4年變樣！實探瑤臺村，248萬方天量供應！上車越秀有望了？

廣州舊改踩上油門後，老城更新便駛上了快車道。

沉寂許久的越秀區，也正在醞釀一波大動作。

這塊寸金之地，正處在新一輪放量的前夜。

越秀舊改村（廣州樓市釋出攝）

從全員透過到排隊確權

舊改成了村裡大事

越秀城中村，最近很熱鬧。

幾天前，越秀瑤臺片區通過了城中村更新改造意向表決，同意率100%。

昨天，樓市君實地探訪了瑤臺村，追蹤最新進展。

在現場可見，舊改動員的氛圍，已遍佈村裡各個角落。

從居民樓到菜市場，從馬路邊到巷道里，呼籲改造的紅條幅多處可見。

瑤臺的兩個自然村（瑤臺、王聖堂）分別開設了宣傳點，接待村民諮詢。

樓市君在現場正好趕上舊改物業確權登記，村委大院裡坐滿了排隊的村民。

村委宣傳欄裡，正在公示村民宅基地和住宅房屋面積的測量結果。村民對自家屋產面積資料有疑義的，可在現場諮詢登記。

樓市君隨機採訪多位村民，普遍支援舊改提速。至於何時拆遷、補償標準是多少，村民表示未聽到風聲，還在等官宣。

現場負責人稱，舊改資料調查和全員表決是舊改第一步，接下來將徵求各方意見，編制改造方案。

對於網傳富力、萬科、廣電將參與瑤臺舊改，該負責人不願透露更多。

瑤臺村位於越秀北片區、三元里以東，距廣州火車站僅2公里，周邊臨近機場高速、環城高速。

優越的交通區位，疊加三元里的外貿視窗效應，這裡發展出大大小小60餘個專業市場，大量外貿人口集聚。

頗有影響力的美博城，即是瑤臺村的重要產業。

從越秀區政府官網公佈的資料看，瑤臺村總人口2。3萬，其中流動人口1。6萬，佔比近7成。產業用地則以批發、零售和倉儲為主。

在見證了廣州傳統商貿的輝煌後，瑤臺的村屬產業正走向沒落。

公開資料裡，瑤臺村過去五年，每年人均分紅7-9萬，不敵廣州人均工資水平。

和同城其他城中村相比，這個資料也並不算高。

樓市君在現場拿到一份《越秀區礦泉街道瑤臺村城中村改造意願表決宣傳冊》，呈現了初步概念規劃效果圖。

手冊內提到，改造前，村集體物業低端，租金收益低。

改造後，片區將開建洋房、商場、寫字樓、酒店公寓等業態，個人房屋價值和集體分紅都將大幅提升。

從“失落十年”到奮起直追

最大舊改村2025年回遷安置

其實，早在2009年，瑤臺便和楊箕一同被列入了越秀首批舊改清單。

此後，楊箕一路高歌猛進，成為廣州舊改標杆，上演了無數財富故事。

而瑤臺卻一直沒有實質動作，無緣分得舊改盛宴杯羹，落寞沉寂“失去的十年”。

改造後的楊箕村

對這輪舊改，村民望穿秋水。

而在廣州舊改整體提速的背景下，城市更新不僅事關市容改造，更關係到在各區新一輪競爭中能否不落人後。

在十四五規劃徵求意見稿中，越秀已明確提出舊改時間表：

· 2023年底前，回遷安置房開工建設；

· 2025年底前，回遷安置房建設基本完成；

· 2030年底前，改造基本完成。

越秀區城中村全面改造節點計劃

如果按既有規劃順利推進，4年後，瑤臺將舊村大變樣，9年實現蝶變新生。

從“沒地可用”到“百倍放量”

越秀上車視窗即將開啟

作為廣州政治中心、文教旅遊中心和傳統商貿中心，越秀歷來是寸金之地。

今年2月，越秀二手房均價60554元/m²，同比上漲13。08%，漲幅全城居首，新房10萬+不在少數。

可以預期的是，隨著瑤臺舊改推進，大量可用土地將湧入越秀市場，釋放新一輪天量供應。

瑤臺村內景（廣州樓市釋出攝）

從規模上看，瑤臺是越秀舊改城中村裡，面積最大的一個，目前標圖建庫248萬平米。

這是什麼概念？可與越秀歷年的供地量做一個對比。

2018年，越秀僅推出一塊蚊型地，面積2228平。2019年，宅地2宗，10698平。

2020年，宅地1宗，8296平，以64576元/平的樓面價，重新整理廣州土拍史。

越秀區（圖源：廣州越秀髮布）

瑤臺248萬平米的天量，相當於越秀過去3年宅地面積的百倍。

一方面是區內住房供應大量增加，地少房少得到緩解，未來5到10年，中心主城置業視窗將再一次開啟。

一方面隨著傳統批發商貿業態騰籠換鳥，匯入新商業、新產業、新市政，區域價值將迎來重構躍遷。

產業升級對區域價值的反哺拉昇，琶洲、金融城已有標杆在前。

蟄伏的越秀北，正在開啟片區躍升的前奏。

越秀區（圖源：廣州越秀髮布）

可觀的是，瑤臺片區目前仍處於窪地狀態。

3月14日，距離瑤臺僅1公里的萬科 · 喜悅里正式開盤，兩棟18層小洋樓全部售罄，單價5萬。

對比動輒10萬+的越秀新盤，瑤臺不可謂不親民。

舊改後的瑤臺，窪地狀態或仍將持續，是難得的中心區上車機會。

其一，有百萬方的基本盤打底，可持續輸出房源，保持穩定供應。

其二，相比環市東、北京路等城中熱門商圈，瑤臺臨近白雲三元里，區位上略遜一籌。

其三，舊改週期長達十年，區域價值並非一蹴而就，將保持長期漸次躍升。

下一個彎道上車的標杆，越秀北值得期待。你認為呢？歡迎留言討論。