第二個前灘來了！首個新盤呼之欲出 綠城空降拿下濱江純別墅地塊

前灘是上海新房市場裡最難搖到號的板塊，2017年這裡第一個住宅以8。5萬元/平入市，到如今二手掛牌價達到驚人的20萬元/平，每逢這裡的新盤入市，總能引發市場的一陣波瀾。

其實前灘的發展並沒有太多年的歷史。

去年，這裡的豪華商業地標太古裡開業，1天迎來10多萬人流，讓前灘太古裡一下成為上海全新的潮流打卡地。

前灘太古裡夜景，易眼看房實拍

前灘世界級商務中心、卓越的濱水住區、頂尖的私立學校和醫療資源，讓很多人可望不可及。

不過前灘的住宅開發幾乎完全飽和，未來能入市的樓盤也是屈指可數。

據網易房產統計，前灘預計還有4盤待入市，總房源僅千套出頭。這些樓盤和此前片區內的新房有一個共同點，都有小戶型面積段產品，這對於低預算的購房者來說是一大福音。

前灘即將入市樓盤

前灘的成功讓很多人趨之若鶩，不過購房人買到前灘的機會並不多，況且難度極大。這也讓很多人把目光放在了前灘南部的三林濱江南片區，這裡不僅緊貼前灘，開發體量也比前灘更大，大家習慣將這裡稱為前灘南，目前整個濱江岸線幾乎處於待開發狀態。

藉助前灘的光環，這裡勢必會成為不亞於前灘的熱點置業板塊。近期，這裡的新房有了新動作，還有頂豪開發商綠城強勢入駐，看點十足。

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前灘之後看前灘南，未來主打生態宜居

前灘規劃定位為“陸家嘴2。0”，以中央商務區為主。不過前灘的住宅存在容積率高，戶型小等特徵，儘管房價已經衝上天，但住宅無論是產品力還是居住角度，都談不上是豪宅。

前灘南區點陣圖

前灘南片區的規劃則更為宜居，主打生態、改善住宅，與前灘商務區相輔相成，未來這裡同樣會有3軌交經過，從規劃能級和戰略意義上來說，其地位絲毫不遜於前灘。

根據早前出臺的規劃，前灘南片區共有3個組成部分，中區擁有大面積開放式生態景觀，佔地約240公頃，相當於兩個世紀公園面積。相比前灘只有濱江岸線才有生態公園，而這裡綠地和水系是穿插在西區與東區建築周圍，環境更為宜人。

官方規劃示意圖分佈

整個綠地部分將被設計成連綿不斷的“山谷”，分別為“動之谷“、“水之谷”、“風之谷”、“森之谷”、“土之谷”五大主題功能區，包含複合型綠地、親水區、水杉林、開放式運動場所等，對於前灘業主來說，太古裡是前灘的商業地標，那麼未來前灘南將是健身、休閒的網紅打卡點。

另外，東區定位品質住宅社群，主要的教育配套、公建設施都在東區。這裡以2。5容積率的高層住宅產品為主，有動遷安置房，也有普通商品房，若錯過了前灘小戶型的購房者未來可以盯緊這一片區。

前灘南東區地塊規劃

前灘南東區住房供應量

東區共計8幅動遷房用地，集中於南北兩側，而剩餘的宅地主要集中在東區的中部，整體的容積率普遍在1。8-2。5，未來這裡住宅以高層為主，並且這裡雖然有5所學校規劃，但只有一處商業規劃，可見該片區未來定位以居住社群為主。

前灘南東片區實景，易眼看房實拍

而西區定位海派特色小鎮，將規劃打造新海派風貌小鎮——三林灣小鎮。當然西片區的面積也是遠遠大於東片區，雖然這裡也規劃了10餘幅宅地，不過套數並不多，僅有3000多套新房。

前灘南西區住房供應量

大多地塊規劃為大戶型&低容積率的改善型產品，限高基本也集中在18-24米，未來或主打洋房和別墅社群。臨江地塊的容積是片區內最低的，或許也是為了最大限度地利用江景資源。

前灘南三林灣小鎮效果圖，圖源浦東釋出

另外，這裡還規劃了7塊商辦、文化用地，其中商業部分面積約7。9萬方，辦公面積約10萬方。未來這裡的商業和辦公的氛圍或許會更接近於前灘。總體來看，西片區的整體格局要更高階，空間安排更闊綽，偏向於改善型居住需求。

前灘南西區地塊規劃圖

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值得一提的是，前灘是由陸家嘴集團主導開發，其參與了絕大多數專案的建設和開發，核心商辦包括鐵獅門晶耀前灘、前灘中心、前灘太古裡、前灘世貿中心等，住宅則有東方惠雅、東方惠禮、前灘21地塊等。

而前灘南片區則是由上海地產主導開發，不過它並未直接參與其中，而是將地塊打包轉讓，2021年10月26日，中華企業與世博土控聯合體以121。96億競得上海淞澤置業有限公司95%股權，後者隸屬於上海地產（集團）有限公司。轉讓後中華企業拿下其中4幅住宅用地開發權，其中2幅為純宅地，一幅為商辦用地，還有一幅為商住辦用地，均由中華企業操盤。

這裡未來還有8、19和26號線（規劃）凌兆新村地鐵站TOD上蓋規劃。今年上半年，前灘南的三林楔形綠地9單元15號（05-11）、17號（05-14）地塊開始動工，這也是區域首開商品住宅專案，總建築面積約19。4萬方。

近日有訊息稱，專案案名已定：中企·雲萃森林（05-11&05-14），預計推出主力產品為建面約85-160平2-4房。

中企·雲萃森林效果圖

不久前的7月8日，綠城中國正式官宣拿下了前灘南第二次轉讓的地塊——三林濱江10單元，這也是綠城時隔多年再次進入上海市場。該幅地塊也是前灘南西區首發專案，地塊靠近黃浦江岸線，地理位置極佳。

出讓資訊顯示，地塊佔地49921平方米，容積率僅為1。1，限高18米，套數203套，套均面積203平，用地性質為別墅用地。

未來前灘南將有8000多套高品質住宅，這裡也將彌補前灘新房供不應求的局面，

購房人不要錯過這個接替前灘的“大潛力股”

。

普通改善置業群體、比較依賴公共交通出行的購房者可以優先從東區入手，而高階改善購房者則可以等等西區的新房，未來環境更佳、居住體驗更好。