房地產至暗時刻已經過去

前幾天，我發表了一篇文章，說房地產迎來大輸血，這是第二支箭，很快第三支箭也已經到來，那就是允許房企上市融資。

我簡單給大家說一下我的兩點判斷：

1、房地產的至暗時刻已經過去

2、爛尾樓盤的業主鬆一口氣，爛尾樓都會保交付

Part1、三支救命箭

我們來梳理一下，金融對房地產的三支箭：

近期監管層不斷加大對民營房企的融資支援力度，房地產信貸、債券、股權政策“三支箭”齊發。

第一支箭：

9月29日，央行、銀保監會通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策，對於居民合理購房需求的“第一支箭”信貸支援力度進一步增強；

第二支箭：

11月8日，中國銀行間市場交易協會繼續推進並擴大民營企業債券融資支援工具，以“第二支箭”支援包括房地產企業在內的民營企業發債融資；

第三支箭：

11月28日，證監會實施五項措施保障房企融資，光大證券表示，政策本質上為“第三支箭”，即支援房企股權融資。

第一支箭，今年以來銀行間對居民貸款利率不斷降低，不斷下降，可以說是最近幾年來的新低。LPR也在不斷探底，房貸利率下降減輕購房者的還貸壓力，

第二支箭，據不完全統計，金融機構包含國有六大銀行已經對房地產的貸款支援釋放出2萬億的資金總量，也是史無前例的。

第三支箭，以前不允許房企A股上市，現在也允許了，恆大的皮帶哥一直垂涎三尺，倒在了黎明前的黑夜。

房地產最近也是動作頻頻，上市房企股價也在逐步回升。

Part2、股價掀高潮

中國經營報的訊息：

29日，Wind行業房地產指數漲幅高達7.62%，全市逾40只地產股漲停

，近80只地產股漲幅達到了5%，納入指數內的119只地產股全部上漲。

A股、港股地產板塊大幅翻紅

其中，今日收盤漲幅最高的是深交所創業板上市的特發服務，上漲了20%，股價創下過去近5個月來的新高。

據《中國經營報》記者統計，A股上市的嘉凱城、榮盛發展、金科股份、上實發展、新華聯、天房發展、渝開發、中國武夷、陽光城、華僑城A、棲霞建設、城建發展、綠地控股等逾40只地產股漲停。

其中，金科股份收漲2。39元/股，總市值128億元；新華聯收漲3。48元/股，總市值66億元；陽光城收漲2。29元/股，總市值95億元；華僑城A收漲5。57元/股，總市值457億元；綠地控股收漲3。4元/股，總市值478億元。

此外，萬科A在今日也收穫漲停，股價漲至18。83元/股，總市值2117億元；新城控股在今日漲停後股價上揚至23。47元/股，總市值529億元；金地集團同樣收穫了一個漲停，股價達到了12。47元/股，總市值563億元。

保利發展在今日收漲9。61%，每股收盤價17。9元/股，總市值2143億元；濱江集團今日上漲了7。69%，每股價格漲至11。76元，總市值366億元；招商蛇口今日收漲6。63%，每股收盤價15。92元，總市值1232億元。

港股在29日收盤同樣迎來大幅翻紅

恆生指數收復18000點，漲幅達到了5。14%。恆生中國企業指數漲幅高達6。11%。

Wind香港房地產行業指數今日上漲了5。33%，逾40只地產股漲幅達到10%以上，近90只地產股漲幅超過了5%，納入指數內的177只地產股上漲。

其中，大發地產今日漲幅超過了64%，每股股價收漲0。169港元，總市值只有1。4億港元；德信中國漲幅接近37%，收漲1港元/股，總市值27億港元；三巽集團漲幅同樣接近37%，每股股價收漲0。26港元，總市值1。8億港元。

融創服務在今日收漲25%，每股股價漲至3。35港元，總市值102億港元；世茂服務上漲逾22%，每股收漲2。62港元，總市值65億港元。

此外，碧桂園服務今日漲幅接近14%，每股股價漲至19。3港元，總市值651億港元；母公司碧桂園今日上漲逾4%，每股股價升至3。05港元，總市值789億港元。

萬科企業今日漲幅接近14%，每股股價升至6。56港元，總市值2304億港元；萬物雲今日上漲逾7%，每股股價漲至44。7港元，總市值527億港元。

貝殼找房今日上漲逾12%，每股股價漲至41。85港元，總市值1587億港元；龍湖集團上漲逾11%，每股股價漲至23。1港元，總市值1451億港元；中國金茂漲逾10%，每股股價升至1。86港元，總市值248億港元。

華潤置地漲近8%，每股股價漲至35。75港元，總市值2549億港元；中國海外發展今日漲幅達到了7。6%，每股股價收漲21。35港元，總市值2337億港元。

Part3、融創+恆大？

最近融創，恆大也是動作頻繁

這對難兄難弟，融創比恆大好一些，但是好的有限

他們不是生存與發展的問題，他們的問題是債務危機的化解，保民生，保交樓。因為盤子太大，債務複雜，購房者數目眾多，所以疏解化解危機沒有那麼快。

恆大的動作：

據中國恆大發布的公告，附屬公司恆大集團將其持有的一塊位於深圳市的商業地塊轉讓給深圳市安和一號房地產開發有限公司，總代價約為75。43億元，要知道，這塊地曾是許家印的“心頭肉”，正是恆大計劃用作打造深圳灣超級總部基地的地塊。

陷入困境的恆大，將獲得75。43億元的資金用於償債或補充流動性，而這對於負債2萬億的恆大來說，只是九牛一毛，就在今天下午，恆大財富釋出公告稱，自本月起對2021年12月31日釋出的兌付方案進行調整，將現行每人每月兌付8000元調整為每人每月兌付2000元。

11宗地剛遭政府無償收回

不只是這宗地塊，恆大位於香港灣仔的總部大樓也同樣在掛牌出售中，據第一財經報道，9月份，第一太平戴維斯正在代理出售香港恆大中心，截標日期為2022年10月31日，但截至目前，仍無該專案出售成功的訊息。

如今來看，房地產這個恆大最核心的資產，正在被加速處置，而自2021年以來，恆大在不少城市的專案陸續有了新動向。

在香港，恆大此前從恆基地產手中購得的元朗地塊，被資產接管人以6。36億美元售出，所得款項用於償還恆大方面的貸款；在廣州，恆大退還了恆大足球場專案的土地使用權，恆大拿到55。2億元出讓金退庫款，並在10月份時重新掛牌出讓，由廣州城投以31。55億最終競得，與恆大當年的拿地成本相比，打了五折還不止。

此外，恆大的更多地塊以被收回告終，據瞭解，因閒置或超過動工期限，恆大有位於鄭州、焦作、海口、成都、青島、太原等城市的諸多專案或主動退出或被動收回。

11月24日，恆大公告稱，武漢市江夏區政府作出一個行政決定，無償收回恆大武漢科技旅遊城專案11宗土地，該決定書僅針對該專案的其中11宗土地，涉及淨用地面積約2071。3畝，據披露，該專案共有24宗地塊，由恆大在2017年時以56億元拿下，對此，正與武漢市江夏區政府進行溝通，並將就此事提出行政複議以保障公司合法權益。

此外來看，恆大許家印之前也在處理的個人資產，賣掉了自己在香港的豪宅，包括深圳的深圳灣一號。

融創的動作：

根據第一財經方面的訊息：

融創中國（01918。HK）最近動作頻頻，不僅要刊發推遲許久的年報，專案出售也有了新進展。

11月30日，企查查資訊顯示，泛海建設控股有限公司發生股東變更，融創房地產集團有限公司持股比例從100%下降至10。3220%，不再是該公司大股東；中信信託有限責任公司、蕪湖華融資本創譽投資中心（有限合夥）加入，分別持股64。68%、25%。

融創出讓股權的這家公司，背後頗有故事。早在2019年初，泛海控股陷入資金危機，融創從其手中大筆收購了該公司，旗下不僅有北京泛海國際專案1號地塊，還有位於上海稀缺位置的董家渡專案，總對價為148。87億元。

當時，該標的公司資產總額約445。76億元，負債總額約356。17億元，淨資產為89。59億元，其中上海專案的12號、14號地塊仍處在拆遷或一級開發階段。

彼時還是“併購王”的融創認為，北京專案和上海專案均位於一線城市核心位置，是十分稀缺的大體量優質專案，收購有助於增加其在北京和上海的優質土地儲備和市場份額，鞏固在北京、上海等一線城市的影響力。

將專案拿到手後，融創在董家渡開發了豪宅專案“融創外灘壹號院”，並在2019年先後兩次開盤，售價達到12。1萬元/平方米，創造了可觀的現金回款。但是，隨著融創陷入資金危機，這個“明星地塊”也被擺上了貨架。

早在今年2月份，知情人士便透露，融創正與四大AMC洽談合作，每家合作的規模或達百億級。到10月份，又有訊息稱，融創、中國華融、中信信託等簽訂框架協議，合作重組上海董家渡專案，融創可獲得的流動性支援或達80億元。

如今專案正式易主，融創也在時隔多月後，再次出現資產出售動作。去年下半年，融創透過多種渠道回籠資金約300億，今年又相繼出售了昆明融創文旅城二期40%股權、武漢一江源專案、武漢甘露山文創城等部分專案股權。

21世紀經濟報道，11月29日晚，融創中國（01918。HK）釋出公告稱，

預計2021年公司歸母淨利潤同比下降約207%，核心淨利潤同比下降約184%。

今年3月21日，該公司曾公告，預計2021年公司歸母淨利潤及核心淨利潤，較2020年分別同比下降85%和50%。

總結一下，融創與恆大的當務之急有兩個：

1、如何保護購房者購買的期房順利交房

2、對於債權人、金融機構欠款，如何合理支付，化解債務危機

為什麼我覺得購買期房的業主們，應該是迎來了春天？

頭部優質房企獲得了大量銀行貸款資金以後，能夠收併購陷入困境的房企，可以說是一種資源最佳化配置。

以前房地產領域劣幣驅逐良幣的時代已經結束。

如今是良幣驅逐劣幣。

大浪淘沙，淘盡古今多少事，青山斜陽，映照何處楓林晚。

憑欄聽雨，凝眸望孤燈煙火。斜暉脈脈，閱不盡繁華滄桑。