『獨家』禹洲地產：北碚地塊只是開始 今年將新增進入15個城市

文／吳海棠

2月27日，禹洲地產以總價約12。9億元競得重慶主城區北碚地塊。此次進入重慶，不僅是禹洲在中西部區域佈局的開端，亦是支撐禹洲達成“區域深耕、全國領先”戰略的重要步驟。

官方資料顯示，成立於1994年的禹洲地產，於2009年11月在香港聯交所上市，是一個集房地產開發、商業投資、酒店經營、物業管理為一體的多元化綜合性集團。目前已成功布局長三角、京津冀、大粵灣、海西、華中5大核心城市群，此乃首次佈局中西部區域。禹洲地產也是繼旭輝、融信、寶龍之後第四家進入重慶的閩系房企。

“禹洲大約從2017年就開始關注重慶。”禹洲地產告訴介面樓市重慶站，在正式進入重慶之前，禹洲已經做了全方位的準備：先是對重慶的城市基本面作細緻的考察，比如從各個區域到各個板塊的研究；對重慶的市場有全面瞭解，比如，品牌房企的發展路徑、產品策略等，這有利於禹洲在結合自身企業優勢的基礎上做一些參考和學習；同時，瞭解重慶的開發成本、開發節奏等。

此次重慶作為禹洲佈局中西部城市的首站，在禹洲地產看來，則是多方面的因素共同促成的。“重慶是國家級中心城市，未來的發展只會比現在更快、更好，同時重慶的房價目前還不是特別高；其次，重慶每年的土地供應量是有保證的，土地市場比較透明，幾乎都是透過‘招拍掛’拿地。此外，重慶（主城區）每年都有兩千多萬方的商品房成交量，市場容量可觀。”

重慶目前比較熱門的區域主要集中在嘉陵江以北，如中央公園、悅來、禮嘉等，而禹洲進入的北碚，為當下重慶的非熱門開發區域，談及此，禹洲地產表示：“禹洲拿地不會只考慮區域的熱度，更需要結合戰略、規模、利潤三個維度進行考量。而禹洲也一直很看重財務的安全和健康，並且在這方面是做得比較好的。因此，從另一個層面講，溢價率適中的北碚地塊更符合禹洲對利潤、規模、戰略的考慮。”

北碚地塊位於北碚新城-歇馬組團，二類居住用地，總用地292畝，容積率為1。3。地塊半徑3公里範圍內包含學校、體育館、輕軌、商業中心等，配套完善；距離韻動公園約500米左右，輕軌6號線龍鳳溪站約1。7公里。目前區域在售專案較少，競爭格局較小，主要有龍湖紫雲臺、保利茵夢湖、魯能北渝星城、華潤琨瑜府、萬科金域華府等，整體以洋房、別墅為主。對於北碚專案的打造計劃，禹洲地產方面表示北碚專案正在進行產品定位，尚不方便對外透露太多資訊。

值得關注的是，禹洲在重慶還會繼續拿地。“3月7日公告的7宗土地的供應，我們已經開始了內部討論，看最終會去參加哪塊地的‘招拍掛’。”對於可能會佈局的區域，禹洲稱，會主要關注熱點區域中有潛力的板塊，只要賬算的過來、利潤不錯，都會考慮。並且是以具有傳統優勢的住宅為主，但如果有合適的商業/產業專案，禹洲也會考慮。

2017年禹洲也形成了完整的產品體系，推出了“雍禧系”、“朗廷系”和“嘉譽系”，分別瞄準了高階改善人群的、改善型人群以及剛需型需求。三大產品系已在上海、南京、杭州多個城市專案中落地推廣。未來，這三大產品系是否會落地重慶，介面新聞也將持續關注。

“合作開發”是行業現在的主流，據瞭解，禹洲也已開始與龍湖、金科、協信等本土房企進行這方面的交流，還包括融創等外地房企。“以後如果有合適的機會，禹洲會考慮合作開發。”禹洲地產告訴介面新聞重慶站：“區域深耕”是禹洲戰略裡很重要的一點，對於禹洲而言，既然來了重慶就一定會做好、做深。

克而瑞資料顯示，禹洲地產最近三年的銷售業績分別是：2015年170。2億，排名全國第62名；2016年283。8億，排名全國第59名；2017年361。1億，排名全國第56名。從銷售資料及排名情況來看，逐年均處於上升階段。而禹洲於2017年提出的總戰略“區域深耕、全國領先”，這也決定了其將加大在其他城市的佈局。

“此背景下，禹洲不可能將所有資源只投入在少數幾個區域，除了風險較大之外，也無法滿足禹洲在規模擴張和業績增長等方面的需求。”而在中西部的佈局，比如重慶、成都、西安等還是一片空白。據瞭解，禹洲在中西部的佈局是同時展開的，但重慶是落地最快的一個城市。

實際上，禹洲在西安、成都等都有專案正在洽談，也在昆明、重慶持續看地，後期也會繼續透過“招拍掛”或者合適的收併購機會拿地。“短期來看，禹洲計劃在2018年新增進入15-20個城市，在全國的佈局超過30個城市。”