300億文旅資產轉手國資，10歲佳兆業文旅止步2022？

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文 | 空間秘探，作者 | 孟沙沙。

作為文旅行業的重要玩家，房企們的一舉一動總是備受關注。近日佳兆業集團（深圳）有限公司（以下簡稱佳兆業集團）宣佈撤出三家持股51%的文旅公司，分別是深圳市佳富東部旅遊開發有限公司、深圳市兆富德旅遊開發有限公司、深圳市佳德美奐旅遊開發有限公司。據報道，這3家公司涉及的文旅專案金沙灣國際樂園等價值高達300億。目前，這三家公司均被陝西投資集團有限公司下屬子公司接盤。遙想當年金沙灣國際樂園開業之際的聲勢浩大，再看眼下對控股專案公司的悄然退出，佳兆業文旅究竟會不會就此止步？

01 被轉手的300億文旅專案，到底怎麼樣？

在房企頻繁調整文旅板塊佈局的當下，從控股子公司撤出已是常事。但是，佳兆業集團本次的撤出動作，還是引起了行業內外人士的關注。

首先是金額之大，即便是對千億軍團而言，斥資百億的文旅專案都是需要極度審慎的大型投資。根據2020年佳兆業年度報告顯示，佳兆業金沙灣國際樂園預計總投資300億元。其次是接盤方的身份，為異地老牌國有資本投資運營公司。據瞭解，接盤上述三家專案公司51%股權的是深圳市城開信銀投資有限公司，該公司為西部信託有限公司全資子公司，而西部信託大股東則是陝西投資集團有限公司，持股57。78%。

據陝西投資集團官方平臺顯示，2020年底該公司總資產近1800億元。能夠說服一家老牌國有投資運營公司拿出300億元的文旅專案，金沙灣國際樂園到底好在哪裡？

誕生之初，金沙灣國際樂園就被寄予厚望。

於佳兆業集團，這是其首次試水大型旅遊綜合體的開發與運營，300億元的投資，未來可換來達到500萬人次的年遊客容量。

於深圳大鵬新區，這個位於大鵬半島佔地150萬平方米的專案，未來將成為深圳規模最大的世界級濱海旅遊綜合體，可提供3萬個就業崗位，拉動逾百億GDP總值。

於房企文旅創新，該專案旨在成為中國第一個結合休閒、娛樂、房地產資產進行綜合型度假區開發的專案，試圖打破出售住宅型或純投資型的二元化市場，並打造度假型地產。

於文旅專案自身，佳兆業為金沙灣國際樂園開發了原創IP《尋鯤記》，同時引進了100多項高規格遊樂設施，包括全球首創的火光7號航空探險觀光塔、世界唯一360度地下觀光劇場、全球首創的1638火星虛擬現實挑戰、中國最大海底全亞克力穹頂等等。

正因如此，佳兆業集團也為該專案竭力提供各種支援。資金投入之外，佳兆業邀請了曾擔任香港迪士尼運營副總裁的Noble Franklin Coker，上任金沙灣國際樂園公司總裁。與其他文旅板塊合作方面，專案建設之初，佳兆業集團就與萬豪、洲際、凱悅酒店集團簽署了合作協議，共同打造三家五星級酒店和一家頂級奢華酒店，將成為國內首個由一家企業投資開發的五星級酒店群。而且，佳兆業集團還與大連海昌集團、藍極體育完成了產業簽約。

不難看出，為了金沙灣國際樂園，佳兆業集團很努力地在與各大文旅關聯板塊的頭部玩家聯動。即便是說這個專案含著金湯匙出生，也不為過。

不過，相比起簽約合作的順利進展，金沙灣國際樂園專案的落地卻略顯曲折。

佳兆業金沙灣國際樂園專案於2016年11月正式開工建設，一期專案原定於2020年夏季開業，後延至去年9月。根據規劃，金沙灣國際樂園將建設冰雪館、水樂園、未來館、兒童館、海洋館五大場館，以及五家度假酒店萬豪酒店、W酒店、凱悅酒店、洲際酒店、英迪格酒店。不過，一期專案僅包含水世界和兒童世界。而且，這兩個遊樂專案僅開業1個多月，後因天氣和升級改造原因，於去年10月23日起閉園。直到今年5月27日，水世界重新開園。

據相關報道，其實早在去年11月，佳兆業旗下錦恆財富延期、面臨兌付困局時，就有傳出金沙灣國際樂園專案和金沙灣萬豪酒店資產處置的計劃。眼下，這個傳聞終於成真，金沙灣國際樂園專案和萬豪酒店資產終究是轉手他人。

02 那些年，佳兆業文旅的得與失

自2012年官宣首個文旅專案東戴河濱海度假專案以來，佳兆業文旅發展至今已有10年。回溯過往，佳兆業文旅一路走來，既有讓人高呼“先有佳兆業，後有北戴河”這樣的標誌性文旅專案，也有如金沙灣國際樂園專案這樣發展曲折的大型文旅專案，還有諸多得與失，不為眾人所知。

其一是進場時間的早晚之爭。一般情況下，行業預設佳兆業進入文旅行業的標誌是，2012年宣佈計劃在環渤海經濟區投資500億打造東戴河濱海度假專案，是旗下首個濱海旅遊度假專案。該專案佔地11平方公里，開發面積超過1000萬平方米，是當時北方最大體量的濱海旅遊度假專案。當時，佳兆業官方為該專案頻頻造勢，如計劃涵蓋50餘種複合業態，並改變以往純旅遊景區的單一發展模式，打造強調泛旅遊功能的住宅產品。這個專案讓佳兆業嚐到了文旅+地產的甜頭，自2011年開盤到2018年，幾乎每年的銷售額都在10億元上下。

彼時，其他的房企文旅產業發展進度如何呢？萬科、碧桂園、富力、華潤等房企早已在海南東部濱海沿線、惠東、北部灣等海景資源豐富的地方佈局，佔據了先行優勢。市場層面，僅2012年一季度，全國旅遊地產投資投資上億元的簽約專案就有近70個，總規模達2600多億元，繼續維持井噴狀態。因此，雖然佳兆業在進場之初，就精準卡位濱海度假市場，但是在一些業內人士看來進場時間比起其他房企，還是略晚了一些。

其二是文旅專案的多少之爭。在金沙灣國際樂園專案官宣之後，曾一度有這樣一句口號形容佳兆業的文旅專案，“北有東戴河，南有金沙灣”。形成鮮明對比的是，在其他房企文旅板塊，這樣的口號並不多見。原因無他，對於有能力進入文旅市場的大型房企而言，選擇多個重點區域佈局多個文旅專案是共識。像佳兆業這樣，僅以若干個巨型文旅專案立於市場的房企，其實並不多見。

但實際上，佳兆業佈局文旅板塊的觸手並不只有度假地產，文體也是很重要的一塊。2013年，佳兆業大舉進軍文體產業，併為此特意組建了一家200多人的專業公司，即佳兆業文體公司。早在2015年，佳兆業就已取得深圳大運中心、深圳南山文體中心、深圳鹽田體育中心、佛山高明體育中心四大標誌性場館的運營權。而且，佳兆業還會在其運營的場館中舉辦大型文藝、賽事與公益活動，提升場館運營收入。因此，僅依據度假地產專案的個數，來判定佳兆業文旅專案的多少並不客觀。

其三是黃金週期的缺席與否。之所以要將金沙灣國際樂園和萬豪酒店擺上貨架，是因為佳兆業的流動性危機再次爆發。據報道，去年11月3日佳兆業旗下錦恆財富3億元的兌付出現了問題。為此，佳兆業提出處置旗下以深圳商業地產專案為主的18項資產。但是，幾家開發商、金融機構收到的佳兆業資產甩賣清單，上面列出的待售資產高達71項。

此前，佳兆業曾在2015年陷入流動性危機，甚至一度差點被融創收購。最終，雙方因為多重因素未能達成一致，收購沒能走到最後。投資金額大且回報週期漫長的文旅專案，於本就流動資金緊張的佳兆業來說，盲目佈局是相當危險的。因此，兩次流動性危機，對佳兆業文旅板塊帶來的負面影響是毋庸置疑的。在他人狂奔之際，佳兆業只能小步挪動，謹慎前行。

03 2022年，處置文旅資產的好時機？

如上文所提，佳兆業之所以要轉手金沙灣國際樂園及萬豪酒店這個300億元的文旅資產包，主要是因為再次身陷流動性危機。什麼是流動性危機，簡單來說，就是房企的賬目上沒有現金可以支出了，無錢可付。

以佳兆業為例，去年因理財產品出現兌付逾期危機之後，曾將廣州南沙地塊轉手給平安信託。這是平安信託對佳兆業再度伸出的援手，6年前平安銀行曾為身陷流動性危機的佳兆業提供了500億元戰略資金，併為其發行的一筆25億元信託產品進行剛性兌付。

但是，大型文旅專案的回報週期漫長，在很長一段時間內都需要房企輸血是目前大多房企文旅產業發展中不爭的事實。一邊是仰仗出售旗下資產換取流動性喘息機會，一邊是在經營收入方面本就不佔優勢的文旅專案，房企會選擇將文旅專案擺上貨架，也是情理之中。

早在2018年，新華聯就曾多次為旗下文旅專案子公司提供擔保，貸款金額高達2億元。到了2019年，在疊加了信託和債券集中兌付壓力之後，這些擔保貸款給新華聯帶來了不小的流動性壓力。最終，新華聯只能通過出售旗下資產並向政府尋求幫助。

這也就是說，那些亟待轉手旗下文旅資產的房企，一般情況下不會刻意等待市場時機。因為文旅資產於房企的財務流動性來說，實在是太過沉重。相較於時間，接盤方的資金實力和優劣才是房企轉手時首要考慮的因素。

不過，今年以來房企們的確都在加速調整旗下文旅資產，僅在5月就發生多起變動。

5月10日，有報道稱融創中國在和幾名潛在買家洽談出售位於深圳的冰雪文旅城專案51%股權的事項。在潛在的買家名單中，既有國資方深圳地鐵，還有房企萬科。不過，目前該專案的股權最終買家尚未確定。

5月20日，建業集團與河南省文投公司就建業電影小鎮和只有河南·戲劇幻城兩個文旅專案開展了股權合作。自此，建業·華誼兄弟電影小鎮由河南文投持股90%，建業集團持股10%。“只有河南·戲劇幻城”由河南文投持股51%，建業集團持股49%。

5月26日，因恆大“暴雷”，原膠州恆大文化旅遊城專案正式更名為觀瀾御府。此前，這個停工了5個月的專案剛於2月28日舉行了復工儀式，新接盤方為山東膠州市國有平臺青島鑫瑞傑產業投資發展有限公司。

由此看來，2022年是不是處置文旅資產的好時機，答案或許因人而異。但是，從目前的現狀來看，2022年倒是很有可能成為房企文旅資產轉讓的高峰年。

04 關於未來，房企文旅資產有多種可能？

有業內人士猜測，金沙灣國際樂園和萬豪酒店，未來可能會被債權人或者金融機構當成不良資產處置，要麼聘請佳兆業打理專案，轉變成輕資產模式。實際上，除了兩種方法之外，在近年房企處置文旅資產的過程中，很多種其他處理方式頻現。關於未來，房企文旅資產究竟有多少種可能？

尋求地方國資的幫助

在多個房企文旅資產轉讓的案例中，國資平臺的身影總是格外醒目。如上文提及的恆大和建業就是如此，地方國資平臺均參與其中。今年年初，也曾有訊息傳深圳國資委旗下的深圳市投資控股有限公司，已與佳兆業子公司佳兆業文體科技集團擬定初步的收購意向框架。不過，這則訊息最終並未得到任一方的肯定答覆。

不過，地方國資平臺因為融資渠道多、融資成本低、政府信賴度高，且致力於啟用區域文旅活力，抬升區域土地價值。因此，與房企文旅天然契合度較高。此外，近年地方國資文旅平臺正在加速建設，這些新近成立的公司也需要大量優質文旅資產的補充。而且，一般情況下，國資文旅平臺大多會選擇股權投資，將股權實控權對文旅專案的影響降至最小。

資產運管的再配置

除了大型文旅綜合型專案之外，酒店也是房企文旅的重要板塊。對於這類文旅資產的盤活，出讓只是其中的一條途徑，變更運營管理方，也是一些房企根據當下發展形勢做出的新選擇。2021年，融創決定終止由融創集團持有且由萬達酒店集團管理的21家酒店的酒店管理協議。此外，融創與華住共同成立了合資酒店管理公司永樂華住，並將21家酒店交由合資公司管理。

對於尚有餘力的房企而言，啟用文旅板塊活力的方法，不止是向外求救，內部的積極探索同樣至關重要。尤其是在當下，因“三道紅線”的壓力，一些房企急於拋售文旅資產。如此一來，這些資產一旦後續接盤方經營不當，不僅影響了接盤方企業的經營現狀，甚至可能會反噬文旅專案原本的持有方文旅品牌的影響力。

資產證券化的再嘗試

資產證券化，是助力房企盤活文旅資產的又一有效途徑。早幾年，華髮、魯能、碧桂園等房企都曾先後申請發行酒店ABS，成功完成輕重資產模式的轉變。不過，自2020年富力旗下一筆26億元的酒店資產專項支出計劃終止之後，房企酒店資產證券化發展就逐漸慢了下來。

好在，就在今年6月底，上海證券交易所釋出《關於進一步發揮資產證券化市場功能支援企業盤活存量資產的通知》，助力企業盤活存量資產，暢通投融資良性迴圈。酒店作為房企旗下的優質文旅資產，可以再次嘗試資產證券化，進一步減輕文旅產業的發展壓力，避免陷入流動性危機。

在文旅行業，二八定律凸顯，只有極少數專案能夠盈利，且盈利週期長達十年、二十年之久。建業集團董事長鬍葆森曾在2019年透露，“根據建業集團的統計，過去20年間，80%以上的文旅專案都不賺錢。”在房企地產主業如日中天的時候，不賺錢可能沒什麼。但是在生存環境愈發艱難的當下，房企文旅到了必須獨立行走的時刻。正如“10歲”的佳兆業文旅，不會止步2022。一如其在多年之前挺過危機一般，簡單的休整過後，再次出發，才是房企文旅應有的姿態！