9988元平起的孫村片區，投資、自住是否可行？

近期後臺呼聲很高的孫村。

一是看到了片區需求，剛需、投資都很急迫。

二是看到了共有迷茫，未來發展、上漲潛力究竟能夠如何。

伴隨綠城近期開盤釋放出的9988元/㎡起的單價，再聯想去年融創烯谷國際中心不到一萬的價格，在濟南市區房價均價1。5W的市場下，這樣的價格，確實很“窪”。

直比長清、章丘、乃至濟陽和部分下縣城市。

參看貝殼2月濟南成交房價圖

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且在濟南城市發展的規劃中，孫村又有這樣的背書：

1、濟南五大次中心之一。

其餘四個為新東站、西客站、臨空、濟北。目前與之價格差不多的章丘、長清未來都還是衛星城定位。

2、智慧智造走廊核心腹地，定位濟南產業心臟，產業發展成熟。

承接高新區與科創大走廊成果轉化，以高階裝備、生物醫藥、電子資訊、新材料為主產業。且跟其他區域比起來，產業落地成熟、發展迅速。

目前區域內小部分產業園區實拍

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3、號稱下一個高新區，且歸高新區管轄，區域行政名為高新東區，其發展，有方向、有對標、有落地成功經驗。

高新區目前在濟南的綜合實力，看房價就可知一二。

所以，這種低價格與“高”未來之間的大差距，究竟是真價值窪地，還是假未來高地？

站在居住、投資角度，還是抽絲剝繭吧——

這次不用模型，我們可以

從宜居性、增值性兩個根本問題上

，直接看。

一、片區的宜居性如何？

關於片區發展的官方定義：以生態保護和綠色發展為基礎，以科技創新和現代服務為驅動，以未來汽車、機器人及智控機床、智慧裝置研發等智慧製造和新興產業為主導，生產、生活服務等綜合配套完善的產城融合示範區。

1、低密、產住結合區。

片區規劃、產城融合，產為主，住為輔，關鍵節點點綴商業、教育、生活服務配套。

好處是低密，安靜。

目前在售產品也可以直觀得看到這一優勢，少量的居住用地裡，還包含了並不少量的疊拼、洋房、11層小高產品。如萬科如園、龍湖春江彼岸、中海雲麓公館。就算是融創烯谷、綠城，也依然是18、11層小高。

壞處是非主流居住區，人少，煙火氣弱一點。

且必須直面大片工業用地（一類工業，加工製造為主，非傳統汙染型）的現實。

雖大部分為一級工業用地，但如中煙此類企業，還是會有一定空氣影響。

2、有山有水。

三面有山，加2200畝的圍子山公園，綿延起伏，雖不高，但非常適合家門口遛彎，野奢趣味很足。再加片區東側的彩虹湖公園，可說是山水相依，很宜居。

霧天下綿延的山體

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還在不斷建設完善的彩虹湖

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3、配套過硬。

教育方面，

新航外國語、海川兩大名牌學校

，搭配各個居住集中區配建的幼兒園、小學、中學，私立、公辦皆有，再結合高新區這兩年的教育品牌崛起，前景看好。

生活方面、不談遠景。

百聯奧特萊斯已經開業、華熙LIVE在建、花朝園落地在建、創意島在規劃、烯谷、海信也都有商業配建

，未來片區生活可以說是文、娛、遊、樂、購豐富多彩。

華熙LIVE效果圖

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蝴蝶廣場專案進展

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醫療也有規劃，片區發展明確要補足醫療、教育短板。

近日公示的濟南市高新東區醫院暨頤養中心（一期）設計方案

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4、交通路網基礎優越，並在不斷加強主城、唐冶、彩石等區域的連結能力。

區域內寬闊、介面良好的道路

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科創路沿線遠望龍湖春江彼岸

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春暉路南行至經十東路路段

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目前，春暄路隧道開挖中，今年開通，可直接抵達經十路，連線旅遊路。去年新公佈的區域規劃中還新增了通往唐冶的城市主幹道。

另有8號線一期：起自邢村站，終於山東大學站，未來也將穿過經十東。

綜合環境、配套、交通，未來宜居性很高。

增值性呢？

一是來自片區自身的完善，也就是城市價值的增長，這個前文已經涉及，可以說是有序推進，藍圖可期。

二是來自片區產業的發展。

管中窺豹的看個官方資料吧——

高新區高度重視招商引資對最佳化產業結構、培育增長動能、促進經濟轉型升級的重要作用。2020年，全區實際使用外資8.6億美元，同比增長41.4%，總量佔全市的44.7%，總量位居全市第一位;引進市外投資337.17億元，引進億元以上市外專案70個，總投資額1552億元，專案數和總投資額均居全市前列。

總量位居全市第一位;

開啟濟南高新東區商業發展中心的官方公眾號，也能看到一副全力服務產業發展的新政府勢頭。

3月初落定的汽車零部件公司

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似乎一切都是向好的。

專案數和總投資額均居全市前列。

高新東區、科創走廊、智慧製造、產業示範……確實在紮實推進。

問題呢？

區域內的荒山、村落、蹦蹦。

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產業園區日落之後必然歸於靜寂。

目前區域內的荒蕪以及長時間的等待。

一切剛剛開始。選擇這裡，就是選擇與區域共成長。

3-5年內的這一定時間內，是不宜居的。自住、投資都需要至少3年看起，5年看好，10年看贏。

暫且以一個相對保守的目標估算一下：

所以，自住的，需要直面這一問題，與自己的人生規劃進行比對，是否合適。孩子是否等得起、自己是否等的住。

投資的也要認清，長期看好，穩健增長沒問題，但快進快出沒可能，需要拿的住。

這樣的收益，不高，也不低，且非常穩。

准入門檻也不高，對於年輕人和手裡有點錢的中產人群，既強制儲蓄存下了資產，又實現穩健增值攢足了資本。安姐覺得，靠譜。

宜居，宜投資。那怎麼選專案呢？

一，控單價、控總價。

對大部分剛需客戶來說，小高單價11000，不超12000，合理，有價效比。再高，需慎重。

洋房14000合理。

疊拼此類，涉及贈送院落露臺，非主流產品，不討論。

二，選領先產品，看運營能力。

（圓圈處為綠城地塊）

金茂、萬科、中海以洋房疊拼為主，且都只剩尾盤了。改善選擇注意對比資源，環境。物業。綜合來看，金茂略勝一籌。

再回到剛需剛改主流。

目前綠城報價普通樓層單價11000，9988元起只是噱頭，非真價格。

專案優勢是綠城品牌+綠城物業，在園區設計，服務空間上，也很人性化。但劣勢在部分戶型。

一是還存在大量100㎡以上的兩面寬戶型，不好用、未來也不好出手。需規避。

二是小面積中間戶型依然掛靠連廊，做假通透，對於講究生活品質和私密空間的年輕新消費人群，是個大瑕疵。

除此之外，對於案場承諾的山師附小學校，要注意是尚未簽約，開學時間也未定。

同時，顧問說部分產品會超12000，這個價格，不是很優。

一路之隔的融創烯谷二期新品尚未推出，但問了內部人士，預計也在這個價格，且相比綠城，融創迫於品牌及走量壓力，做了許多產品創新。

如都實現了一梯兩戶，都做到了真南北通透，去掉了連廊，都儘量的拉伸面寬、做出轉角飄窗，並都極力控制總面積控制總價，比如出現了89㎡ 的小三室，129㎡ 的四室。

烯谷129四室

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89㎡做一梯兩戶三室

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烯谷產品略勝一籌。不著急的客戶可略等一等，再對比下手。

東南方向，龍湖春江彼岸剩餘貨量不足。學校就近。具體學校也未定。報價也在11000-12000。

旁邊的海信彩虹谷好處是緊臨片區主商業核心帶。但非地產主業老大哥的產品，安姐一直不主推。且報價並不低，有些要到13000。

海信工地，依然很海信。差距可對比前龍湖街景。

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寫到最後安姐也還在想，為何孫村的價格這樣低？

兩點吧：一是周邊價格的擠壓。東部市場，特別是雪山、唐冶、文旅這兩年的強放量導致的價格擠壓，畢竟去年雪山唐冶才11000+，所以烯谷全年都在貼著10000以下走。

二是規劃再好，畢竟只是起步。加之孫村之前產業區的固化印象，關於次中心的未來，尚未被認可。

但對於購房者來說，這確是一個窪地，把握好總價單價，選好品牌和產品，是東部剛需和小額投資客值得擁抱的優質選擇。

而且，關於房產升值的一個規律，一般哪裡的房子會增值比較多呢？

在城市發展多中心、多核多元化的時代，這個問題的答案，已經不止於地段。而更是——

假定現在買入一套孫村100㎡房產，11000的單價，33萬首付。

選城市最有潛力的地方。

為何？

處在新上升產業中的新富人群，年輕，野心勃勃，精力滿滿，拼勁十足。

且自己拼、還喜歡雞娃。讓孩子也要拼。（產生名校）

他們居住的社群在高品質、高接盤能力、好學校成績上——更能保值增值、更有機會成為優質資產。

這樣的成功案例，可參看高新區。

而當下孫村的新產業中，正藏著不少這樣的人群。

PS：孫村看了一天，寫了兩天，這樣的答案，關心孫村的讀者不知道滿意嗎？如果覺得有用，請點贊、在看、轉發、打賞一條龍，聊慰安姐疲憊的雙腳和肩頸。