0首付的水有多深？我扒給你看

文：阿信

在這個市場下行的大環境裡，如何獲客，成為各個營銷人最頭疼的事情了，畢竟客戶容量就這麼大，熱門的專案就這麼幾個。

怎麼才能賣好？

營銷三把斧上場：降價、加傭、高獎勵。

當然，降價雖然是最直觀的策略，但是每個專案是有自己的成本指標的，降價太狠，成本包不住，營銷團隊也很難做，但價格不降吧，客戶又不認，難搞。

所以很多專案想到了一招，

0首付或者首付超長分期

。

政策的目的就是幫助那些剛需得不能再剛需的客戶解決買房的門檻問題。畢竟月供咬咬牙可能還能堅持，但是首付不解決，買房的資格都沒有。

來，看個段子。

最近深圳有個專案也上了0首付政策，火得不行。畢竟在大家的印象裡，深圳的房子都是靠搶的啊，沒想到這麼卑微。

抱著好奇心阿信也去了解一下，這個專案的具體操作是這樣的：

先給開發商10萬元的定金，向金融公司借款100萬元，分5年還清，其中貸款當天還款10萬，每半年還10萬（1-4年），第五年每半年還5萬元，免利息免手續費。

其實就相當於一開始你只需要準備20萬，就可以簽約買房了。

不過這件事引發關注之後，開發商馬上就出來闢謠了，大概意思就是純粹中介包裝，開發商本身是不知情而且不支援這種操作的，畢竟政策規定是不能低於三成首付成交的，懂的都懂。

其實不只是深圳，在廣州也是有一部分0首付或低首付的專案，普遍存在於黃埔、番禺、增城、南沙、花都等剛需客比較青睞的片區。

這部分專案要麼是以跑量為主，如黃埔近期熱盤XX新城，推出今年內交齊首付簽約、番禺熱盤XX海推出16個月交齊首付簽約；

要麼就是片區內太捲了，要卷出重圍，如中新XX城推出0首付一年免息、XX名著推出首付10萬，定製分期方式政策。

△花都某專案

△增城中新某專案

據悉，目前各專案普遍的操作方式有三個：

一是如前文所說，開發商與金融公司合作，客戶向金融公司借款，免息部分由開發商營銷費用支付，不免息部分由客戶每月支付。

二是首付分期，部分專案可做長達一年首付分期，首付支付完畢後再進行簽約。

三是透過返現的方式，由於不能明面降價，故客戶支付首付之後，開發商進行返現操作，但由於此方式開發商稅費支付較高，故較少見。

客戶在購房時會因為此優惠政策而心動，然而首付分期不是人人適合的。

從客戶的角度來看

首先，0首付並沒有從根本上解決購房者的資金問題（借的錢始終都是要還的），而且首付貸會產生利息（即使部分開發商願意貼息1-2年，但實際客戶也還是要多付利息），其實是加重了客戶的還款壓力的。以頭幾年為例，客戶同時需要還月供，還需要還首付貸，而且首付貸年限通常都比較短，所以整體壓力是非常大的。

其次，實際上0首付涉及部分違規操作，雖可能在合同中有相關約定，但其合同有效性萬一不被法律認可，一旦房企或金融公司無法兌現約定，則

消費者可能存在銀行拒貸的風險

。

第三，目前市場趨冷，遠郊的部分專案價格未必能站穩，如後續出現降價的情況，每月辛苦還月供+首付貸的朋友，怕是要爆炸了。

所以，大家在選擇0首付/低首付的時候，一是要選擇靠譜的開發商，二是要了解清楚低首付的相關規定以及是否貼息，三是一定要量力而為，評估自身的月供支付能力再簽訂低首付政策。

從開發商的角度

首先，在市場下行的大環境下，遠郊專案或會進行進一步的以價換量，客戶知悉後或會採取斷供，不支付剩餘首付款（部分專案為交齊首付簽約）等手段申請退房，客訴問題將相當棘手。

其次，首付貸（與金融公司合作）實為違規操作，一旦查處開發商將受到行政處罰。

總結一下。

延長首付時間或0首付，實際上能反映出，在現在大環境下，客戶的購買力還是較弱的。

前段時間東莞、佛山政府官宣了首付最低2成的相關政策，但實際的市場效果並不明顯。對於廣州來說，可能要等增值稅“5改2”了，市場上的房子真正流轉起來了，才會有明顯的好轉吧。

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