就算自住，也最好不要碰北京這些地方！

米宅北京

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今天，一個讀者問：手裡只有260萬左右，且外地有貸款，最低需求是兩居，在北京能買哪裡？

自從業以來，印象中，這個問題很多人都問過。

二百五六十萬現金，其實並不算少。可一旦跟“二套”沾上邊，在北京就很尷尬了。

眾所周知：

北京二套的話，普宅首付60%，非普80%。

但關鍵問題就在於：偌大的北京，普通住宅卻少之又少，大部分都是非普。

二套、非普、二手房，這三個詞組合起來，那就意味著：你買房基本上得全款了（只能貸不足兩成）。

這足以看出：首貸資格是多麼珍貴。

也足以看出：剛需、剛改家庭上車北京，是多麼不易。

所以，奉勸大家一句：

首套資格一定要用好。如果首套買錯了，你將來可能就真的換不起房了。

2016年，有一個朋友買了大興西紅門“鴻坤理想城曦望山”的一居室，當時是首套，手裡的錢只夠買個一居，本想著多住兩年，有了娃後一家三口也可以對付著住。可誰知，他老婆懷了個雙胞胎。孩子出生後，老婆一個人鐵定帶不過來，還必須把老人接過來幫忙帶孩子。

這下，他那個一居再也沒法住了，三居，變成了眼下最迫切的需求。

可以他現在的財力，根本就

換不起

三居。

雖說2016年買的房子，到現在也增值了不少。但這沒什麼用啊，你的房子漲了，但你要置換的目標，漲了更多啊。

因此，他只能把自己的一居租出去，然後再租大房子住。

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也許有人會說：早知要結婚生子，要換房，當初為什麼要買一居呢？去六環外直接買個大三居它不香嗎？一步到位，不用換房了。

我那位朋友，上個月也曾想過要換到房山閻村、大興採育或者燕郊，可他在東三環上班，閻村和採育通勤都太遠了。燕郊雖然有直達的公交車，但換到燕郊，心裡終歸是不甘的。畢竟，人家換房都是越換地段越好，哪有北京換到

河北去

的

今天，我們主要來討論“市區老破小”和“郊區遠大新”的問題。

如果你有新房癌，實在無法接受市區老破小的居住環境，並且不介意超長時間通勤的話，那買偏遠區域的“遠大新”，一步到位，也完全沒問題，但買之前你最好先想好：自己將來究竟要不要換房。

很多人原本的購房思路，在有了孩子之後，一切都變了。房山、順義、昌平區域六環外的地方，房價確實便宜，在市區買一居的錢，在那邊能買大三居，但那裡沒什麼像樣的好學校，交通也不太方便。

在房地產高速發展的時代，各個板塊往往是同漲同跌的，可一旦進入存量時代，樓市的行情就是“分化”：有產業的、配套全的、地段好的，保值增值性強；而郊區配套差的，不但不保值，甚至還可能會持續陰跌。

將來房產稅一旦開徵，按人均面積徵的可能性很大。如此一來，郊區遠大新，可能比市區老破小的持有成本更高

（當然，房產總值也是要考慮的）

。

所以，對於一些特別偏遠的地兒，我一直都建議不要碰。比如房價只有一萬多的房山燕山、韓村河、琉璃河、周口店等等。

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這些地方，200多萬總價就能買大三居，甚至是小四居。但，這種地方實在沒啥意思，畢竟都快到河北了。所以，即便是自住，也最好不要碰。

要這麼大的房子幹嘛？留著以後交房產稅嗎？

今天，再詳細列一下不能碰區域的清單。

第一、房山“京港澳高速”和“六環路”交界處外圍的區域。

具體如下圖：

目前，整個房山區，以“京港澳高速”和“六環路”為界，外圍藍色區域如斷了氣的死狗一般，感受不到一點生機；裡面黃色的區域，由於更靠近主城區且有地鐵加持、配套也更完善，近期成交還相對好一些。

另外，房山線北延線可能要進入三期了，與14號線、16號線連通之後，黃色的區域到主城會更方便一些，算是房山的“勉強保值區”吧。

不過，千萬不要指望藍色的區域也能沾上利好，不存在的。

第二，昌平六環路以北的區域。

昌平區和房山一樣，整個區看似很大，但發展成熟的也就是那

一小點兒

區域。

南邊黃色的部分是昌平發展相對較好的區域，北邊是規劃的昌平未來科學城；六環路往北，是沙河鎮以及老城區。除了這幾個片區之外，北部、西北、西南都是山。

但六環路以北，基本都沒啥價值，不在北京的發展主軸上，自動放棄即可。

第三，門頭溝不臨S1線的所有區域。

對於在西部，特別是1號線沿線工作的人群來說，門頭溝通勤，其實還算方便，但這也僅限於地鐵沿線。

門頭溝的新盤，2017、18年那會兒，被炒得很高，但入市二手房價格全部破發，具體可參見我6月份的那篇文章《

盛宴過後，一地雞毛

》。

作為生態涵養區的門頭溝，除了藍天白雲空氣好，適合養老之外，大家就不要有過多期待了。