安置房買賣流程和注意事項

安置房怎麼過戶

購買動遷安置房存在法律和交易的雙重風險。為了維護購房者的期待利益，在合同中一定要約定清楚雙方的權利和義務，以及違約的法律責任。

1、房價要約定明確。不論後期房價發生怎樣的變動，不影響合同的履行；

2、產權過戶。保證產權順利過戶，如果動遷安置房到了能夠過戶的時間，最好能夠在合同中約定下來；

3、一定要約定違約責任及違約金，保障自己的權利。

無論是買房還是賣房都是需要對辦理流程進行了解的，其中安置房交易的話，一般需要核實身份、選房確認、公證公示等等，那麼安置房買賣流程是什麼？

1、核實身份：

安置房對購買者有一定的要求，所以需要對購買者的身份進行核實。購買者如果是被徵收人的，要出示本人身份證原件、《徵收補償安置協議》原件及《選房順序號單》原件；購房者如果是被徵收人的委託人，則需出示委託人身份證原件或影印件、經公證機關公證過的委託書和《徵收補償安置協議》、《選房順序號單》的原件；購買者如果是被徵收人的合法繼承人，需要出示被繼承人身份證或戶口本原件、繼承人身份證原件、經公證的繼承財產的相關證明和《徵收補償安置協議》原件及《選房順序號單》原件。

2、選房確認：

工作人員會按選房順序號的先後順序呼叫姓名，被呼叫到的人在現場進行選房，購買者按應享受的面積，選取安置房後，就可以在房號確認單上簽字確認。

3、公證公示：

選房過程將由公證處派員進行公證，確保整個過程公開、公正、透明，並且還會將選房情況及時進行公示，對選房過程進行監督和公開報道。

4、結算領房：

購買者憑房號確認單、選房確認審批表，攜帶身份證原件或委託書、委託人身份證原件在10日內到資金結算組辦理房屋差價款結算手續，並領取領房單，憑領房單到所屬小區物業管理處辦理安置房交接手續，領取安置房鑰匙。

安置房買賣注意事項

1、房價上漲容易誘使賣方違約。按照政策的規定，賣房者要在取得房產證之日起五年後才能夠將房屋過戶給買房者。當房價大幅上漲之時，賣房者完全可能違約將房屋再次賣給出價更高的買方。

2、買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益。在城市擴充套件的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也並不鮮見。從法律上來講，拆遷補償款應當仍然屬於賣方。因此，賣方在已經收取了購房款之後，仍然有權利獲得拆遷補償款。

3、易受不確定因素影響。交易時間過長，則許多不可預見的因素都將誘發糾紛。如果在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對於該買賣合同產生爭議，買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進行交涉。最終，買房人將不得不選擇透過訴訟來解決問題。

無論是安置房還是其他型別房屋，辦理過戶手續是需要繳納稅費的，其中安置房過戶費包含交易服務費、登記費、土地收益金等等，詳細要了解清楚安置房過戶稅收怎麼算？

1、交易手續服務費：住宅6元/平方米，非住宅10元/平方米。買賣雙方各承擔一半。

2、登記費：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔。

3、土地收益金：房改房、經濟適用房、安居工程房買賣過戶時收取，按房屋正常成交價的2%計徵，賣方承擔。

4、核檔費：50元/宗。

5、契稅：稅率為3%，按正常交易成交價格計徵；個人購買的自用普通住宅（建築面積144平方米以下、容積率1。2以上、交易價格4290元/平方米）契稅稅率減半，按1。5%徵收，拆遷居民因拆遷重新購置二手房的對相當於拆遷補償款的部分免徵契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分徵收契稅，買方承擔。

6、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價格計徵，交易雙方各承擔一半。

7、營業稅及附加：個人購買不足兩年的非普通住房，全額徵收營業稅，個人購買超過兩年（含兩年）的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅，個人購買超過兩年（含兩年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。

8、個人所得稅：所購房屋不滿五年上市交易時收取，賣方承擔。

安置房過戶注意事項

1、安置房需要5年的時間才可以進行過戶，過戶前還需要辦理土地證才可以擁有全部的產權。另外，需要注意的是拆遷安置房產權證的名字和拆遷安置協議上的名字是一樣的，中途不能更改，等獲得拆遷安置房產權證後需要更名的可以去房管局變更。

2、安置房過戶買賣可否主要是看土地證性質是國有還是集體，是否能上市交易；能上市的是可以買的，不能上市交易則是小產權房，不適合買賣。由於是拆遷戶安置房是政府補貼給當事人的，所以必需是當事人才能辦到房產證，一般都比較長時間才能辦下來。

安置房主要是指拆遷安置房，安置房在安置被拆遷人後，被拆遷人可以辦理房產證，但是有很多安置房也是沒有房產證的，那麼安置房沒有房產證可以買嗎？

不能買。國家對於不具備房產證和土地證的房子是禁止交易的，公證處對於沒有兩證的房產交易簽訂的協議不予公證。購房者如果購買沒有房產證的安置房的話，交易風險很大，一旦能夠辦理兩證，可能會出現出售人不配合辦理或私自辦理至出售人自己名下的風險。

安置房辦理房產證

1、安置房屋所有權證（收原件）。

2、被拆除房屋所有權證（收原件）。

3、拆遷安置協議及已回遷安置證明（收原件）。

4、查檔證明（收原件）。

5、被拆遷人身份證；若被拆遷人是單位的，需提交單位法人或其他組織的資格證明（驗原件收復印件），被拆遷單位法定代表人授權委託書（收原件），委託人身份證（驗原件收復印件）。

6、安置單位法人或其他組織的資格證明（驗原件收復印件）。

7、安置單位法定代表授權委託書（收原件）。

8、安置單位受委託人身份證（驗原件收復印件）。

9、若增加安置面積的還需提交投資發票或增加安置面積的相關證明（收原件）。

10、房屋權屬登記申請表（收件視窗領取，當事人共同填寫）。

安置房也是屬於保障性房屋的一種，大部分購房都會選擇抵押貸款，其中安置房有房產證是可以貸款的。具體還需瞭解清楚安置房房產證能抵押貸款嗎？

可以抵押貸款，如果安置房已經取得了房屋產權證，並且沒有對外限制轉讓出售，是可以貸款的，如果安置房沒有房產證，那麼是無法獲得貸款的。

安置房分為兩種，一種是因為市政建設或者是土地開發的需要，為了安置被拆遷戶住房問題而建設的，依據法律的規定，這裡房屋產權歸被安置人個人所有，但是在五年之內是不允許上市交易的，這類房屋類似於經濟適用房，還有一種房屋對上市交易它沒有限制，可以自由交易。

可以交易的安置房類似於普通的住宅，屬於正常的商品房，如果已經取得了房屋產權證，並且沒有對外限制轉讓出售，是可以貸款的，如果安置房沒有房產證，那麼是無法獲得貸款的。

安置房的房產證可以用來貸款，只要擁有了該房屋的房產證即可。並且還應滿足有當地常住戶口，穩定的職業和收入以及有按期償還貸款本息的能力等條件。

申請抵押貸款的條件

1、抵押物所有人可以是借款人本人或他人。也就是說即使房產證不是自己的，只要經過他人同意並且有同意抵押的證明材料，也可以用別人的房子申請抵押貸款。

2、具有完全民事行為能力的自然人，在貸款到期日時的實際年齡一般不超過65週歲。

3、有所在地常住戶口，有固定的住所。

4、有正當職業和穩定的收入來源，具備按期償還貸款本息的能力。

5、房產共有人認可其有關借款及擔保行為，並願意承擔相關法律責任。

因為安置房是針對拆遷戶補償的一種房屋，具有保障性，在買賣交易中會比較重視，一般買賣合同是可以公證的。詳細情況要了解安置房買賣合同可以公證嗎？

可以做公證。當然也可以根據自身情況，可以自行決定是否需要公證。但實際中大多數時候是沒有公證的，因為公證是比較麻煩的。辦理安置房買賣合同公證，可以防反悔或加價。憑拆遷安置補償協議、目前賣買雙方的各自兩夫妻的身份證，及四人去公證處辦理。

房屋買賣合同是一種民事法律行為，因此只要滿足雙方主體適格、雙方意思表示真實一致，以及不違反國家法律法規，及社會公共利益，即被認為是有效的。房屋買賣合同的法律效力，不受是否公證影響。但公證過的房屋買賣合同，具有更強的證據力，法院一般予以直接採用。

什麼情況下安置房買賣合同無效

1、房地產分離出賣，合同無效。這種情況指的是賣方將房地產和土地分別賣給不同的買家，又或者是售賣房屋時只轉讓房屋所有權而不轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、產權主體有問題，合同無效。這種情況指的是賣家必須是該房屋的所有權人。

3、侵犯優先購買權，合同無效。我國法律規定，當房子的所有權有多個人時，房子在出售時，同等情況下房屋所有權的共有人有優先購買權。

4、單位違反規定購房，合同無效。這種情況指的是機關團體、部隊、企事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。

5、價格上有欺詐行為，顯失公平，合同無效。在進行買賣交易時，買賣雙方本應持按質論價的原則，按照房屋所在地政府規定的私有房評價標準來商議價格，於房屋所在地房管機關同意後才能成交。

6、非法轉讓，合同無效。根據《城市房地產管理法》的規定，不得轉讓的房地產包括以出讓方式取得土地使用權的，不符合房地產條件的；司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；依法收回土地使用權的；共有房地產未得到其他共有人書面同意的。

6、房齡（從房屋竣工日起計算）+貸款年限不超過40年。

7、房屋的產權要明晰，符合國家規定的上市交易的條件，可進入房地產市場流通，未做任何其他抵押。

8、所抵押房屋未列入當地城市改造拆遷規劃，並有房產部門、土地管理部門核發的房產證和土地證。現在是不動產權和證書。

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