8月之後考慮買房的人，不妨先看看這3大建議，內行：都是乾貨

當前的房地產市場，真的開始“

涼涼

”了，雖然你可能不相信，你的朋友圈中依然充斥著“地價上漲，開盤售罄”的訊息，在朋友口口相傳的話語之間，無時無刻不表達著“樓市火熱”的訊號。然而，手機和現實其實是兩張皮的。21年的前半段，確實有個別城市一度出現了樓市熱的局面，隨後在多措並舉之下，這種聒噪的狀態瞬間被摁了下來，例如深圳經營貸屢屢進入房地產市場；合肥學區房的價格20天漲幅40%；南京、成都等地部分割槽域房市也有過熱的苗頭。

如果能搞清楚這一波樓市熱究竟來源於何方，那麼就能體會為什麼冷卻的如此迅速。20年受到y情的影響，全國各大城市的房地產市場陷入了冰凍的地步，在一段時間內，超過100個城市售樓部關閉，在成交量最少的日子裡，一天內累積成交才50套，要知道這50套是所有城市加起來的成交量。根據房地產機構的一項買房意願度調查顯示，有30%的人表示取消了買房打算，還有60%的人表示將延期自己的買房打算，只有10%的人表示會立刻買房。這些沉澱和積攢了1年多的買房需求，最終都會藉助於21年的陽春釋放出來，在房地產中介炒作的帶動下，迅速釋放。

這一波住房剛性需求釋放量究竟有多大？筆者認為並不多，首先截止20年底，我國的樓市新建商品房庫存已經超過了5。1億平方米，已經出現了連續26個月增長的局面。這說明即便是市場剛需隱匿，那麼“真正”的剛需其實表現不足。其次根據經濟學家任澤平在《城鎮住房過剩還是不足》報告中給出的資料，我國城鎮存量房產超過3。1億套，城鎮家庭戶均房產保有量達到1。1套，這足以說明根本沒有貨真價實的剛需。在深圳的上一波房價上漲中，一度出現了幾千人排隊購房局面，然而在調控之後，第二天這數千“剛需”一夜消失了。

與此同時，房市對開發商的不利局面正在累加，讓售房者感覺越來越難。首先是三條紅線，這是央行提出的針對性“要求房地產企業降低負債率”的舉措，不能滿足三條紅線標準的房企，今後的融資增幅將受到限制，資料顯示我國10萬家房企中，超過80%的房企不能達到三條紅線標準，這也就意味著今後的融資將被大大壓縮。正所謂屋漏偏風連陰雨，除了三條紅線影響之外，央行和銀保監會再次提出了“分檔次”的房地產貸款比例限制，開始從源頭抓起，減少資金注入房地產市場的可能性。所以我們才見到，不少銀行開始逐漸“停止二手房貸款”操作，不是銀行不想給二手房發放貸款，而是在限貸令下，月末、季度末的貸款額度被紅線封鎖了。

所以，2022年上半年的買房邏輯已經非常清晰了，

房地產買賣其實是一個雙向的，如果市場對房地產開發商是利空的，那麼必然對真正剛需是利好的。

從當前的勢頭可以預判，22年的調控舉措並不會放鬆，甚至還有加嚴的跡象。同時，受到資金縮減的影響，房企們為了挽回現金流、為了應對高負債、高週轉之下的償債問題，房企們或不得不進行降價回款，越是臨近年終，或許打折促銷的力度就會更大，所以準備買房的人不妨再等幾個月、看看再說。隨著樓市行情出現的一系列新變化，買房邏輯個跟著變了。

2022年上半年買房的人，建議先聽聽這3大建議，或能避免吃虧！

第一、買房要買商品房，小產權房等避開。小產權房是不能購買的，這一點90%以上的人都知曉，不過還有10%的人不知道什麼是小產權房，特別是那些第一次購房的小白，由於經濟能力不足，在中介的種種措辭和“便宜的價格”面前，經不住誘惑購買了小產權房，最終發現成為了接盤俠。小產權房吸引人的唯一地方在於“廉價”，如果同等的商品房價格為2萬元/平米，那麼小產權房的價格應該在3000元-5000元/平米。這樣一來，小產權房的“優勢”就非常凸顯，同樣購買一套面積100平米房子，商品房價格200萬元，小產權房才30-50萬元，同樣是實現居住需求，小產權房就佔據了上風。

都實現居住功能，為啥小產權房就不能購買呢？根本的原因在於這類房產不具備“交易資格”，自然資源部和農村農業部在2020年宅基地確權工作中就曾明確提出，小產權房不可以進行確權，更不能透過確權的方式把小產權房違規使用的土地合法化。顯然，這就被貼上了一個“不認可”標籤，房產權不認同的情況下，交易自然當屬無效了。購買小產權房，無異於用錢打水漂。

第二、買房儘量選擇現房，期房首先放棄。現房和期房有何差距？現在的市場中，非常流行購買期房，與其說是買房人喜歡，不如說是“沒辦法的一種選擇”。自從李嘉誠把期房預售制和公攤面積引入內地以來，預售制已經興旺發達了20多年，期房出現的問題也數見不鮮了。特別是在資金鍊不暢的情況下，很可能導致開發商跑路以至於房產無法交付。21年以來，因為資金鍊斷裂出現的房地產經營破產數量越來越多，其中不乏龍頭房企和大型房地產企業，例如泰禾、福晟和華夏幸福這些大型房企。

在這些企業的背後，都是大量的樓盤爛尾、建設停工，這樣一來購房者已經買的房子和支付的購房款隨即打了水漂。除此之外，不少房企為了提高利潤，會在建房質量上動手腳，例如降低房產標準，以次充好等。估計很多人都見過：承諾綠化率45%，實際只有3棵樹；承諾的小區人工湖，實際是塑膠湖；承諾的人車分離，實際地面停車位到處都是，此類情況在期房銷售中比比皆是。而如果你選擇了現房，喜不喜歡則一目瞭然。

第三、對於房企的降價，要放平心情看待。開發商的降價促銷，真能出現撿漏情況嗎？指聞君提示：可能會，但是比買彩票中獎的機率都低，首先如果出現了真正的物美價廉的好房子，開發商和銷售人員的親戚朋友會成為第一購買者，不會流轉到外部人員手中；其次開發商對外宣稱的打折，可能噱頭居多，實際上都是尾盤房、戶型差的房子。

所以說，8月之後考慮買房的人，不妨先看看這3大建議，內行：都是乾貨。對此，你怎麼看待？