炸裂地段！硬核配套！徐州東區核心低價盤要謹慎買！

上週自百悅城價格公示以來，該樓盤一躍成為了當時徐州樓市的熱門。

該盤區位優勢明顯，位於東區雲龍萬達旁邊，地理位置優越。周邊商業配套豐富，專案隔壁是雲龍小學，距離地鐵1號線慶豐路站也不遠，生活便利。

地段+配套+最低價13419元/㎡起，該盤的風頭一時無兩！

不過，近日筆者留意到，關於該盤，網友披露出更多的資訊，其中不乏質疑之聲。

01 裝修可能不如賓館？

11月12日，百悅城首批房源價格公示。最低價13419元/㎡，最高價20619元/㎡，均價

17999元/㎡

。

此前，百悅城的放風價被傳超2萬元/㎡。據網友表示，百悅城最後一次提交的備案價格是

19300元/㎡

。

之所以從19300元/㎡降到了17999元/㎡，是徐州樓市新政影響的結果，所以百悅城也是“限價盤”。

而19300和17999之間的差額為1300元左右。

那麼降低了的這1300，是從哪兒減的呢？

裝標的降低！

網友猜測，百悅城原來的裝標應該在2300-2600元/㎡，現在的裝標是1200元/㎡。

1200元/㎡的裝標，在雲龍區是個什麼水準呢？

圖片來源：網路

百悅城的裝標，基本上也算是最低價格區段了。

這樣的裝標如果房源交付，也引起了網友的擔心。

有的網友說，裝修可能不如如家！

如家

還有的網友認為，這相當於買了個“毛坯”。

裝標低，房企也提供瞭解決方案，買房人可以選擇升級的

02 捆綁裝修疑雲！

。

前幾日，一個網友在微信群發信息稱，百悅城捆綁1100元/㎡的裝修包。（見下圖）

據網友表示，

裝修包

明文規定，開發商不允許捆綁裝修。

有規定在，筆者相信房企是不會捆綁裝修的！但是，

百悅城的工作人員給買房人打電話稱，加裝修大禮包，每平米要加價1100元。

比如，上面的截圖中，就有人產生了這樣的誤解。

儘管，有一些網友已經解釋了，這並非強制性要求，買房人可以不加裝修包。

但是，

不知道是百悅城的工作人員沒有表達清楚，還是什麼原因，會讓買房人認為百悅城在捆綁裝修！

還有一些人持疑，未來房企是否會要求加裝修包優先選房。如果，房企未來這麼做……

網友的擔憂是否會變為現實，這需要進一步觀察。

03 限價盤價格並不低

，如果將均價17999元/㎡，加上1100元/㎡的裝修包，房價在19000元/㎡左右。

儘管裝修包不是強制性的

而且，從其公示的價格來看，其單價13419元/m起，最高單價20619元/m，均價17999元/㎡，價差最高達7200元/㎡。

這價格，也並非多香！

價格較低的房源，主要分佈在一樓和頂樓。而百悅城好一些的樓層，比如八樓以上的房源，單價都超18000元/㎡，單價2萬/㎡以上的房源也不少。

這種定價策略，是在用一樓和頂樓的低價來攤薄整體均價，放大了限價的吸睛效應，實際上標準層價格還是較高。

據徐州安居客資料顯示，榮盛香榭蘭庭的掛牌均價為16907元/㎡。

而開甲尚仕名邸的掛牌均價為18560元/㎡。

百悅城，較好樓層的價格和其周邊二手房價格相比，倒掛優勢並不明顯。

關於百悅城的價格，網友這麼認為：

網友這一番吐槽下來，可以看到，百悅城在價格、裝標方面，競爭力並不是特別強。（少數價效比高的房源除外）

而百悅城首開房源的樓棟和戶型，似乎也不能盡如人意。

買房有所謂的“

04 樓棟位置和戶型一般化

”的原則，“遠二”就是要遠離菜市場、高速，“近三”是靠近學校、商區、公交地鐵站。

遠二近三

從戶型圖來看，不少戶型進深大，後期可能會影響採光。

而且，首推房源戶型主要為小戶型。

首開的8、11、15、16#，位置一般。8、11、16#臨近交通幹道。靠近路邊的房子，噪音大、灰塵多。而15號樓位於東北角，靠近農貿市場，也存在噪音較大的隱患。

百悅城得房率只有77。41%，其得房率比同區域的很多樓盤低，但是比某盤高一些。

總而言之，沒有完美無瑕的樓盤，百悅城也有其不足。

現在很多樓盤在投入市場之前都會被各種鼓吹，此番淮海生活透過網友的視角坦陳百悅城的“不完美”之處，也是希望能夠為買房人買房時提供更多的參考要素，儘量在資訊更對稱、更透明的情況下購買。（相信，這些內容，其實不需要我們贅述，很多人都能看到。）

話說回來，百悅城的優勢也是非常明顯的！其地段，同區域沒有樓盤比它更好的了；有學區加持；有兩梯兩戶（相當於一梯一戶）的居住體驗，更重要的是還可以貸款買（能加槓桿）。最重要的一點是，還有一些價效比高的房源！

小戶型，不適合做成兩梯兩戶，公攤太大！一般而言，小戶型兩梯四戶比較合適。而大戶型150㎡以上的房子做兩梯兩戶或者一梯一戶會非常好。