深圳地鐵12號線踩盤②｜中山公園→西鄉桃源站：剛需主打，多盤推小面積3房

《踩盤日記》總第18期

本期為深圳地鐵12號線踩盤系列第2篇。

深圳地鐵12號線踩盤①

來到地鐵線中段寶安，戶型面積迴歸剛需，其中勤誠達雲邸等3個樓盤均設計有89㎡的三房產品。整體來看，總價更親民，適合剛需使用者上車。

其中，同樂南站附近的鴻榮源尚璟公館，就以59㎡-82㎡的2-3房為主，目前78㎡、79㎡和82㎡的部分房源在售，樓盤均價約8。95萬/㎡。另外，上川站的勤誠達雲邸、玖玖頌閣同樣有89㎡的三房產品，勤誠達雲邸或於近期入市，玖玖頌閣則仍有約300套住宅房源在售。

南方+ 馮少文 製圖

南方+ 馮少文 製圖

一、臻林天匯（公寓）

臻林天匯步行至地鐵中山公園站約140米。

【基本資訊】

臻林天匯於2020年11月取證預售，入市產品包括130套商務公寓、189套辦公。

具體來看，商務公寓戶型面積113。6-223㎡，均價約8。5萬/㎡，總價772-2215萬；辦公戶型面積約110-266㎡，均價約8。2萬/㎡，總價726-2543萬。

目前，待售商務公寓61套，辦公67套。不過，據深圳市住建局披露，截止11月27日，其待售房源全部顯示為“分局鎖定”，鎖定房源還包括269套商業房源。

臻林天匯專案佔地10354。54㎡，規劃建築面積117134。34㎡，業態有商務公寓、辦公、酒店、商業等。小區由兩棟超高層塔樓建築及地鐵商業組成。

南方+ 馮少文 製圖

【樓盤小結】

1、樓盤臨近中山公園，自然資源豐富；佔地面積小，社群不大。

2、周邊缺少大型商業配套，1。5公里內有歡樂頌購物中心、立潤富達廣場等。

3、目前樓盤房源鎖定中，市住建局官網顯示， “分局鎖定”意味著房屋處於限制狀態或開發商存在違規行為。

二、同樂南站:鴻榮源尚璟公館

鴻榮源尚璟公館東西兩側均鄰同樂南站地鐵出口。

【基本資訊】

鴻榮源尚璟公館位於南山區前進路與同安路交會處西北，佔地約0。7萬㎡，建築面積約6。7萬㎡。專案於2022年4月25日獲批兩棟住宅441套，房源為面積約59㎡-82㎡的2-3房。

目前約120套住宅在售，戶型面積為78㎡、79㎡和82㎡的部分房源在售，樓盤均價約8。95萬/㎡，單價8。59-9。21萬/㎡，總價660-700萬，預計2025年5月交樓，車位比約1：0。5。

配套方面，專案僅配建三百多平方米的商業，周邊有海雅繽紛城、中洲π Mall、寶立方、壹方城等大體量集中商業；周邊規劃一所九年一貫制學校南山教科院同樂實驗學校，周邊還分佈有南山實驗教育集團園丁學校。

專案緊鄰地鐵12號線與地鐵24號線（規劃）交匯的同樂站地鐵口，近中山公園、前海花卉公園、新安公園。

南方+ 馮少文 製圖

【樓盤所在片區規劃要點】

南山區［同樂地區（北區）］法定圖則（草案）：南山同樂北區與西麗湖國際科教城、留仙洞戰略性新興產業總部基地、西麗高鐵新城、高新技術區聯動發展，打造南山區交通方 便、配套完善、環境優美的多功能綜合城區。

圖則片區規劃有軌道12號線、軌道15號線、軌道24號和3條國家（地方）鐵路線經過。其中，3 條規劃國家（地方）鐵路正處於線位規劃研究階段，線位走向及站點尚未穩定。軌道12號線為現狀線位，沿中山園路左轉往寶安方向進入前進路，設同樂南站，地下敷設；軌道15號線和24號線為規劃線位。

【樓盤小結】

1、樓盤房源戶型比較緊湊，78、79平方米的小三房做到2衛不多見。

2、雙地鐵口，幾乎無縫連線；周邊視野較開闊，近公園。

3、車位比偏低，專案商業面積小。

三、上川站:勤誠達雲邸、玖玖頌閣

【樓盤所在片區規劃要點】

一心一軸兩核多商圈、都市核心區深圳“十四五”規劃釋出，推動都市核心區擴容提質，新安街道納入都市核心區。

整體產業逐步呈現“一心一軸兩核多商圈”結構佈局。“一心”：寶安中心區，地處珠江口岸、毗鄰前海，與前海攜手打造國際化城市新中心。“一軸”：創業路經濟軸帶，目前擁有興東、洪浪北、靈芝、翻身和寶安中心五個地鐵站點，交通便利，還有中糧創芯公園、勤誠達大廈等重要產業載體，以及海雅繽紛城、中洲πmall、勤誠達K+廣場、翻身天虹商場等生活配套設施。“兩核”的一核是建安路現代服務業經濟核心。這裡彙集了工行、建行等金融企業，以及法院和檢察院；此外，這裡還集聚了大量律師事務所等法律服務企業。

“兩核”的另一核是尖崗山智慧製造核心。尖崗山高新園區於2019年4月納入國家高新區，同年10月片區規劃透過區規劃領導小組審議，被列入寶安區落實先行示範區實施方案，作為寶安區“十四五”產業重點專案推進。

A、勤誠達雲邸

從勤誠達雲邸步行到地鐵12號線上川站約400米。

【基本資訊】

寶安區新安街道前進一路與新安四路交會處東側，佔地約1。7萬㎡，建築面積約21。05萬㎡，包括兩棟55層的超高層、1棟人才房、1棟寫字樓及1棟幼兒園，4梯6戶。

商品住宅房源約608套，另有人才房約五百多戶，按居住房源計算，車位比超過1：1。房源戶型為約89㎡-130㎡的3-4房，周邊新房均價9萬/㎡左右，目前營銷中心及樣板房已開放。

配套方面，專案周邊有即將開通的12號線上川站，地鐵5號線靈芝站以及規劃中的15號線流塘站。距離最近的商業為天虹、沃爾瑪、寶立方，周邊還有中洲πmall、勤誠達K+廣場、中糧大悅城、壹方城及海雅繽紛城較大體量的集中商業。周邊有寶安公園、流塘公園、靈芝公園及寶安體育中心等問題設施。專案東北側鄰上合小學，周邊還有文匯中學、孝德學校等。

南方+ 馮少文 製圖

【樓盤小結】

1、樓盤處在新安老城區，周邊配套相對齊備，交通較便利。

2、專案容積率高，超高層建築梯戶比較低。

B、玖玖頌閣

從玖玖頌閣步行到地鐵12號線上川站約130米。

【基本資訊】

玖玖頌閣位於寶安區新安四路與建安一路交會處，已於2021年11月25日獲批預售；專案佔地面積約1。4萬㎡，建築面積約10。4萬㎡，專案由5棟住宅組成，共計379套商品住宅房源，

地下三層停車場車位比約1：1。3。

目前，玖玖頌閣仍有約300套住宅房源在售，面積約89㎡-133㎡三至四房，使用率約85%，均價約9萬/㎡，總價總價約745-1251萬；2梯4戶，即將交樓。

配套方面，鄰近沃爾瑪、天虹、寶立方商業；此外，周邊還有萬達廣場、壹方中心、海雅繽紛城等大型商業。周邊分佈著弘雅小學、文匯學校及流塘小學等，

南方+ 馮少文 製圖

【樓盤小結】

1、全板樓，全南向設計格局，在深圳新盤中實屬罕見，準現樓。

2、三陽臺，客廳陽臺1。9-2。1米，房間全凸窗設計，使用面積最大化。

3、小區入口設定垂直電梯和風雨連廊的設計考慮到了適老化和便利性，亦屬少見。

四、西鄉桃源站:御品巒山花園

御品巒山花園緊鄰地鐵12號線西鄉桃源站。

截圖來源高德地圖 南方+ 馮少文 製圖

【基本資訊】

御品巒山花園入市時間待定。

御品巒山花園位於寶安區西鄉街道廣深公路與航城大道交會處，緊鄰廣深公路，東西兩側分別為大型社群桃源居和領航城；專案佔地面積約2。2萬㎡，建築面積約12萬㎡，規劃公示牌顯示，專案由6棟高層塔樓組成，規劃634戶。

其中，住宅建面約6萬㎡、辦公6200㎡、商業7025㎡、居住區文化中心4000㎡、影劇院600㎡、社康服務中心400㎡、管理用房120㎡，規劃車位1130個，車位比約1：1。78。

配套方面，專案自帶約7000㎡，距平巒山公園約1。7公里，近桃源居中澳實驗學校，約700米；1公里內，分佈有寶寶星幼兒園、前進二中、航城學校。

【樓盤所在片區規劃要點】

前海合作區擴區，實施新一輪前海總體發展規劃，建設國際化城市新中心；

深圳都市核心區擴容提質，將寶安西鄉等8個街道納入都市核心區，構建“一核多心網路化”的城市空間體系。

西鄉將按照區委“422133”主框架，圍繞“世界級先進製造城、國際化灣區濱海城、高品質民生幸福城”的目標定位，充分利用西鄉的政策優勢、區位優勢、產業空間優勢和自然資源稟賦，奮力建設“灣區都市核心、數字經濟高地、山海品質西鄉”。

【樓盤小結】

1、地鐵口樓盤，近廣深公路，交通便利。

2、近省一級學校桃源居中澳實驗學校，可享受2個相鄰成熟大型社群配套。

3、樓間距較小，專案停工時間較長，西北角現存加油站。

注：文中小結內容僅供參考。

更多《踩盤日記》

【策劃/文字】馮少文 邱永寬

【攝影】馮少文 邱永寬（特別署名除外）

【製圖】馮少文

南方+ 馮少文 製圖

【作者】

【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端