直在探索轉型之路，並且取得了重大成就，官方稱之為“新橋模式”。

新橋的努力被大家看在眼裡，漕河涇園區取得成功後區裡將重大專案G60科創走廊給了新橋。

20年前，松江的重點是松江大學城、松江新城，毫無保留的將核心資源給了這個片區；

20年後，松江集全區之力打造G60科創走廊，新橋的經濟中心地位很難撼動。

而新閔別墅區恰好在以上所有產業區中心位置，既能夠得到南閔行大量客群，又一直是松江工業區後花園，現在又吸收著G60帶來了新興群體。

所以新閔別墅區的房子不缺潛在買家。

唯一的問題是，新閔別墅能不能把這些客群留住。

新閔別墅區的最大特點是大。

這裡規劃面積超過8000畝，共計開發了30多個別墅專案，號稱亞洲最大別墅區。

環二初步統計了一下，這裡涉及別墅的小區有36個，共計23480戶。

其實看佔地面積，佘山別墅區不遑多讓，不過佘山定位更高，小區密度極低，又相對分散，建築面積與新閔不是一個量級。

新閔密密麻麻的小區

佘山大開大合的佈局

不過即使如此，新閔的居住密度還是過低，沒有形成大體量商業。

新閔地區主要商業是亞繁亞樂城、綠地樂和城、弘基廣場，基本都是社群商業型別。

亞繁亞樂城目前營業還算正常，綠地樂和城日漸蕭條，不少店鋪已經關門歇業。

綠地樂和城關閉的門店

這樣的商業已經不能滿足中產客群需求，莘莊的商業又鞭長莫及。

客觀的講，商業配套匱乏是別墅區的通病。別墅區主要的賣點是低密度居住，而商業的繁華恰恰需要高密度的人口。

商場的主要客群來自2公里範圍，別墅區2公里內通常小區都沒幾個。

所以商業並不是新閔別墅區真正的短板，對手可能更差。

不過對手的核心優勢，新閔更是完全招架不住。

佘山不用講，佘山森林公園、辰山植物園共同構築了上海環境最優美的地區；旗忠以高爾夫球場得名，以綠城玫瑰園打出口碑；美蘭湖、朱家角以湖景為基礎，也塑造了宜居定位。

新江灣為了出圈，拼命的營銷自己溼地概念，總之自己就是環境好啊環境好。

新閔別墅區開發的太早，當時的開發商相當樸素，並沒有為優質社群做很多鋪墊。

來到新閔，你只能感覺到自己來到了郊區：視野空曠，部分道路尚坑坑窪窪，隨處可見橫衝直撞的電線。

小區密集，道路上私家車、電瓶車來來往往；航道下方，隨時可以感受到發動機的轟鳴。

你想要的優美的別墅區環境，這裡沒有；你想要的靜謐的居住體驗，這裡沒有。

後來滬昆高速北側開發了九科綠洲公園，一個是距離遠至2。5公里，一個是完全沒有融入社群，對社群環境改善幾無利好。

別墅區的另一類標配是：一流的國際學校、高品質的會員制超市、高爾夫球場，這裡也沒有。

可以說新閔別墅區並不像郊區別墅，而是一個低密度的中產社群，真正的頂級別墅客群並不會選擇這裡。

當然這裡也有一定產品因素：新閔別墅誕生之初就不是頂級別墅區。

新閔別墅區開發後不久，徐涇別墅區開始動工，定位要高出不少。

2000年前後，徐涇別墅區以獨棟別墅為主，此時的新閔以聯排、疊加為主，面積、總價都低不少。

當然新閔也有喬愛別墅、綠洲比華利花園這樣的獨棟小區，總體定位還是低於徐涇。

而且由於開發較早，部分別墅房齡已經接近甚至超過20年，小區已現衰相，真正在意品質的客群也很難留下。

麗水華庭小區環境

目前能留在新閔的客群，一類是面積要求較高，一類是懷有一顆別墅夢。

在莘莊只能買一套高層公寓，在新閔可以住得上有天有地有花園的別墅，成為大量使用者說服自己的唯一理由。

對於中產客群來講別墅適合還是高層適合這裡不做爭論，新閔別墅區的居住定位的確很難翻身。

即使後面上市了新南路壹號、金地都會藝境等新的專案，新閔別墅區逐漸老去是很難扭轉的事實。

更何況區域已經沒有更新空間。

能留給新閔別墅的，是區域性的修修補補。

12號線延長線可能會經過這裡，雪中送炭般解決大家出行問題。不過別墅區密度低，能受到地鐵直接輻射的小區相對有限。

明中路打通工程也已經動工，通車後莘松路上的車流有望緩解，大家去莘莊更加方便。

當地產業不會衰退，仍舊有人接盤；G60科創走廊的不斷開發，也會匯入新的購買群體。

不過這一切都掩蓋不了新閔別墅的面臨的困境：高階客群留不住，這裡並不是典型別墅區；中產客群留不住，這裡沒有他們想要的城市資源。

什麼都可以放棄，就是一定要住別墅的客群也會有，你們描述的別墅的優勢都是對的。

不過不用爭論，這類客群一定是少數。

養老客群也會有，不過新閔地區並不一定是他們最優解，上海優秀的別墅區太多太多。

剩下的就是當地客群。僅靠郊區地緣客群就將一個片區撐起的案例，之前還沒出現過。

- 環二文章合輯 -

上海國際社群的興衰（古北篇）|上海國際社群的興衰（完結篇）| 或許，松江即將迎來“洞涇時代”|松江新城，還能當多久的老大？ |莘莊，憑什麼成為宇宙中心？| 九亭到頂了嗎？ |安亭這樣的遠郊，未來還會有機會嗎？

▼

以上為正文

編輯∣環線諮詢

本文版權歸“環線房產諮詢”所有

部分圖片來自網路

進專屬粉絲群

一對一深度分析

請加下方客服小姐姐微信