海南一高校內非法蓋樓出售被處罰，12棟樓房去留變難題

海南一民辦高校內的住宅樓。陳標誌/攝

一個教書育人的地方，卻莫名其妙地被非法佔用土地開發商品房；在長達10餘年的時間裡蓋起一棟又一棟高樓，數以千計的購房者至今拿不到產權證。

中房報記者 陳標誌 海南報道

“這個事就像充滿氣的氣球，針一紮就破了。”海南工商職業學院校內住戶劉武濤說。

這一紮就破的“氣球”，便是海南工商職業學院校內“鼓脹” 10餘年的“教職工宿舍”。雖然說的教職工宿舍，但其實就是商品房開發：眾多社會購房者在此購房，且至今沒有拿到房屋產權證。

扎破“氣球”的“針”，便是不久前海口市綜合行政執法局的一紙處罰決定書。這份處罰決定書將2015年《南方週末》曾報道的“校園裡栽樓”的海南工商職業學院，再次拉回到了公眾視線：因非法佔用土地，該民辦職業高校被罰25萬餘元，責令其退還非法佔用土地。

據處罰決定書記載，海南工商職業學院非法佔地51989。66平方米（合計約78畝），在該土地上建造了12棟建築。

海南海商院後勤服務有限公司一負責人告訴中國房地產報記者，非法佔用土地蓋樓是事實，目前他們已經足額繳納了罰款，並在積極配合政府做下一步的處理。但關於12棟樓的去留，以及非法佔用的土地如何歸還，仍是一個未知數。

最近，中國房地產報記者在海南工商職業學院進行實地走訪看到，校內居民生活集中區就像一個偌大的迷宮，密密麻麻拔地而起的高樓，住戶陽臺上堆掛滿了衣物等生活用品；一條被外界稱為“商業街”的購物消費場所，就像一個混搭的大集市，擺攤賣菜、菸酒小店、汽車修理、美髮美容等應有盡有。

目前，這裡的住戶期待著房產證能夠順利辦下來。

無法辦證的校內商品房

海南工商職業學院生活區。陳標誌/攝

“我們已經反映無數回了，開發商老是答覆說‘快了快了’。”10月27日，海南工商職業學院（以下簡稱“海工商學院”）校內多名購房人告訴中國房地產報記者，至今過去快10年了，連個證的影子都沒有看到。

距離記者這次採訪的一個月後，海工商學院被海口行政執法部門進行了處罰，處罰依據是“非法佔用土地”。

此前向記者反映情況的多名購房人，並非海工商學院教職工，他們大部分是在2013年前後與海南海商院後勤服務有限公司（以下簡稱“海商院後勤公司”）簽訂了“教師職工集資建房協議”。

“我並不是海工商學院的教職工，之前有幾個朋友在裡面買了房，就把資訊告訴了我。”劉武濤告訴記者，2013年3月他與海商院後勤公司簽訂了一份“教職工集資建房協議”，購買了一套130餘平方米房子，交了62萬餘元房款。

“名義上是‘教職工集資房’，實際上是商業性質的房地產開發，不是學校的教職工也可以在裡面買。”劉武濤稱，海工商學院校內這樣的樓房有一二十棟。

購房人鄧泉海向記者提供的一份“教師職工集資建房協議”顯示，該專案位於海工商學院西南角，由甲方（海商院後勤公司）負責組織施工建設，建設費用由乙方（購房人）出資。

鄧泉海選定的是“學苑公寓A座”住宅樓專案的B單元戶型，建築面約146平方米，房屋單價3300元/平方米，總房款為48萬餘元。

按照該協議約定，鄧泉海向開發商支付了95%首筆房款，即約46萬元，待拿到房產證後再支付餘下5%房款。除此之外，協議還約定在交付房屋鑰匙時，購房人還需支付煤氣管道安裝費、有線電視安裝費及城市基礎配套設施費等，合計近3萬元。

按照上述協議約定，在房屋交付使用之後的3年內，海商院後勤公司將為購房人辦理房屋產權證及相應土地使用證；如果購房人要求將房屋產權證變更至他人名下，需另支付400元/平方米費用。

記者也查證，雖然協議上稱是“集資建設教職工宿舍”，但實際上是校內開發的商品房。就目前情況來看，這些房產無法辦理不動產權證。

高校內“栽”樓

海南工商職業學院，往裡走便是密密麻麻的建築。陳標誌/攝

上述購房人所稱的“海商院後勤公司”，便是海工商學院的後勤服務公司，兩者的法定代表人均為“唐捷”。

中國房地產報記者瞭解到，海工商學院是一所全日制民辦普通高等職業院校，2010年4月由其前身 “海南萬和資訊職業技術學院”更名而來。唐捷不僅是海工商學院及海商院後勤公司的法定代表人，他還是海南銀拓房地產開發有限公司等多家企業法定代表人。

按照購房人說法，海商院後勤公司組織施工建設的“教職工集資房”，早在2009年8月開工建設，剛開始建起一兩棟樓，後來陸陸續續在校區又蓋起了10餘棟高層建築。

記者瞭解到，早在2015年7月，南方週末曾以《校園裡栽樓 海南工商職業學院佔用教學用地開發房產》為題，披露了海工商學院佔用教學用地開發商品房一事，稱“從2008年至今（2015年）7年裡，從未停止在校園內開發商品房步伐”。

讓人費解的是，距離南方週末上次報道披露又過去了近7年，這些“五證”全無的商品房建築，依然堅挺地矗立在校園內。

“我們只關心辦證的事，開發商至今沒有給我們辦證，事實上他們目前也辦不了證。”上述購房人稱，今年9月份，他們也到海口市瓊山區相關部門，以及海口市解決辦理房產證歷史遺留問題辦公室信訪，“他們答覆說，像我們這種情況根本就不在處置歷史遺留問題範疇，連最基本的土地（使用權）都不是我們（開發商）的，‘五證’全無。”

這就意味著，上述樓棟建築內的上千住戶想要辦理房屋產權證，依照目前的實際情況並不現實。

海南工商職業學院的”商業街“。陳標誌/攝

最近，中國房地產報記者也到海工商學院進行實地走訪看到，居民生活集中區就像一個偌大的迷宮，密密麻麻拔地而起的高樓，住戶陽臺上堆掛滿了衣物等生活用品；一條被外界稱為“商業街”的購物消費場所，就像一個混搭的大集市，擺攤賣菜、菸酒小店、汽車修理、美髮美容等應有盡有。

“這裡住有老師和校職工，也有外面來買房的。”多名住戶告訴記者，外面購房的住戶佔絕大多數，整個海工商學院校園內的住戶多達數千戶，人口至少有上萬人。

“既然未辦理相關建設手續就屬於違建，也是海口城區最大的違建了。”劉武濤等人稱，但是對於違建如何處理，他們再也沒有得到相關訊息。

但也有購房人認為，校內住宅樓並不能稱為真正意義上的違法建築，只是歷史遺留問題，補辦相關手續就可以了。

購房人之間也產生了意見分歧。

非法佔用近78畝土地被罰

校區的住宅樓住滿了住戶。陳標誌/攝

早在2016年8月初，有市民向海口市12345政府服務熱線諮詢，位於海口市瓊山區國興大道海工商學院裡的“教授樓”（教職工集資房）是否屬於違建？

當年9月底，瓊山區城市管理行政執法局答覆市民稱：“關於業主反映的學院存在違法建築的問題，經認真核查，現校內共存在41棟建築，其中24棟為住宅樓，17棟為教育設施和學生公寓，均為（應為“未”）辦理相關建設手續，建設時間從2003年至2014年不等。”

但是，對於如何處理上述“未辦理相關建設手續”建築，這裡的住戶並沒有得到相關答案。

一直到2021年11月25日，海口市綜合行政執法局給海工商學院作出的一份“行政處罰決定書”照片，在住戶之間傳開。

就此，中國房地產報記者向海口市綜合行政執法局相關工作人員進行求證，得到的答覆是，確實有這份行政處罰決定書。

這份行政處罰決定書載明，海工商學院未經依法批准，於2009年8月開始擅自在海口市瓊山區國興大道文壇路建設教職工宿舍樓，共建有12棟職工宿舍樓，經實地測量，佔地面積為51989。66平方米（約合78畝）。

處罰決定書稱，根據海口市多規合一示意圖，上述專案用地的規劃用途為城鎮建設用地51053。96平方米，風景名勝設施用地935。7平方米。

執法部門認為，海工商學院已構成了非法佔用土地行為，並作出了兩點處罰決定：責令退還非法佔用的51989。66平方米土地；按照實際非法佔用的建設用地面積51989。66平方米處以每平方米5元的罰款，即罰款259948。3元。

這近78畝非法佔用的土地上，12棟樓建築面積究竟有多少，上述處罰決定並沒有載明。但購房人稱，建築體量很大。

校方：“非法佔用”是事實，已交罰款

“我們已經足額繳納了罰款。”12月20日上午，海商院後勤公司負責人馬女士接受中國房地產報記者採訪時，出示了他們於12月1日繳納罰款的銀行記賬回執。

對於沒有任何合法手續在校區內蓋樓一事，馬女士坦承“是事實”，目前也確實沒有給業主辦證。馬女士告訴記者，類似的住宅樓實際上不止他們這些，一共有20多棟，其中12棟是海工商學院這邊建的，另外10多棟是另外一個曹姓老闆蓋的，“那邊的更多”。

據馬女士介紹，當時建的一兩棟是以教師集資房名義，每棟樓有一部分是給老師住，另一部分當成了商品房銷售了。

“為什麼沒有拿到相關合法手續就蓋樓了呢？”記者問。

馬女士回答稱，如果一個房子沒有土地證，沒有報建手續，最後蓋成了這樣且這麼多棟，肯定是有原因的。她認為，政府部門也有監管責任，“肯定也有一些歷史的問題（原因）在裡面，不知道什麼原因讓蓋了。現在你動（蓋樓）一下試試，馬上就有人來管你……”

“現在已經形成了事實，後面我們也積極主動（配合政府），要將這個手續完善了。”馬女士稱，他們也多次向政府部門打報告，但目前沒有一個政府檔案針對這個事情明確要怎麼做。

據馬女士介紹，今年海南省資規廳等4個部門聯合印發了《關於不動產登記歷史遺留問題歷史遺留問題去解決。”

“已成事實，我們願意接受任何處罰。”馬女士告訴記者，“再進行土地招拍掛已不現實，土地已經使用，要麼協議出讓給我們，我們補交一大筆土地出讓金，將土地辦到我們名下。”

馬女士還稱，合法取得土地使用權之後，下一步他們再補辦相關手續，“這個我們都願意交錢，至於後面每個業主均攤多少錢，那是後面的事，我們願意先墊付這筆費用。”

記者問“土地協議出讓”是有關部門的意見還是企業單方面的想法，馬女士稱，他們希望是這樣的結果。

海工商學院校區非法佔用土地蓋樓，是一個複雜的形成過程。南方週末在此前報道中曾寫道：校園瘋狂違建的背後，可見開發商用不斷增高的樓盤倒逼政府兌現當初的承諾；而依法行政的大背景下，當地政府左右為難。

對此，本報記者將進一步關注。

（文中業主為化名）

【來源：中國房地產報】

宣告：轉載此文是出於傳遞更多資訊之目的。若有來源標註錯誤或侵犯了您的合法權益，請作者持權屬證明與本網聯絡，我們將及時更正、刪除，謝謝。 郵箱地址：newmedia@xxcb。cn