惠州一海景房1.66折拍賣，過去火熱的海景豪宅，如今降價還難賣？

2022年8月8日，據每日經濟新聞記者報道，在京東法拍，惠州九銘嶼海一套133.67平方米的海景房產以65.5萬元成交，摺合單價約4294元/平方米，僅相當於市場價的3.6折，原購房者買入價的1.66折。

記者調查發現，包括北方海景房聚集地的山東秦皇島、深圳、海南等城市的個別海景房均出現同比下跌。在過去，海景房的投資屬性一直要比居住屬性強，如今降價了都還難賣呢？

一、現象：海景房現在難出手，近幾年購入的話甚至還有虧損，這是事實！

全國最有名的三個主打海景房：一是山東乳山；一是廣東惠州；一是海南。這幾個地方，根本就沒啥人，蓋那麼多房子，當初都是炒作的旅遊、度假、養老和升值等概念，當然海南炒的概念更多。

乳山不用講，基本已經廢了，小縣級市，要啥沒啥，地方偏僻，離大城市也遠，最開始主要拉京津的人過來買，幾年前就不行了，連旅遊都沒人去，還指望去養老住家？民宿都租不出去了。

海南還算堅挺，主要是全國就一個海南島，有錢人都想在海南置套房產，有全國富豪在這託底，不光旅遊養老無敵海景，還有免稅，自貿等，雖然炒幾十年塌了兩三回，但目前還算可以，比如陵水小縣城都能炒到三萬，只能佩服。有認識的老闆在陵水買一套，這三四年去了不超過兩次，如果拋開升值的話，我想住酒店應該更實際些吧。

惠州其實挺尷尬的，大亞灣那塊靠著坪山，還能給深圳上班的人解決點問題。但巽寮灣十里銀灘這塊，又遠了不止一點，靠公交或班車解決不了問題。靠旅遊是不可能的，一年旺季就幾個月，還挺遠的，誰一年三四次的跑去同一個地方旅遊。

現在很多人也回過味來了，大亞灣從零幾年深圳就滿大街的發傳單免費拉人去看房，我記得2008年時大亞灣也得三四千，龍華六七千，那時沒見過什麼世面，很多人都被忽悠過去投資了。結果十年過去，大亞灣名義房價翻一兩倍，成交量還低，住也住不成，租也不好租。

而龍華都已經10多倍價格了，既能自住，出租出售都搶手。我想但凡有點錢，哪怕暫時夠不上深圳首付，也不太願意去投資這些不良資產了，除非那附近有大量工業園搬遷過去，否則房價無論如何也是託不起來，人口才是最重要的。

反正聽一句勸，這些海景房，包括海南的，除非自住，否則最好還是不要買。不要聽信任何養老、度假、投資、升值或包租之類的鬼話，錢留在自己口袋裡最安全。

二、案例：購房者看著不遠處的希爾頓酒店，1000元1天的房間，它不香麼？

我有個好朋友的爸媽就在某海邊買了一套別墅，當是我還陪他們第一次去看房，面朝大海，春暖花開的感覺真上頭，老爺子一高興全款200多萬直接付清，過了一年交房，花80萬用時7個月裝修，期間他跟設計師溝通，選主材，上海和那個地方兩邊跑，說真累，但他還是很期待他們家的度假別墅。

裝修好了，他們趕緊去住了一個月。住進去的第二天我就後悔了，主要就是入住率太低，大部分別墅院子裡都是一片狼藉，偶爾入住的也是隻見車不見人。

然後物業費又太貴，一個月1000多塊，一年2萬。每個月要去住一次，不住房子容易壞，容易潮。他讓爸媽去住，可他們不肯，主要是沒熟人，沒有家的感覺。

有一次我陪他去住這套海景房，那天晚上，我們看著不遠希爾頓酒店，他發出感嘆：1000塊1天的房間，它不香麼？300多萬放銀行吃利息它不香嗎？

可見，海景房降價的問題看上去在於其自身稀爛的居住性質，但實際在於其背後的交易邏輯。或者直白點講，海景房背後沒那麼多非市場力量保護，所以市值就會顯得很市場。

首先海景房沒利益，就沒有配套。它不像市區，會有人專門給它搞配套，做道路，可海景房周圍的配套必定是稀爛的，相反一些郊區別墅都比海景房更好。

其次海景房也沒有政策扶持。商品房賣不出，這裡會給到很多政策付出，什麼降首付、養老貸或者幫扶貸等都會給到。甚至買了這個房，你孩子可以去這個學校，但海景房有嗎?

因此，我建議大家不要看著海景房在這裡打骨折就開始亂分析了。真的，有時候沒了政策保護，你以為商品房值幾個錢呢？

三、本質：經濟下行或流動性下行的時候，度假房都會是最先遭殃

我們要知道，美國房地產市場，佛羅里達是特別值得關注的。一般來說，那裡的房價上漲，都是美國房地產市場整體見頂的重要參考訊號。流動性從緊到松的過程中，一般是低風險資產上漲，最後是高風險資產上漲。

具體到房地產市場，當流動性或者信心回升的時候，發達核心城市的房子價格會首先上漲，然後傳導至其他城市，最後再傳導到度假型房產。

一般來說經濟發展，流動性開始變得充裕的時候，很多人會優先考慮自己日常居住需求。比如在大城市裡置換一套大房子，或者從普通地區搬到有學區社群。這些需求滿足後，如果還有閒錢，那就考慮享受問題，可以是海邊房子，也可以是森林小屋或滑雪聖地等。

從本輪次週期看，2021年5月份以前，美國地產市場是普漲，但2021年5月以後邁阿密就一飛沖天了。可以說，經濟下行或者流動性下行的時候也都是這樣的。

因為購房者發現自己收入出了問題，第一反應肯定不是把工作地的房子給買了，畢竟每天上班要住，這個時候當年買來享受的度假房最先遭殃。

這也不難理解，經濟差，紐約舊金山這種地方的房子也會有需求，這些產業密集的地方有足夠多的工作者來支撐房地產需求。

可是，像佛羅里達這種地方很多都是”度假型房產“，從分類上說是非剛需型房產，經濟差的時候可就沒有那麼多人有閒錢在那些地方買房了，畢竟度假這事兒，得手頭寬裕才行。二美國2007年的時候，也證明了度假型房產先遭殃的規律。

當然，房地產不能用這麼簡單的模型來解釋，還有很多指標影響著價格走勢，但這個模型確實很重要，在哪個國家，都差不多。

最後的話：除了海啥都沒有！真要買了這樣的海景房，怕是房本都要爛在手裡，何談投資？

毫無疑問，這幾年海景房確實在“退燒”，之前買海景房的也都是投資客，基本買了自己不去住，最多一年住幾個月度假，因此，整個海景房社群至今的空置率都特別高。

總之，沒有人氣，這是硬傷。加上這三年度假旅遊的人流量也少了，整個度假區人氣下降。生活、商業、教育、醫療、交通配套也就跟不上，最終海景房房價只能跟著降溫。