濟南市房屋中介居間服務案件資料分析

目錄

一、

大資料報告資料來源

二、

檢索結果視覺化

（一）

整體情況分析

（二）

案由分佈

（三）

行業分佈

（四）

程式分類

（五）

裁判結果

（六）

法院

（七）

當事人

三、居間服務（包含禁止“跳單”）業務分析

一、 大資料報告資料來源

時間：

2019年3月13日之前

案例來源：

Alpha案例庫

案由：

未設定案由

檢索條件：

全文：居間合同糾紛

中級法院：山東省濟南市中級人民法院管轄

行業：房地產業

案件數量：

253件

資料採集時間：

2019年3月13日

二、 檢索結果視覺化

本次檢索獲取了2013年至2019年3月13日前共253篇裁判文書。

(一) 整體情況分析

從上方的年份分佈可以看到當前條件下案例數量的變化趨勢。

(二) 案由分佈

從上面的案由分類情況可以看到，當前最主要的案由是居間合同糾紛，有243件，佔一半以上，其次是房屋買賣合同糾紛，委託合同糾紛，定金合同糾紛，服務合同糾紛。

(三) 行業分佈

從上面的行業分類情況可以看到，當前的行業分佈主要集中在房地產業，租賃和商務服務業。

(四) 程式分類

從上面的程式分類統計可以看到當前的審理程式分佈狀況。一審案件有181件，二審案件有60件，再審案件有2件，執行案件有10件。

(五) 裁判結果

透過對一審裁判結果的視覺化分析可以看到，當前條件下全部/部分支援的有86件，佔比為48%；撤回起訴的有62件，佔比為34%；全部駁回的有29件，佔比為16%。

透過對二審裁判結果的視覺化分析可以看到，當前條件下維持原判的有41件，佔比為68%；改判的有15件，佔比為25%；撤回上訴的有3件，佔比為5%。

(六) 法院

透過對法院的視覺化分析可以看到，審理案件由多至少的法院分別為山東省濟南市中級人民法院、濟南市歷下區人民法院、濟南市市中區人民法院、濟南市歷城區人民法院、濟南市槐蔭區人民法院。

(七) 當事人

u 攻方當事人

透過對攻方當事人的視覺化分析可以看到，當前案件中擔任原告、上訴人等角色最多次的當事人分別是：濟南百居安房地產諮詢有限公司、濟南中合房地產經紀有限公司、濟南旺城房地產經紀有限公司。

u 守方當事人

透過對守方當事人的視覺化分析可以看到，當前案件中擔任被告、被上訴人等角色最多次的當事人分別是：山東中住地產經紀有限公司、濟南寶陽房地產諮詢有限公司、濟南百居安房地產諮詢有限公司。

三、居間服務（禁止“跳單”）業務分析

前述資料是濟南市內涉及房產中介的居間業務產生的訴訟，主要包括業主起訴要求返還中介費、要求中介公司承擔違約責任或中介公司要求業主支付中介費等案件。且根據資料顯示，類似案件數量逐年增加。

其中，涉及“跳單”案件因資料錄入不完整等原因，實際案件數量應當大於50件，現王曉鵬律師單獨就該型別案件進行簡要分析，供各位參考。

（一）跳單行為構成要件

（1）中介與客戶簽署了書面檔案，可以是意向書、看房確認書或者是居間合同等；

（2）中介已履行了相應的居間義務，包括提供了獨家的房源資訊，陪同買房人看房，促成買賣雙方達成基本一致的意思表示；

（3）客戶有規避支付佣金的惡意；

（4）客戶私下或另行委託第三方中介達成交易。

（二）禁止跳單條款如何才能被法院認可及支援？

2011年最高人民法院釋出的指導性案例1號為上海中原物業顧問有限責任公司訴陶德華居間合同糾紛案。該案件的裁判思路為法院審理類似案件的主流思路。

該案基本案情：

2008年下半年，原產權人李某某到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地產經紀有限公司帶陶德華看了該房屋；11月23日，上海某房地產顧問有限公司（簡稱某房地產顧問公司）帶陶德華之妻曹某某看了該房屋；11月27日，中原公司帶陶德華看了該房屋，並於同日與陶德華簽訂了《房地產求購確認書》。該《確認書》第2。4條約定，陶德華在驗看過該房地產後六個月內，陶德華或其委託人、代理人、代表人、承辦人等與陶德華有關聯的人，利用中原公司提供的資訊、機會等條件但未透過中原公司而與第三方達成買賣交易的，陶德華應按照與出賣方就該房地產買賣達成的實際成交價的1%，向中原公司支付違約金。當時中原公司對該房屋報價165萬元，而某房地產顧問公司報價145萬元，並積極與賣方協商價格。11月30日，在某房地產顧問公司居間下，陶德華與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價138萬元。後買賣雙方辦理了過戶手續，陶德華向某房地產顧問公司支付佣金1。 38萬元。

法院生效裁判認為：

中原公司與陶德華簽訂的《房地產求購確認書》屬於居間合同性質，其中第2。4條的約定，屬於房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源資訊卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的佣金，該約定並不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定有效。根據該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源資訊、機會等條件。如果買方並未利用該中介公司提供的資訊、機會等條件，而是透過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源資訊，則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成“跳單”違約。本案中，原產權人透過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶德華及其家人分別透過不同的中介公司瞭解到同一房源資訊，並透過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶德華並沒有利用中原公司的資訊、機會，故不構成違約，對中原公司的訴訟請求不予支援。

法院的裁判思路為：房屋買賣居間合同中關於禁止買方利用中介公司提供的房源資訊卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是，當賣方將同一房屋透過多箇中介公司掛牌出售時，買方透過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源資訊的，買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為並沒有利用先前與之簽約中介公司的房源資訊，故不構成違約。

透過前述指導案例可知，即便中介在合同中約定了禁止跳單條款，也不意味著隨時向客戶主張佣金或違約金。該條款即使有效，但也要滿足一定條件才能執行。中介公司在與客戶簽訂合同時，應當注意以下幾點：

（1）不管簽訂的合同名目如何，比如二手房買賣服務合同、委託看房書、看房協議書、銷售書等，均要體現關於禁止客戶利用中介公司提供的房源資訊卻繞開該中介公司另行簽訂房屋買賣合同的約定。

（2）中介公司需要證明提供了居間服務（比如提供了房源資訊、看房、促成雙方見面洽談）且房源是獨家的，客戶利用公司提供的資訊、機會並且應有相應證據證明。

（3）在發現客戶跳單後，應當及時取證並及時主張權利。

王曉鵬律師近照