南昌南站街道：破解老舊小區物業管理難題有一套

整潔的小區環境。攝影丨江西日報記者

蔡穎輝

小區內車輛停放有序。攝影丨江西日報記者

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居民出入小區。攝影丨江西日報記者

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江西新聞客戶端訊（江西日報記者

蔡穎輝

）南昌市西湖區南站街道因轄區內包括南昌火車站而得名。作為南昌的城市視窗之一，見證了城市日新月異的發展與繁榮，但位於站前路以南的南鐵生活區，曾是市民眼中破舊、落後、逼仄、雜亂的開放式小區。2019年，西湖區大力度推進老舊小區改造，累計投入1。5億元，對以鐵路二村為中心的南鐵生活區的硬體環境進行改造，讓這個居住著近2萬人的家園換上了新裝。俗話說“三分建、七分管”，如果後續管理不跟上，新改造的小區很快就會回到過去雜亂、破舊的老樣子。如何讓從來沒有交過物業費的居民接受購買物業服務的觀念？引入的物業服務又能否讓居民滿意？為了做好老舊小區改造的後半篇文章，南站街道以鐵路二村為試點，獨創“紅色準物業”服務模式，破解社群治理難題，並延伸出“老鐵食堂”、社群居家養老服務中心、“黨群服務365”等百姓家門口的網紅服務品牌，打通了服務居民的“最後一百米”。

老舊小區環境的變化，讓居民自己提出要有物業服務

兩年前的鐵路二村還是設施老舊、生活環境差的老小區。“十三五”期間，西湖區共投入8。27億元，完成66個老舊小區改造，惠及3。81萬戶群眾，鐵路二村就是其中之一。為實現小區改造共建、共管、共評、共享，南站街道和社群工作人員逐戶上門傾聽訴求、徵求建議，確定改造方案，維修損壞建築，完善生活配套設施。昔日的老舊小區悄然蛻變，小區內環境好了、設施全了、功能多了，住戶有了實實在在的獲得感和安全感。

“升級硬體設施只是老舊小區改造的開端，後期運營管理和軟服務一定要跟上，才能讓社群真正成為居民的‘幸福港灣’。”南站街道黨工委書記廖小兵介紹說，鐵路二村小區總戶數1269戶，小區居民大多是中國鐵路南昌局集團有限公司退休職工，以前的小區內公共服務都是由企業包攬，居民從來沒有交錢購買物業服務的概念。“怎麼讓居民接受繳納物業服務費的觀念？引進什麼樣的物業才會為居民所接受？我們當時動了很多腦筋。”

改造完成後，街道請來專業物管公司對小區服務收費進行測算，收費標準要達到每平方米1元物業公司才能保本，而這個收費標準絕大多數居民都表示不能接受。聘用市場化物業公司來管理，價格偏高居民接受不了，採取居民自治的辦法又缺乏可持續性。南站街道決定先從居民觀念的改變做起，讓居民們認識到物業管理的重要性。

2019年12月底小區改造結束後，鐵路二村在這之後的5個月時間只有基本的保潔服務。門口道閘高高打起，人、車隨便進；就一個保潔員打掃衛生，這邊掃完，那邊早又髒了；道路是硬化了，但車輛到處停放，綠化帶都被車子壓壞了……看著剛變漂亮的小區成了這個樣子，居民們自己都坐不住了。

“看著整潔的小區因無人管理又慢慢變回髒亂差的樣子，心裡不好受。”鐵路二村業委會負責人劉健說，許多居民認識到了物業管理的重要性，主動找到社群居委會和小區業委會，表達了需要對小區加強管理的意見，只是希望價格不要太高。

保安保潔保序“三保”服務，讓小區居民服了物業管理

“居民現在願意接受物業管理服務了，剩下的就是服務標準和價格問題。”廖小兵告訴記者，經過街道集體研究，最終確定以街道牽頭，成立社群公共服務中心非營利性的社會組織，主要承接保安、保潔、保序等基本公共服務，實行準物業管理模式，走一條既沒有市場化，也不是居民自治的中間道路。服務中心採用“黨建引領、多方共治、民主協商、民主監督”的形式，發揮社群、業主委員會、公共服務中心“三駕馬車”的最大效能。

服務中心成立後，與業主委員會一起採用走家串戶，電話、微信等多種方式，廣泛徵求居民意見，並結合小區的實際情況，多次與社群居委會主任、業主委員會成員、居民代表進行開會協調，最終制定出遠低於市場價格的物業收費標準（保潔費每戶20元/月、本小區業主車輛管理費每輛80元/月），保障其平價物業的公益屬性。

經過前期籌備，南站街道社群公共服務中心於2020年5月正式實施收費管理，雖然經過前期調研，定下保潔費每戶20元/月，但真正到了收錢的時候，卻是非常困難。

“服務中心每天接待大量居民投訴來訪，每天辦公場所裡都是人聲鼎沸，有的說準物業收費過高，有的提出的訴求超出服務範圍，有的甚至言語攻擊工作人員，也有居民要求服務中心撤出小區。”公共服務中心主任黃俊對記者說，針對居民的不理解，服務中心工作人員向每一位來訪的居民耐心細緻地宣傳解釋，給居民分析老舊小區改造後管理的必要性，透過提供保安、保潔、保序的基礎服務，可以為小區營造良好的生活環境。

對待居民的疑慮，社群公共服務中心從“三保”工作細化管理入手，建立健全門崗保安的工作細則，嚴格落實崗亭保安人員24小時值守，注重崗亭保安人員的技能培訓以及視窗服務意識。在此期間，小區保潔人員實行每天8小時的動態保潔工作，每月3次的樓道清掃，每日早晚各一次的垃圾清運，每日垃圾桶的清洗和擦拭。保序人員每天8小時的動態路面巡邏，有效制止了流動攤販進入小區和車輛不規範停放現象。針對居住在小區的居民，服務中心還推出了停車親情探親卡的服務專案，每戶每月免費領取四張，形成讓子女多回家看看父母的良好氛圍，得到居民的一致好評。

“每月每戶20元保潔費，汽車停車費每月每輛80元，就讓我們小區有人管了，整個環境還維持得乾淨、整潔。”鐵路二村居民馮兵說，有了物業管理後住得更安全舒心了！這錢花得值！

透過公共服務中心團隊的齊心協力和不懈努力，中心的各項工作已經得到大部分業主的認可，居民也比較能接受這種低消費的管理模式，目前鐵路二村的物業收費率已經達到92%（其中60%以上的居民都是按年繳費）。“現在的鐵路二村小區可以靠收取的管理費維持工作人員和其他用於小區惠民專案的基本開支，小區內的環境衛生和車輛停放秩序也維持在比較好的水平。”黃俊笑著說，公共服務中心這種半官方的“紅色準物業”模式取得成效，並已經逐步在轄區內其他小區推廣。

三種方式優劣已現，引進市場化物管企業是最終出路

“以前沒有物業服務，小區內的保潔都是由街道兜底，僅鐵路二村這個小區每年保潔費用就要20萬元。”廖小兵說，實施準物業管理後，政府兜底的經費可以節省下來為居民辦更多的實事，“不僅節省了經費，公共服務中心對小區進行管理後，社群居委會幹部相應地擺脫了小區物業管理方面的繁雜工作，把更多的精力放到為居民服務，解決居民遇到的問題上來，社群幹部工作更用心，提供的服務更優質。”

隨著“紅色準物業”的紮根發芽，鐵路二村已然成為居民眼中“乾淨、整潔、平安、和諧”的美好家園。為了惠及更多居民，“紅色準物業”模式已在南鐵生活區共4個社群推廣，推動街道社群治理與服務創新工作再上新的臺階。目前，周邊的幾個小區也納入了南站街道社群公共服務中心的管理範疇，服務中心與鐵路三村小區、鐵路七村小區、解放西路4號小區業委會都簽訂了服務委託合同。

“西湖區老舊小區的物業管理有三種方式，分別為：市場化物業管理、居民自治物業管理和南站街道的社群公共服務中心的準物業管理模式。目前來看，公共服務中心的物業管理模式既讓社群減負，使社群幹部從煩瑣的城市管理工作中解脫出來，又能解決居民自治難、持續運轉難的問題，從前期試點到逐步推開，連線成片，有效降低了物業管理成本。”西湖區政府相關負責人表示，為進一步提升老舊小區綜合治理水平，目前西湖區已經在西湖街道推廣社群公共服務中心這種半官方化的管理模式，先讓小區業主逐步接受低收費標準的準物業服務，逐漸培育物業消費意識，然後再根據小區的實際情況和居民意願引進市場化物業管理企業。同時，區房管局下屬國有性質的物業公司正嘗試與市場化品牌公司合作，探索合資方式，不斷提高物業管理水平，選取條件成熟的老舊小區進駐試點。“從物業行業市場主體層面來說，物業公司要想啃下老舊小區這塊‘蛋糕’，必須堅持連線成片，組團管理，著力實現物業管理規模化，降低運營成本。同時拓寬營收渠道，在充電樁設定、小區便民服務、社群鄰里中心服務等方面開發增值服務，培育新的盈利增長點，並積極依靠優質服務爭取政府獎補資金。最終老舊小區改造後續的物業管理模式中政府兜底和補貼逐漸退出，進而全面實施市場化物業管理，這是更加長效常態的選擇。”

編輯：吳璠

複審：陳暉

審籤：邱虎

監製：吳志剛

本文來自【江西日報-江西新聞客戶端】，僅代表作者觀點。全國黨媒資訊公共平臺提供資訊釋出傳播服務。

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