「易律專欄」居住權保障“老有所居”

養老是與老百姓自身利益息息相關的話題。除了養兒防老、購買養老保險等傳統養老方式外，“以房養老”也成為公眾熱議的方式。以房養老是指老年人將自己的房屋抵押給銀行或保險公司，由上述機構支付自己所需的養老費用。但絕大多數人又認為將房子抵押給保險公司並不划算，那麼有沒有一種辦法可以實現養老和有房可居的共贏呢？

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居住權讓老年人不再“黃昏獨自愁”

居住權的注意事項體現在以下五個方面：

一是居住權享有佔用他人房屋的權利，不涉及買賣、抵押等權利。比如，他人用房屋擔保債務時，該房屋不得存在居住權，否則債權可能無法實現。

二是居住權是對他人房屋的權利，而不是對自己房屋的權利。

三是居住權可以透過雙方簽訂合同或業主立遺囑來確立。但是，居住權必須在房屋管理部門登記後才能生效。

四是設定居住權的期限由當事人自己決定，可以是5年、10年、15年或永久居住。

五是如果有居住權的房產被出售，居住權不會消失，居住權人可以繼續居住。

《民法典》規定了居住權的相關內容。比如，設立居住權有兩種方式：一是採用書面形式訂立合同；二是以遺囑方式設立居住權。此外，《民法典》還規定居住權不得轉讓和繼承，設立居住權的住宅不得出租等。比如，《民法典》第369條規定：“居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。”

《民法典》第367條規定：“設立居住權，當事人應當採用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權期限；（五）解決爭議的方法。”

簡單地說，《民法典》所規定的居住權擁有對抗第三人的效力。2021年熱播電視劇《安家》中有一個故事講述的是做小本生意的嚴叔和嚴嬸將所有積蓄用來為兒子買房。然而，老兩口在和賣方人簽訂房屋買賣合同時，他們在不動產權證上只登記了兒子和兒媳兩人的名字，隻字未提自己的權益。當老兩口興高采烈、拖著全部家當來到自己出資購買的房屋門口時，卻被兒子、兒媳拒之門外。

如何解決上述問題？居住權可以提供解決方案。其實，嚴叔、嚴嬸完全可以在登記兒子、兒媳共有的不動產權證的同時，登記上自己的居住權。照此而言，即使房子的所有權人不是嚴叔和嚴嬸，他們也有權利居住在房子裡，並且如果他們的兒子將來將房子轉賣給第三人，嚴叔、嚴嬸也完全可以以居住權為由拒絕買房者搬入，保障自身生活不受影響。

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居住權對生活的影響

年1月1日之前，在買賣房產時，買房者關心的是——賣房者是否有房產證？房產是否抵押？房屋是否出租？

年1月1日之後，買房者必須再檢查的一件事是賣房者的房產上有居住權嗎？這是因為，“買賣不能侵犯居住權”，如果買房者購買了一套有居住權的房子，買房者就不能居住或出租，只能在房主去世或居住權到期時使用。因而，筆者建議買房者購房前要向房屋管理部門諮詢房屋的實際狀況。

事實上，居住權並不是一個新生事物，它源於人們的生活傳統：父母把他們的房子過戶到子女名下，或者父母花錢給子女購房時，對子女叮囑：“你不能在我死之前賣掉這所房子，我要住到老去為止。”這就是居住權的體現。

居住權為“老年人在黃昏戀中因房產分配問題不被子女認可”“老年人房產過戶給子女，自己卻無家可歸”等難題提供了新的解決方案。

例如，當黃昏戀中的老年人面對子女對財產繼承的擔憂時，可在遺囑中為再婚配偶或無房子女等設立居住權。假設在黃昏戀中，男方有房，女方無房。男方可以在遺囑中明確自己的房產由子女繼承，但是應保障女方（再婚妻子）居住到離世的權利。

面對多子女家庭，老年人可以立遺囑讓某一位子女繼承房產，同時，可以為另一位子女設立居住權，確保無房子女也有房子住。

對於想把房子贈與子女或隔輩人，但又擔心對方不給自己養老的老年人，可以和贈與人簽訂協議，設立“以房養老”條款，從而保留自己對房屋的居住使用權。

可以說，居住權的設立為老年人的養老問題提供了充分的法律依據，有房產的老年人可以透過簽訂以房養老的協議，保留居住使用權直至去世，讓自己老有所居。

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解析：居住權的意義