用已故配偶工齡優惠購房，房屋如何歸屬？

案情簡介

業主孫先生有一套位於北京市海淀區的房屋出售，在交易的過程中發現房屋被查封。經向查封法院瞭解，原來是業主弟弟以繼承糾紛為由起訴，查封了該交易房屋。該套房屋原本是業主母親在業主父親過世很多年後，於2007年根據當時所在單位購房政策，以成本價購買的。房檔登記記載，根據《職工及配偶工齡情況證明》顯示，購房時核算業主母親工齡34年、父親工齡31年，並予以了對應的優惠後，業主母親將該房屋贈給了業主，但是業主弟弟認為這套房屋應當是父母的共同財產，母親贈與行為侵害了自己的繼承權益，於是提起訴訟並查封了房屋，一方面要求認定贈與合同無效，另一方面主張要求業主支付房屋的折價款。

案件分析

本案的爭議焦點主要有兩個：第一，該房屋在業主母親取得所有權的時候是個人財產還是夫妻共同財產；第二，業主母親適用已故配偶的工齡得到的優惠是否可以作為財產性權益，如果是的話如何繼承。

首先，該房屋是業主母親在業主父親過世很多年後購買並取得不動產登記證書的。自然人從出生時起到死亡時止，具有民事權利能力，依法享有民事權利，承擔民事義務。業主父親在購房的時候已經去世多年，根本沒有民事權利能力。因此該房屋應當屬於業主母親的個人財產，其理所應當的有權處置房屋，贈與行為沒有無效情形之下，本案中當屬有效。

其次，該房屋在業主母親購買時候確實核算業主父親工齡，並享受了一定的優惠。依國家有關政策折算已死亡配偶一方工齡而獲得政策性福利的，該政策性福利所對應財產價值的個人部分應作為已死亡配偶的遺產予以繼承。遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產，針對於被繼承人去世後獲得政策性福利，應視為由業主父親的生前行為轉化而來的財產性利益。

最後，針對於應當繼承份額方面，應當就業主父親工齡優惠部分財產權益予以繼承。具體要根據當時購買房屋的價格、使用業主父親工齡對應的優惠、當時的房屋市場價以及現在的房屋市值綜合計算。

後事之師

1。 對於買賣交易而言，業主被訴的深層次根源如何、業主是否確實存在過錯、業主能否在訴訟中勝訴，其實並非買賣交易關注的焦點，因為單就房屋買賣法律關係而言，業主已然構成違約，於業主而言，尋求專業人士幫助積極應訴，並嘗試溝通法院以替換擔保物或者提供保證金等方式解除房屋查封以便交易能夠繼續進行，更能幫助業主降低損失；

2。 於客戶而言，如不願繼續購房，迅速追回已支付定金及首付款至關重要，建議優先透過與業主協商方式確定定金、首付款、違約金等的返還問題，同時注意根據對形勢的判斷及時採取訴訟方式解除買賣合同，查封交易房屋；

3。 訴訟解約方式可能需要經歷漫長的訴訟、執行、拍賣等週期，建議以後買賣交易過程中，客戶與業主協商先行支付小額定金及購房款，如必須支付大額購房款，建議選擇有資質的擔保公司就已支付的定金和購房款進行擔保，或者選擇有資質的銀行、第三方支付公司對已支付的定金及購房款進行資金監管或託管，切實保障資金安全。

法規連結

《中華人民共和國婚姻法》

第十七條 夫妻在婚姻關係存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：

（一）工資、獎金；

（二）生產、經營的收益；

（三）智慧財產權的收益；

（四）繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外；

（五）其他應當歸共同所有的財產。

夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。

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