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梳理地產專案土地價值的3種方法
什麼叫升維思考
本期,我們繼續分享專案價值梳理工具——邏輯五分法。
眾所周知,邏輯五分法包括:城市邏輯、土地邏輯、產品邏輯、品牌邏輯、客群邏輯。
操盤手需要根據專案的實際情況,從五種邏輯中選擇1-2個進行著重講述。
邏輯選型是專案營銷工作的第一步,保證了所有輸出內容圍繞一箇中心點&口徑的一致性,決定了專案的成敗。
為了保證專案選對邏輯,以下給到5種邏輯的搭配組合:
(圖片來源:地產策劃加油站)
5種邏輯中,最常用的莫過於城市邏輯和土地邏輯。
城市邏輯多適用於擁有城市規劃前景的專案,也就是我們常說的“今日你愛答不理,明日你高攀不起”。
讀書會之前分享過一篇文章,詳細講解了如何講透城市邏輯。
而土地邏輯,更多強調的是對現狀優勢資源的強勢佔有。也就是“現狀就是高富帥、白富美”。營銷只需將現狀的優勢放大講透即可。
土地邏輯看似簡單,但要想深挖現狀價值,把土地價值表現得淋漓盡致,也不是一件易事。
今天,讀書會就為大家分享如何講透土地邏輯。
筆者會分享三個實用工具,分別是:
筆者會分享三個實用工具,分別是:
1.土地五維法
1.土地五維法
2.地脈研究法
2.地脈研究法
直接上工具。
3.板塊對標法
3.板塊對標法
也叫土地成熟度,
評價一個土地是否開發成熟,一個重要的參考指標是這片土地上房子的售價;而評判一個土地是否具備開發潛力,就要看相鄰上級板塊的開發成熟度和板塊房價。根據板塊趨同理論,高能級板塊的客群和產業是會向著低能級板塊輪動,同時低能級板塊也會向高能級板塊板塊價格靠攏。
01
研究城市幹道和軌道交通,不僅要分析出數量,也要計算到達目標客群上班地點的通勤時間。
如何用土地五維法剖析土地價值
所謂土地的靠譜度,就是土地價值的兌現程度。而決定土地價值最核心的因素就是人口。核心引擎和大型商業綜合體的引進,有利於增加板塊人流量,提升買房和消費的需求。
上圖為“土地五維法”。透過對土地進行5個維度的分析和打分,可以做到詳細剖析土地價值。
土地是否具備稀缺的自然和人文資源,這是土地價值的重要加分項。
土地潛力度:
土地親和度是指土地是否受到開發商的青睞,開發企業的數量和質量一定程度上決定了土地的潛在價值。
土地通暢度:
綜合成長性得分2-2。5:板塊發展冰冷孤寂
綜合成長性得分2。5-3:板塊發展小火慢燉
綜合成長性得分3-4:板塊發展熱火朝天
(綜合成長性得分=五個維度得分相加後的平均值)
土地靠譜度:
透過土地五維法,將武漢副中心三個板塊的土地價值進行了全方位剖析,並計算出綜合成長性得分,將三個板塊進行了價值排序。
土地優質度:
土地親和度:
土地五維法評分標準:
如果說土地五維法適用於拿地前的土地分析,那麼地脈研究法就更適用於拿地後的土地價值梳理。
透過地脈研究法梳理出項目的土地置業邏輯,作為指導主畫面調性、推廣語言、營銷動作、產品細節的方向。
案例:武漢市三大副中心,透過土地五維法判斷土地價值。
第一步:透過剝洋蔥法,分析城市—板塊—地塊的土地價值
第二步:將梳理出來的土地價值進行深挖,找到足夠的論據支撐。例如:板塊內的學校資源豐富,那麼就將板塊內學校的數量,教學資源,教學特色,師生數量進行進一步深挖,透過這些客觀資料論證板塊的學府氛圍。
第三步:分析競品的土地價值,在已經梳理出的我方價值上做減法。
第四步:得到人無我有,人有我優的土地置業邏輯,並以此指導案名、畫面、說辭、營銷動作和產品設計。
土地五維法多適用於拿地前的市場調研階段,為我們研判板塊潛力,挖掘開發機會,提供了參考。
1。運用“區域剝洋蔥法”分析出城市——板塊——地塊的土地價值。
………………………………………………………………。
2。深挖區域的學府和人文價值,並給到資料支撐。
………………………………………………………………。
3。梳理出項目的土地置業邏輯
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4。根據土地邏輯,指導售樓處風格和園林設計。
02
地脈研究法
地脈研究法包含以下幾個步驟:
很少有專案能跳脫出板塊原有的價值體系,原因在於大家的目光總是聚焦在板塊本身的價值點上。
給各位分享一個板塊的升維思考方法——板塊對標法。
也就是常說的跳出板塊看板塊。透過對標高能級的成熟板塊,可以推動客戶對於板塊認知的升級,也可以重塑板塊價值,找到與不同板塊競品間的競爭策略。
案例:聊城東昌府區某樓盤的地脈研究
(古代聊城東昌府有八景,用現代園林手法還原古八景,可以突出專案的歷史人文氣息,同時強調專案東昌府區的地段佔位。)
03
找到對標的板塊容易,但是找到能說服客戶相信的論據則相對困難。
板塊對標法
就像以上案例,透過列舉杭州城西板塊與美國矽谷在規模、產業量級、入駐公司、政策支援度、人口結構等各方面的資料,最終論證了兩個板塊的發展相似度!
各位讀者,若能正確找到對標板塊並有足夠論據,板塊價值將插上騰飛的翅膀!
你跟其他板塊之間將不再是常規競爭,而是一種降維打擊!
以下舉一個對標矽谷的案例:
以上三種工具法你是否已經學會了呢?
如果你所在的專案也選擇了土地邏輯,抓緊透過這三種方法深化你的土地價值吧!
文章來源:地產讀書會(id:liushuai57199) 轉載已獲授權,在此表示感謝
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