超1億套房“空置吃灰”，剛需卻買不起？國家老幹部：開徵空置稅

我國房地產市場全面調控至今，已四年半有餘。調控的結果到底如何呢？住建部部長王蒙徽總結：調控效果顯著，房價過快上漲的勢頭得到了有效控制，房地產正日趨步入穩定健康的發展軌道。黨媒新華社發表評論文章也直言，透過4年多保持房價長期基本穩定，進一步縮小了房地產業與其他行業之間的利差，有效引導了資金迴歸實體產業部門，更解決了房地產投機炒作的歷史頑疾。房地產調控成果來之不易。

事實真的如此嗎？過去4年多房價真的保持長期基本穩定了嗎？真相讓人大跌眼鏡。國家統計局資料顯示，2016年全國平均房價7475元/平，但到了2021年一季度末，這一數值已經邁過“萬元”門檻，達到了歷史最高點11000元/平，4年時間漲幅高達47%。每年的年度漲幅接近12%。房地產仍然堪稱是獨一無二的“造富神器”。

此外，全國房價行情網站資料顯示，5月末，全國平均房價超過1萬元/平的城市有77個（只監測了317個城市），平均房價超過8000元/平的城市有120個。其中超過萬元/平的77個城市中，房價同比上漲的城市有64個，佔比高達83%。

更值得一提的是，不久前新華社釋出文章揭露，截止到目前全國有103個縣房價均價超過萬元/平，其中海南陵水最高，3。5萬/平。從區域分佈看，超過九成位於東部沿海地區，以浙江、江蘇、福建和海南等較為集中。對此，央媒給出的結論是，我國房價虛火過旺，急需降溫。

這還僅僅是平均值，如果單把那些經濟實力強、人口增量大的城市房價資料變化列舉出來，房價4年翻一倍甚至漲幅更高的城市比比皆是。事實上，數以億計的國民對房價的感受也是“過高”，對於絕大多數工薪階層來說，買房仍然是難以翻越的一座“大山”。

經濟學家任澤平就直言揭露，北上廣深一線大城市，遍地都是千萬富翁，但實際上這些人都是負債累累，他們要一輩子給銀行打工。高房價掏空了老百姓的積蓄不說，更嚴重擠壓了一代又一代人的消費，為了買房，很多人不得不動用六個錢包，更有甚者買房後賬戶餘額僅剩幾百塊錢，為了還每月的銀行貸款，越來越多的人，不敢休假、不敢辭職，更不敢胡亂消費。

“史上最嚴”調控堅持4年不鬆懈，為何就是按不住房價？為何國人的買房難度不減反增？一個數據透露了答案：

我國確實不缺房，但近22%的高空置率，始終都是不斷推高我國房價的“禍首罪魁”。地產大佬潘石屹更猛烈抨擊，不把住房高空置率“打下來”，降房價就是痴心妄想。

中國城鎮到底有多少住房空置？對上述問題的解答不僅關係到中國房地產市場未來如何發展，也關係到住房政策應如何調整。然而就是這麼一個簡單的資料，國家卻沒有清楚的答案。不過根據網路上權威機構們釋出的調查報告，我們還是可以透過計算得到真實答案的。

根據西南財大2018年的報告顯示，我國城鎮空置房數量在2017年就達到了6500萬套，房屋空置率是21。4%。如果再加上2018、2019、2020年均17億平米的銷售面積，按100平米一套房，21。4%的空置率來算，光是最近三年，就增加了800多萬套空置房。

另據中泰證券的分析報告顯示，2020年底，我國處於開發建設中的商品房面積高達70億平，以每套房子100平米計算，以新房空置率20%計算，新房空置額就高達1400萬套。

以上這些還只是商品房空置，如果把空置房、回遷房、經濟適用房、保障房等各種型別的房屋也計算在內，數額按照商品房的五分之一計算，那就是1740萬套。把上述所有空置房數量全部加起來（6500萬+800萬+1400萬+1740萬），最後得出結論：全國城鎮房屋空置數量至少高達1億套。直白點說就是，

在很多人叫嚷著買不起房的時候，殊不知全國有超1億套房在“空置吃灰”：不住人也不出租，就單純地空置浪費——這不僅僅是建築成本的浪費，更是超10萬億信貸資源的浪費。

此外，2020年4月，央行釋出的調查報告顯示，2019年我國城鎮居民家庭的住房擁有率為96。0%，戶均擁有住房1。5套。換言之，全國僅有4%的家庭沒有自住房，如果把空置房1億套算進去，毫無疑問我國已經不缺房了，甚至已經步入“住房供大於求”階段。

然而現實卻是，我們雖然身處“不缺房”的住房環境下，但仍然有數以萬計的普通剛需家庭連一套房子也“買不起”——統計局資料顯示，2020年末，我國居民的槓桿率達60。4%，同時我國人均可支配收入是32189元，人均消費支出是21210元，相減得出居民年均餘額為10979元。透過把銀行利率、存款餘額、房價總額中位數等一系列資料建立模型，得出結論，我國居民可承擔的合理房價水平在8000元/平左右。然而現實卻是，2020年一季度末，我國的平均房價已經高達11000元/平。超過合理水平近30%。

基於此不難得出結論，我國的高房價，住房高空置率是主要原因之一。這點其實也很好理解，各地每年出讓的土地，其實開發建設成新房後，供應到市場是完全可以覆蓋購房需求的，而且國家明確要求，每個城市的供地規模要權衡需求來定。但正因為有空置住房存在（持有幾乎是零成本），所以無論開發商開發多少住房，有錢人都可以大量購買後，空置不住人。最終導致市場的供需不平衡，房價有上漲壓力。房價上漲，投資炒房客的慾望更強，大量囤積房產的慾望也更強，這就加劇了市場的供求不平衡，也進一步推高了住房空置率。

一邊是住房空置，一邊是買不起房？國家老幹部提出5字解決方案

眾所周知，影響房價的核心因素是供求，在供應無法加大的前提下，怎麼做才能有效抑制房價呢？國家老幹部提出5字解決方案：開徵空置稅——談及“如何才能有效抑制高房價”時，國家老幹部、原住建部副部長仇保興直言，我國動輒15%-20%的住房空置率嚴重偏高，按照國際空置率標準，5%-8%才是合理區間。尤其是很多三四線城市，存在過度開發建設的情況，空置率更是可能超過了30%。這種情況下，降房價就必須要從解決高空置率著手，即開徵空置稅。

這不是仇保興第一次建言“開徵空置稅”抑制高房價。早在2018年博鰲房地產論壇上，他就直言不諱指出，從國際上看，一般推出空置稅的國家住房空置率在5%左右。我們國家早就應該研究制定出臺空置稅了。在他看來，物業稅可以等5年，但消費稅、流轉稅、空置稅應先行，從而燙平房地產泡沫。

值得一提的是，不止國家老幹部，其實社科院早在兩年前也提出了相同的建議：用“空置稅”來替代房產稅，能有效提高住房利用效率，從而達到抑制房價的目的。

開徵空置稅真的能有效抑制高房價嗎？答案是肯定的。開徵空置稅是增加住房持有成本，比如一套100萬的房子，如果空置稅稅率設定在2%，即每年要交稅2萬元，這對於持有房產者來說，就是一筆負擔。為了應對這筆負擔，持有房產者可能就會把房產出租，用增加的收益抵消空置稅開支。對於那些房產出租很難獲取對應收益來抵消空置稅開支的房東，則可能會考慮出售房產。

以世界上開徵空置稅空置率極低的國家為例：英國如房產被空置長達兩年或以上，政府會對空置房屋徵收100%額外市政稅；法國房屋若空置逾一年便要徵收樓價10%稅款，空置兩年是12。5%，3年為15%。一句話，只要稅率足夠高，開徵空置稅，將收穫意想不到的效果。

此外，開徵空置稅還會有兩個額外的益處：一方面能有效緩解地方的財政壓力，空置稅雖少，但也是一筆穩定的收入來源。換言之，開徵空置稅有助於地方擺脫對房地產的過度依賴；另一方面，空置稅將直接倒逼房東出租房屋獲取收益，理論上來說，這也有助於租賃市場的發展。

可能有人又會說，對空置房徵稅，難道房東不會把成本轉嫁到購房者和租客的頭上嗎？有這樣的疑問很正常。畢竟理論上來說，這種機率確實存在，尤其是購房需求、租房需求強勁的一二線城市核心地段，房東確實有把成本加到買房人和租客身上的底氣，但需要注意的是，房東也要面臨空置期問題。至於那些存量嚴重過剩、租賃需求疲弱的城市，能不能把多出的成本加到第三者身上，這完全不取決於房東。

開徵空置稅可謂“一舉多得”，但不得不承認的是，這個措施真正實施起來阻力重重。第一、空置的界定很難，且統計口徑暫時無法統一；第二、徵稅標準飽受爭議，即稅率設定很難，收得重了可能適得其反，收得輕了可能毫無意義；第三、很多專家學者認為，開徵空置稅違背憲法“保護私有財產”的精神，需要立法先行，即便可以透過立法開徵，但也耗時耗力，因此短期很難出臺。

最後我們想說，從長遠來看，徵收空置稅是非常有必要的，可以減少房屋持有空置的現象，而且對市場來說，可以打擊囤積、投機需求。至於很多人提到的“難點”，其實並不是最重要的問題。問題的關鍵是想不想、需不需要，如果開徵空置稅已經迫在眉睫，那麼所有的問題都將不再是問題。