從青島城市的擴張過程，看哪裡的房子值得買？

僅從城市空間上來講，我認為青島的城市擴張過程分為兩個階段或者兩個方式：一個是攤大餅，一個是蛙跳式。

攤大餅是第一個階段，也是青島市區成形的階段。

德國佔領青島後，最先發展的是青島灣，並逐步向東、向北擴張，這是百年青島的起源地。德國是打算好好經營青島的，甚至不惜血本建設了膠濟鐵路。這一時期，誕生了青島的鐵路和港口。

不想德國的心血被日本摘了桃子，在日佔和民國時期，青島市區繼續向北、向東擴充套件。

日佔和民國時期，向北走得是工業路子，在老四方建設了很多的紡織廠以及配套的化工廠，並在這些工廠周邊衍生了家屬居住區，這是老四方的底子。

向東走得是文藝路線，

一座原山東大學，N座名人故居，幾片海灘，至今仍是青島最負盛名的人文景點。

可以說，青島的工業和人文底子，都是在建國之前形成的。

建國伊始，青島市區繼續以工業化的路子向北推進，老滄口誕生了鹼廠、紅星化工、青島鋼鐵，老滄口成了第二個老四方。

上世紀90年代之前，青島市區的範圍基本就在青島灣、匯泉灣、太平灣向北推進到滄口的這片狹長區域內。

上世紀90年代，青島破天荒的成了第一個吃螃蟹的城市，率先把市政府搬遷到浮山灣畔。

這一次東擴，打破了青島市區萎縮在膠州灣東側狹長地帶的百年發展歷史。由於那時還沒有實行商品房的制度，我們無從知道這次東擴對於房價的影響。

21世紀的第一個十年，成就了浮山後。

得益於市政府的東遷，市南、市北東部和嶗山區發展了起來，尤其是浮山後，這個與前海只有一山之隔的地方，當時被山前的“城裡人”形容為“寧要山前一片瓦，不要山後一間房”。

浮山後當時是一片新區，沒有馬路、醫院、學校，被人瞧不起也是自然。浮山後藉助於緊鄰市區的位置、全是新房子的觀感，很快就讓老青島人刮目相看，成了青島第一片房價逆襲的地方，現在已經貴為富人區。

21世紀的第二個十年，成就了新都心和李村。

南部市區飽和後，攤大餅自然就攤到了緊鄰的新都心和李村，新都心、李村與原來的浮山後一樣，閃了不看好它們的人的眼。

一個不思進取、一步三顧的人，即使看到了第一個果子落地被別人接走了，也依然會固執的守著自己的一畝三分地，白白錯過第二個、第三個果子落地。

在新都心、李村買房的人，更多的是來青島工作的“新青島人”。這群人多是有學歷的年輕人，他們的聚集區，更容易形成一個文明、年輕、有活力的生活區，這樣的區域無疑更有吸引力，也是大家換房改善的首選地。

再然後，青島的市區繼續向北擴張到十梅庵，向東擴張到東李，目前十梅庵和東李還處於配套完善的時期，等到地鐵、商業、學校、醫院落地的時候，就是他們逆襲的時候。

至此，市南、市北、嶗山、李滄這四個青島市內區正式擴張完成，這是一步接一步、一步鄰一步攤大餅式發展起來的，為了這一階段的完成，青島用了120年。

回顧這120年青島市區的擴張史，尤其是有商品房之後的歷史，房價實現逆襲的地方總是緊鄰“市區”的“郊區”，有“市區”人口、產業、配套的外溢，這些“郊區”發展起來是早晚的。

說到此，我們可以在青島市區找一找，哪裡還有一片大面積的拆遷地、農田、村落，這些地方就容易變成下一個浮山後；哪裡有一片配套不完善但新房集中的地方，哪裡就可能成為下一個房價逆襲的地方。

簡單地說，

在青島市區買房，想要實現快速的升值，就得買市區內偏點的便宜點的新房集中的地方。

再來看青島的蛙跳式發展，其中部分和市區的攤大餅同時進行，大部分要更晚一些。

青島蛙跳的第一步是城陽和黃島。城陽雖然和李滄區挨著，但城陽中心選在了城陽街道，離李滄區交界處10公里。

要知道，李滄區政府緊鄰市北區，市北區政府與市南區僅有一路之隔，都想靠著發達地區的帶動來實現發展，偏城陽區把臨李滄區的地方讓給了飛機場、汽車北站和眾多的小廠房。

向西跳的第一步是黃島，雖然靠著青島市區發展，但終究隔著膠州灣這一天然屏障。

城陽和黃島，這青島市區蛙跳的第一步，早在上世紀90年代就跳過去了，但一直都是城鄉結合部的模樣，直到2010年代才藉助樓市的春風有了城市的感覺。

從此，青島蛙跳的步伐就沒有停過，可與城陽、黃島距離較近、有發展基礎的膠南、即墨、膠州市區並不是重點發展的地方，膠南、即墨、膠州與城陽、黃島的中間地帶也不是重要的地帶，

青島城市擴張的這隻“娃”，在天南海北的跳，不依靠青島市區，也不臨城陽、黃島、膠南、即墨、膠州市區，真是一隻疲累的“娃”。

上圖示識了青島近些年的新區與市政府的距離。

可見，這些新區都遠離青島市區，與市政府距離最近的是隔著膠州灣“只有”20公里的自貿區。

不但如此，位於即墨區的藍谷，與即墨市區的距離為20公里；位於城陽區的軌交區離城陽區中心20公里，高新區離城陽區中心10公里；位於膠州市的臨空區離膠州市區10公里，上合示範區離膠州市區15公里；位於黃島區的自貿區離黃島中心15公里；位於原膠南市的軍民融合區離膠南中心7公里，董家口經濟區離膠南中心35公里。

這些新區可謂“前不著村後不著店”，缺少人口的支撐，也是這一輪樓市降價最猛的地方。

尤其是一些新區，完全是靠一股政治的力量撐上去的，當這股力量撤力的時候就是房子貶值的開始，多數鬼城也是這樣造成的。

所以，

我們在新區買房，首選有產業、有人口、政治地位高、規劃級別高、有地鐵在建或通車的新區，而且一定要選新區的核心區。

綜上，從升值的角度來講，在青島市區買房應當首選那些偏點的便宜點的新房聚集的地方；從保值和升值的角度來講，在青島郊區買房一定要買有產業、有人口、政治地位高、規劃級別高、有地鐵在建或通車的新區核心區。