不缺房子的龍華，怎麼買？

龍華，全深圳最不缺房子的地方，光明在它面前，都只能稱呼一聲大哥。

根據深圳房地產資訊網資料顯示，2021年，龍華預售面積889486平方米，預售

9197套

新房住宅，佔據

全市之首

。

光明預售面積870824平方米，預售

8860套

新房住宅，位居全市第二。

但在成交上，得調換一下位置，2021年光明新房住宅成交6598套，龍華新房住宅成交6235套。

兩者相比較，龍華供應比光明大，成交卻比光明少，說明了光明的房子更受歡迎。

這幾年的光明風頭正盛，處於深圳西部熱點片區，頂

著“世界一流科學城、深圳北部中心”

的頭銜，全區

限價5萬/平

，可以說，光明佔據天時地利人和。

而龍華，

既無概念，又無房價優勢

，昔日“宇宙中心”的名號也正失去光環，現階段的龍華幹不過光明，也屬正常。

但，這並不意味著龍華不能買，相反，龍華成熟的居住氛圍是光明無可比擬的，所見即所得，尤其是深圳北-紅山片區，顏值、配套、學區，都非常抗打。

深圳北商務中心實拍

隨著深圳北-紅山片區的3個限價盤陸續動工，對於龍華的期待，紅山將會替龍華扳回一局。

1

核心區兩宗限價地

紅山片區的兩宗限價地塊，都是被中海拿下。

A811-0344地塊命名為中海學仕裡，A817-0614地塊命名為中海聞華里

。目前兩宗地塊皆已動工，分別來看一下。

1、中海學仕裡

專案處於

紅山片區核心

位置，距離地鐵4號線、6號線紅山站

約700米

，旁邊是紅山的標杆樓盤金亨利都薈首府、匯龍灣，以及有名的深高北校區。

地段決定了專案的配套，首先從交通上看，距離紅山站、深圳北站都不算遠，約600-700米，步行範圍內；紅山站是4號、6號線交匯，深圳北站是4、5、6號線交匯，又是深圳大型高鐵站，未來還有城際鐵路，基本上出行不用愁。

教育資源上也是一大亮點，專案處於

深高北校區

範圍內

（具體以教育局為準）

，前段時間深高北擴建的新址距離專案也就相隔一條馬路。

商業配套方面，挨近紅山6979商業中心，吃喝玩樂都可以滿足。

再來說價格，專案

毛坯限價7.82萬/平

，加上裝修約8。3萬/平，這個價格很有競爭優勢，旁邊的金亨利首府、匯龍灣，指導價9。05萬/平；

成交情況，據中介反映，去年4月金亨利首府87平成交價1230萬，摺合單價14萬/平，目前報價基本在12-15萬/平。

與周邊二手房對比下來，專案有

4-5萬/平的價差

，可以預見，中海學仕裡將是搶手山芋。

以上是專案優點，缺點當然也有。比如，

專案體量小

，總建築面積7。66萬平，其中還需配建2。3萬平租賃住房，再加上公共配套，實際面積更小，預計可售套數不會超過千套。

中海學仕裡實拍

另外，專案的位置在地鐵高架旁，以及高鐵穿行，屆時少不了

地鐵、高鐵噪音的影響

。

2、中海聞華里

2020年，上塘地鐵口的中海匯德里開盤，均價7。14萬/平，當天即售罄。

這次，距離上塘地鐵站約1。1公里的中海聞華里又來了。專案處於

4號線紅山站、上塘站的中間位置

，緊挨著龍光玖悅臺。

交通方面，專案距離地鐵紅山站

約900米

，上塘站約1。1公里，略有不便。

教育資源，一路之隔是龍華實驗學校，算不上強勢，在龍華屬於中等偏上。

商業配套，專案靠近

天虹購物中心

、以及在建的星河costco，不缺商業。

關於房價，專案

毛坯限價6.98萬/平

，帶上裝修約7。4萬/平，周邊二手房華業玫瑰四季馨園指導價7。38萬/平，星河傳奇花園二期指導價6。9萬/平。

實際價格，華業玫瑰四季去年真實成交價9萬+/平；2020年，龍光玖悅臺開盤均價約9。05萬/平（帶精裝）。

以此比較，專案有將

近2萬/平

的價差，值得期待。

缺點的話，出行略有不便，地鐵站都在1公里左右；專案靠近主幹道，以及地鐵高架，噪音影響比較大；周邊有大片城中村，整體面貌較為一般。

中

海聞華里

實拍

2

A806-0394地塊

該地塊靠近深圳北，位於民治街道民塘路與民豐路交匯處西北側，去年被保利競得，

毛坯限價7.05萬/平

，加上裝修約7。5萬/平。

保利A806-0394地塊實拍

目前專案正在施工狀態。根據

地塊招標施工總承包資訊一覽顯示，專案已命名為

龍譽花園

。

值得注意的是，專案處於

深外龍學區

範圍內

（具體以教育局為準）

，正對面就是去年被廣而告之的龍悅居四期，因為帶深外龍學位，63平戶型最高被炒到750萬。

龍悅居四期實拍

不過調整之後，該學區房逐漸走向理性，現在同戶型成交價約540萬，摺合單價8。57萬/平，接近8。36萬/平的指導價。

以此參考，保利專案仍有

1萬/平

左右的倒掛紅利，當然，龍悅居四期本質是保障房，保利專案是商品房，同樣的學區資源，品質更好的商品房溢價會更高，實際倒掛力度可能更高。

除了有倒掛，保利專案在其他方面也不差。交通方面，專案距離深圳北站

約700米

，步行範圍之內，但距離白石龍站約1公里，略遠。

教育資源，專案所在的學區有玉龍學校、

深圳外國語學校（龍華學校）

，後者屬於名校分校。

商業配套，距離最近的是深圳北站的繽果空間，其次是在1公里左右的玖龍薈、星河coco city。

專案缺點，兩條地鐵高架，分別是4號線和6號線，另外，鐵路在側，噪音的影響加倍了。

結語

3個專案分析下來，各有優缺點。

中海學仕裡，

倒掛最大，約4-5萬/平

，

名校學區資源

，但體量太小，同時受地鐵、高鐵噪音影響；

中海聞華里，

倒掛約2萬/平

，

3個專案中距離地鐵是最遠的

，同時受地鐵噪音影響；

保利A806-0394地塊，

倒掛約1萬/平

，3條鐵路穿行，

噪音影響最為嚴重

。

綜合比較下來，3個專案共有優點是，地段都不差，倒掛明顯；缺點是都在鐵軌旁，受到不同程度的噪音影響。

這幾個專案算得上龍華最優質的了，目前都在動工中，如果順利的話，今年下半年有望入市，打算在龍華置業的朋友，可以重點關注下。