一不留神成了棚戶區改造“滯留戶”，僵局怎樣打破

對於棚戶區改造等徵收拆遷專案中始終無法簽訂補償協議騰房搬遷的主，從前多被稱為“釘子戶”，如今的表述則換成了“滯留戶”。在明律師曾多次指出，“釘子戶”這一稱謂多少有將未順利搬遷的主觀過錯歸到被徵收人一方的嫌疑，而“滯留戶”卻更凸顯徵拆的客觀狀態，少了些主觀上的不適感。但無論叫什麼，沒有人願意長期滯留下去，僵局總要尋求被打破的機會。本文，在明律師就為大家全面分析一下“滯留戶”的破局關鍵。

【“滯留戶”的形成原因複雜多樣】

棚戶區改造等專案中出現“滯留戶”實屬正常，真正能在補償方案確定的簽約期限內完成百分之百簽約率的少之又少，這首先是人性使然。

誠如新修訂的《土地管理法》在第47條所規定的，有“多數人”就會有“個別人”，以“大局觀”為由否定拒絕簽約的個別人存在的合理性，本身就不合理。

單就“滯留戶”形成的原因，在明律師想著重指出以下3個方面：

首先，個別被徵收人對拆遷反應相對較慢，未能在前期及時關心自己的補償權益，故而在進展到後期時選擇了不配合。

越早參與到徵拆過程中的，對徵收補償方案瞭解得越全面充分，與徵收方人員的交流溝通越多，自然容易去配合簽約。

而那種初始階段不當回事或者長期不在家的人，可能無視徵收方張貼的房屋徵收範圍公告、選定評估機構公示等材料，未參與任何步驟就直接面臨房屋徵收決定的作出、評估人員的入戶，產生牴觸情緒是情有可原的。

但問題在於，你沒看見不等於徵收方沒公示，你沒參與不等於徵收方沒去做。權利可以被行使，也允許自行放棄。

我們一向主張被徵收人要儘早參與到徵收專案中來，認真關注片區內張貼的相關公告資訊並及時拍照留存，耐心接待上門做政策宣講的鄉鎮街道、社群（村）工作人員，人在外地的更要好好接聽人家打來的電話和透過微信等渠道傳送的訊息，不可“千年不接電話，不看手機”。

而從另一個角度講，徵收方也應當嚴格履行法定的資訊公開職責，確保公告、通知行為準確落實，不可在確保被徵收人知情權這一基礎性問題上“耍小聰明”，搞公告貼上去拍照後馬上撕下來這種小動作。

其次，“預簽約”“獎勵金”等的廣泛應用是一把“雙刃劍”。以預簽約比例決定是否作出房屋徵收決定，設定高額的獎勵金以促使更多人快速簽約，這兩種操作都是徵收程式上的創新，有其積極的作用，自然有其負面的影響。

實踐中，很多棚改“滯留戶”恰恰就是在預簽約環節未能及時簽約，獎勵金也因此被扣除殆盡。過後被徵收人即便有配合簽約騰房的意願，也會因難以接受獎勵金過時不補的剛性政策而選擇繼續拖延等待。

客觀上講，預簽約、模擬搬遷這一類做法具有淡化徵收補償方案合理性爭議的作用，對法定的公開徵求意見、要求聽證等救濟程式的啟動有抑制效用。

一大清早就抱著小板凳去排隊簽約的，自然沒什麼意見可提，更不需要聽證；本來對補償方案存有疑問的，也可能因不願損失獎勵金和先選安置房的機會而選擇放棄。

故此，總有那麼一小批人會堅持其對補償方案的不同意見，選擇去“走程式”，“滯留”下來也就順理成章了。

在明律師始終覺得，“預簽約”和“獎勵金”的做法應適可而止，要確保和尊重被徵收人對徵收補償方案提出疑問、要求修改的權利，不應用這些“精心設計”去堵被徵收人的嘴。

再次，個別“滯留”的形成直接與徵收方的違法行為有關。不可否認的一點是，在一些二線及以下地區的棚改專案中，不規範、不合法的操作仍客觀存在。所謂的“行政機關零敗訴”只存在於少部分法治環境較好的地區。

而徵收方的違法調查登記、評估乃至於逼籤等行為勢必會引起被徵收人的不滿，或許不少人會迫於壓力而選擇妥協，但仍有一些人會堅持下來討個公道。

總之，“滯留戶”的形成原因是雙方面的，徵收方和被徵收人都需要主動意識到自己的問題，這是雙方相向而行，儘早化解僵局的重要前提。

【怎樣打破“滯留”僵局？這3種做法值得一試】

無疑，長期滯留對徵收雙方都不是好事。在明律師一向主張被徵收人積極透過“法律途徑+協商調解”的思路去達成一致，反對盲目的拖延等待和在談判中訴求的搖擺不定。

這裡面至少有3種做法值得各位去嘗試：

其一，雙方要敢於且善於走法律程式，不要熱衷於法律框架之外的各種“博弈”。法律途徑最大的特點就是期限性，順著走就能使問題得到限期解決，而不是遙遙無期看不到頭。

實踐中，個別徵收方盲目依靠“協議搬遷”手段，對嚴格依法啟動徵收程式持排斥態度，總希望透過輪番的查處違建、鑑定危房、撤銷產權證、分化瓦解、打砸破壞、斷水斷電、行政處罰等逼籤行為來迫使被徵收人“自願”簽約。

於是，兵來將擋水來土掩，雙方就會圍繞上述本可以不出現的行為展開持續性的“攻防”，所消耗的司法成本無疑是巨大的，更是完全沒必要的。

曾有行政機關工作人員在和在明律師溝通案情時氣憤地指出，xx那房子根本就是違建。結果沒容在明律師插話，另一位工作人員自己就說了：不不，他那個應該算曆史遺留原因形成的無證房屋。

顯然，不講法律，只講政策是有大毛病的。拖延下來那些工夫，依法作出徵收補償決定再申請法院強制執行，或許早解決了。

同理，被徵收人一方也應在一定期限內“窮盡”法律救濟途徑去尋求更好的協商、談判機會。盲目的等，只會帶來變數，當年能拿1000萬的過上兩年就剩600萬了，這樣的事情不是沒有發生過。

其二，要聽人勸，作出適當的妥協和讓步。專業拆遷律師對所能爭取到的補償利益的判斷是非常值得參考的。固然被徵收人自己的訴求可以繼續堅持，但律師提出的可簽約的時間點也可能轉瞬即逝。正所謂“聽人勸，吃飽飯”，適度調整自己對補償數額的預期，為談判解決問題創造契機和良好局面，這是很有必要的。

所謂的協商、調解，其核心之一就是“降價”。如果雙方都硬繃著，就無所謂協商，法院依法判決就完了。

其三，放棄對補償利益不切實際的執念，理性分析自己的房屋狀況和每一個徵收步驟。有些被徵收人自始就醉心於與其他親朋多年前徵收拆遷所獲補償的比較，一看方案自己居然只能得這麼少，憤憤不平的感覺立馬就上頭了。

也有的被徵收人對自己自建房、未經批准改擴建房屋、“住改非”等事實選擇性失明，拒絕從徵收調查登記結果、評估報告、徵收補償方案等客觀材料上入手分析，而是任由自己的主觀情緒去左右自己的認知。

因此而形成的“滯留”，坦率講律師是無能為力的。正所謂“法律不保護躺在權利上睡覺的人”，而一個假裝睡覺的人是怎麼也叫不醒的。

在明律師一向非常理解過了半輩子苦日子的被徵收人透過拆遷改善生活條件的美好願望，也同樣對大家“一波不如一波”“一波趕不上波波趕不上”的慨嘆感同身受。

但共情之餘，我們還得面對現實，否則等待我們的不是繼續等待，就是司法強制執行開來的剷車。

做最壞的打算，謀最好的結果。“滯留”只能是暫時的，棚戶區改造等徵收拆遷後的日子也只能繼續向前過。