74層超高住宅！深圳城中村舊改大動作，或建住宅“第一高樓”

深圳城中村正在不斷向上。

城中村並非深圳獨有，卻是深圳的一道風景。如今，城中村所代表的內涵和地位似乎越來越高：拆遷背後的財富故事、房企眼中的香餑餑，還有超高層住宅的誕生之地。只是，越住越高的背後也需要冷思考。

一批摩天住宅已在路上

貼膜的男孩、賣燒烤的小攤販、隨處可見的雜貨小店……在深圳南山區的白石洲，你能感受到最原始的市井氣息。

陳文（化名）至今還清楚地記得他第一次踏進白石洲的情景：拖著一箱書和行李，跟在一箇中年婦女中介後面遊走在白石洲，尋找便宜的單間。大學一畢業他就隻身一人南下深圳找工作，儘管他進入的是看起來光鮮亮麗的“科技業”，但住所卻是跟自己老家小鎮差不多甚至更為密集的農民房。“其實，白石洲的農民房租金價格並沒有比寶安、龍華的農民房貴出多少。對於在周邊上班的人來說，那是相當實惠。”

（南山白石洲村內的招租廣告，相對低廉的租金讓城中村成為許多人的安家之地）

和許多城中村一樣，白石洲也遇到了城市更新，即將變成“高檔社群”，號稱千億元級的“舊改貨值”更讓白石洲成為市場關注的焦點。

日前，深圳市南山區城市更新和土地整備局公佈綠景白石洲璟庭《建設工程規劃許可證》及總平面圖的公告。記者從公告獲悉，本次釋出許可證以及平面圖的是深圳白石洲城市更新專案一期01-08地塊，規劃有住宅、商務公寓、商業等。本次發證的為1棟5座塔樓，其中包括3座超高層住宅，均為74層。如果74層的住宅真正建成，有望成為深圳住宅“第一高樓”。公司曾公開表示，專案開發週期預計為8~10年。

244米，74層到底有多高？現在，深圳第一高樓平安金融中心的高度為592。5米。對比香港最高的住宅——天璽（270米），也只低了26米。另據貝殼研究院統計的深圳高樓排行榜，目前“深圳最高住宅”是位於福田保稅區的加福華爾登府邸，層數達到67層，建築高度是239米，其次是南山華潤城潤璽，層數達到62層。

現在，一般的超高層地標建築都是商業寫字樓，但越來越多的超高層住宅正拔地而起，這些摩天住宅似乎成為另一版本的城中村：立體向上的城中村。記者調查發現，目前深圳已經落成的超高層住宅專案聚集在福田、羅湖、南山等區域，層數都超過50層，多數都來自城市更新專案。例如，位於羅湖區的水貝村城市更新專案、筍崗的永珍華府專案，住宅部分的層數都超過了50層。此外，一批摩天住宅已在路上。相關規劃顯示，羅湖布心水圍村舊改專案由5棟77層超高層住宅以及多棟高階寫字樓組成。

擔憂質量和安全問題

在深圳，200米以上的超高層建築絕大多還是商業寫字樓專案，住宅則相對不多。

“住酒店就試過住這麼高，但要每天都住在50甚至60層樓高，還真的有點難以想象。”陳文最近經常到處看房，他發現深圳的住宅也越建越高，越建越密。“我發現，越高的住宅樓實用率也越低，而且萬一停電怎麼辦……”

目前，《深圳市建築設計規則》僅對住宅容積率做出一定限制，並未對住宅高度設限。那麼，為什麼城中村的城市更新專案特別容易出現超高層住宅？記者對幾位房企內部人士進行採訪，對於房企來說，城市更新專案地段較好，加之拿地成本和時間成本不斷攀升，專案往往也會被建成利潤率更高的超高層建築。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，城市更新後出現這種超高層住宅其實是必然的結果，因為當下更新的成本越來越高，當大家對房價上漲預期很高的時候，村民的回遷“要價”也會比較高，這是需求端。對於供給端來講，許多開發商都在緊盯深圳的舊改市場，而且城市更新要回歸公共屬性，必須給公共配套留足空間，這樣對於開發商來講賺錢就越來越不容易，就必須以提高容積率為代價。“對於超高層住宅而言，剛開始或許看不出什麼問題來，但到了後期維護的過程，就會發現這種維護成本越來越高，而且超高層建築導致的問題還包括整個區域內的公共配套短板，交通堵塞等，以及後續的消防安全問題。”

的確，大家面對超高層住宅，更擔憂質量和安全問題。記者對幾位居住在羅湖水貝回遷房的住戶進行採訪，他們都認為城中村更新後的回遷房與正規商品房的品質難以畫上等號，而許多純商品房的質量也頻頻出現問題，加上又是超高層建築，安全隱患讓人擔心。有建築行業人士認為，超高層建築因為自身體型巨大、功能龐雜、容納人口多，在內部安全、能耗、風向、煙囪等方面要求比一般高層嚴格，建築越是向高處發展，技術難度越大。梯戶比、居住人口密度、後期物業服務、樓層選擇、戶型、朝向都是決定舒適度的重要因素。

（羅湖水貝，城中村經過城市更新後變成超高層住宅樓。）

深圳給出城中村另一種“可能”

去年，住房和城鄉建設部就《關於加強超高層建築規劃建設管理的通知（徵求意見稿）》公開徵求意見，其中就提出各地要嚴格控制新建超高層建築。各地相關部門審批80米以上住宅建築、100米以上公共建築建設專案時，應送當地消防救援機構徵求意見，以確保與當地消防救援能力相匹配。

在深圳，即使改造成本較大，開發商仍“先下手為強”，誰能握住更多資源，未來產生收益機會就越多。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，深圳當前房地產市場正進入到存量土地市場開發的階段，尤其是很多深圳城中村專案，未來會有用作租賃住房改革的導向。當然對於部分城中村物業來說，可能還是需要謹慎一點，或者說政策方面需要靈活應對。

如今，對於城中村的未來，除了大拆大建，深圳似乎給出了另一種答案。近日，深圳住建局和發改委釋出了《深圳市住房發展“十四五”規劃》，提出要發揮城中村體量大、分佈廣、成本低、交通便捷等優勢，防止城市更新行動中出現大拆大建問題，堅持“留改拆”並舉、以保留利用提升為主，推行小規模、漸進式有機更新和微改造，有序開展城中村綜合整治，消除城中村安全隱患，完善居住功能、打造共享空間、構築新型鄰里關係，全面提升居住感受，實現城中村與都市發展有機共融。此外，城中村、閒置寫字樓、商業、廠房等都有可能改建成保障租賃住房。

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