二審改判：房屋被查封后另案判決解除合同的，案外人無權排除執行

這是一個執行異議之訴的案子，一審我沒代理，當事人一審敗訴後找我代理二審，二審中我圍繞著爭議焦點做了很多工作，最終二審法院撤銷了一審判決，改判我方勝訴。

一、案情簡介

我的當事人A公司在起訴劉某某等被告的時候預查封（注：預查封效力等同於正式查封）了劉某某購買的B房產公司的房屋，A公司起訴的案件判決生效後即申請執行該房屋，之後，B房產公司在另外一家法院起訴劉某某要求解除雙方簽訂的商品房買賣合同並要求返還房屋（以下簡稱“解除合同案”），B房產公司的訴訟請求得到了法院生效判決的支援。B房產公司持該解除合同返還房屋的判決書以其是該房屋的所有權人為由提出執行異議，要求排除執行。本案重點案件事實及時間節點如下：

2013年7月4日，劉某某與B房產公司簽訂了《商品房買賣合同》，付了首付款，與光大銀行簽訂了貸款合同，做了合同備案和預告登記，銀行放款給了B房產公司（至此，劉某某付清了全部購房款）；

2013年9月1日，B房產公司將涉案房屋交付給了劉某某；

2015年7月21日，涉案房屋登記在B房產公司名下；

2016年6月16日，上海浦東法院受理A公司起訴劉某某等融資租賃合同糾紛案；

2016年7月20日，涉案房屋被A公司申請預查封；

自2016年9月30日開始，B房產公司代劉某某向銀行按月歸還按揭貸款本息；

2017年3月7日，A公司起訴劉某某等融資租賃合同糾紛案浦東法院作出判決；

2017年9月20日，浦東法院受理A公司執行劉某某等的執行案件；

2018年1月17日，B房產公司代劉某某向銀行一次性歸還剩餘按揭貸款本息，之後B房產公司起訴劉某某，要求解除合同，返還房屋；

2018年6月5日，寶雞市渭濱區法院判決：解除B房產公司與劉某某簽訂《商品房買賣合同》，劉某某返還房屋於B房產公司；

2018年8月，寶雞市渭濱區法院向B房產公司送達支付首付款於劉某某的裁定和協助執行通知書；

2018年12月7日，B房產公司將84萬餘元首付款打入寶雞市渭濱區法院代管款賬戶；

2018年12月22日，寶雞市渭濱區法院作出裁定，因涉案房屋被多家法院查封，暫不具備辦理商品房買賣合同網簽註銷手續的條件，終結本次執行程式；

2021年4月27日，浦東法院駁回B房產公司的執行異議；

2022年1月14日，對於B房產公司起訴A公司的執行異議之訴一案，浦東法院作出判決支援了B房產公司關於不得執行涉案房屋的訴訟請求，A公司一審敗訴。

二、爭議焦點

本案的爭議焦點是B房產公司是否享有足以排除強制執行的民事權益，具體而言：（一）B房產公司是否可以以其是涉案房屋的所有權人為由排除執行？（二）B房產公司是否可以以解除合同的判決排除執行？（三）B房產公司是否可以以合同解除的法律後果（返還原物請求權等）排除執行？

（一）B房產公司是否可以以其是涉案房屋的所有權人為由排除執行？

B房產公司不可以以其是涉案房屋的所有權人為由排除執行，因為B房產公司和劉某某就涉案房屋簽訂了商品房買賣合同並做了備案和預告登記，劉某某已經付清了全部購房款，B房產公司已經將涉案房屋交付給了劉某某，至此，雖然涉案房屋尚登記在B房產公司名下，但是涉案房屋的財產性權利已經屬於劉某某，B房產公司只負有配合劉某某將涉案房屋過戶登記到劉某某名下的義務，而不再享有涉案房屋佔有、使用、收益、處分的權利，即B房產公司已不再享有涉案房屋實質上的所有權。

此外，即便認為B房產公司享有涉案房屋的所有權，因該房屋的已做所有權的預告登記，權利人系劉某某，商品房買受人劉某某預告登記的權利優先於開發商B房產公司的所有權。而A公司所預查封的即是劉某某對涉案房屋所享有的權利，劉某某自然無權對抗此查封。因此，三方對涉案房屋的權利可以做如下排序：A公司

>

劉某某

>

B房產公司。因此，從這個角度講，B房產公司也不得以其對涉案房屋享有所有權為由排除A公司對涉案房屋的執行。

（二）B房產公司是否可以以解除合同的判決排除執行？

B房產公司不可以以解除合同的判決排除執行。

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、解除合同的生效判決系錯誤判決

（1）法院在未查明案涉房屋存在另案預查封的情況下作出判決

從解除合同案判決書中法院查明的案件事實來看，法院並未查明案涉房屋存在另案預查封的事實，法院是在此前提下作出的判決。

（2）解除合同案判決違背基本法理

a。劉某某已透過支付首付款和銀行貸款的方式支付完畢了全部購房款，至此，劉某某已履行完畢了其與B房產公司簽訂的《商品房買賣合同》項下的全部義務。而B房產公司為劉某某提供保證，是劉某某與中國光大銀行股份有限公司寶雞分行《個人貸款合同》項下B房產公司的義務。《擔保法》第三十一條規定：“保證人承擔保證責任後，有權向債務人追償。”根據該規定，B房產公司履行了保證責任後，僅僅有權向劉某某追償，此追償權系金錢債權，而合同解除權系形成權，B房產公司無權將此追償權轉化為合同解除權，即便劉某某與B房產公司簽訂的《商品房買賣合同》約定了B房產公司承擔保證責任後，B房產公司有權解除合同，此約定也系“不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任”的格式條款，系無效條款，法院不得據此判令解除合同。

b。《最高人民法院關於執行權合理配置和科學執行的若干意見》第26條規定：“審判機構在審理確權訴訟時，應當查詢所要確權的財產權屬狀況，發現已經被執行局查封、扣押、凍結的，應當中止審理；當事人訴請確權的財產被執行局處置的，應當撤銷確權案件；在執行局查封、扣押、凍結後確權的，應當撤銷確權判決或者調解書。”根據上述規定的精神，對於已經被另案查封的財產的判決，以不損害查封申請人的合法權利，不破壞和架空查封之效力為前提。解除合同案雖非確權判決，而是合同糾紛，但是該判決卻侵害了A公司等債權人的利益，該判決違背基本法理。

（3）從解除合同案判決無法執行也可以看出該案判決錯誤

解除合同案判決生效後，B房產公司向法院申請執行，寶雞市渭濱區人民法作出執行裁定以“因本案涉案房產已被多家法院查封，暫不具備辦理商品房買賣合同網簽註銷手續的條件”為由終結本次執行程式。從解除合同案判決無法執行也可以看出該判決系錯誤判決。

（4）B房產公司在解除合同案的起訴中，未如實向法院陳述涉案房屋已由A公司等申請預查封，更未將A公司列為該案第三人或申請追加A公司為該案第三人，B房產公司有明顯過錯，理應承擔全部不利法律後果

涉案房屋登記在被上訴名下，涉案房屋自2016年7月20日即由A公司申請預查封，此外該房屋還有其他法院的查封，B房產公司對此不可能不知道。但是，B房產公司在起訴劉某某的解除合同案中未如實向法庭陳述案涉房屋已被另案預查封的事實。對此，B房產公司應為故意，至少有明顯過錯。

此外，B房產公司更未將A公司列為該案第三人或申請追加A公司為該案第三人，A公司也完全不知道且無法參與該案的審判，無法發表自己的法律觀點。對此，B房產公司也應是故意為之，或至少是有明顯的過錯。

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、退一步講，即便解除合同的生效判決正確，B房產公司也無權排除執行

《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議複議規定》）第二十六條第一款規定，金錢債權執行中，案外人依據執行標的被查封、扣押、凍結前作出的另案生效法律文書提出排除執行異議，人民法院應當按照下列情形，分別處理：（一）該法律文書系就案外人與被執行人之間的權屬糾紛以及租賃、借用、保管等不以轉移財產權屬為目的的合同糾紛，判決、裁決執行標的歸屬於案外人或者向其返還執行標的且其權利能夠排除執行的，應予支援；（二）該法律文書系就案外人與被執行人之間除前項所列合同之外的債權糾紛，判決、裁決執行標的歸屬於案外人或者向其交付、返還執行標的的，不予支援。（三）該法律文書系案外人受讓執行標的的拍賣、變賣成交裁定或者以物抵債裁定且其權利能夠排除執行的，應予支援。

《執行異議複議規定》第二十六條第二款規定，金錢債權執行中，案外人依據執行標的被查封、扣押、凍結後作出的另案生效法律文書提出排除執行異議的，人民法院不予支援。

《全國法院民商事審判工作會議紀要》【法（2019）254號，以下簡稱“九民紀要”】第124條規定，作為執行依據的生效裁判並未涉及執行標的物，只是執行中為實現金錢債權對特定標的物採取了執行措施。對此種情形，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第26條規定了解決案外人執行異議的規則，在審理執行異議之訴時可以參考適用。依據該條規定，作為案外人提起執行異議之訴依據的裁判將執行標的物確權給案外人，可以排除執行；作為案外人提起執行異議之訴依據的裁判，未將執行標的物確權給案外人，而是基於不以轉移所有權為目的的有效合同（如租賃、借用、保管合同），判令向案外人返還執行標的物的，其性質屬於物權請求權，亦可以排除執行；基於以轉移所有權為目的有效合同（如買賣合同），判令向案外人交付標的物的，其性質屬於債權請求權，不能排除執行。應予注意的是，在金錢債權執行中，如果案外人提出執行異議之訴依據的生效裁判認定以轉移所有權為目的的合同（如買賣合同）無效或應當解除，進而判令向案外人返還執行標的物的，此時案外人享有的是物權性質的返還請求權，本可排除金錢債權的執行，但在雙務合同無效的情況下，雙方互負返還義務，在案外人未返還價款的情況下，如果允許其排除金錢債權的執行，將會使申請執行人既執行不到被執行人名下的財產，又執行不到本應返還給被執行人的價款，顯然有失公允。為平衡各方當事人的利益，只有在案外人已經返還價款的情況下，才能排除普通債權人的執行。反之，案外人未返還價款的，不能排除執行。

仔細閱讀、推敲《執行異議複議規定》第二十六條第一款、第二款和“九民紀要”第124條的規定，我們會發現，“九民紀要”第124條中所謂的依據解除合同判決排除執行有個前提即該生效判決發生在執行標的被查封之前，即依據解除合同（或合同無效）判決排除執行是《執行異議複議規定》第二十六條第一款的第四種情形；如果解除合同的判決發生在執行標的被查封之後，案外人無權依據解除合同的判決排除執行。

本案中，解除合同的判決時間是2018年6月5日，而上訴人預查封涉案房屋的時間是2016年7月20日，解除合同的判決發生在上訴人預查封涉案房屋之後，即便寶雞市渭濱區法院作出解除合同判決本身是對的，B房產公司也無權依據此解除合同的判決排除執行。

（三）B房產公司是否可以以合同解除的法律後果（返還原物請求權等）排除執行？

B房產公司不可以以合同解除的法律後果（返還原物請求權等）排除執行。

《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十四條第一款規定：“被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。”根據該規定的精神，對於已經查封的財產所作的任何有礙執行的行為，都不能對抗執行。

江蘇省高階人民法院《執行異議及執行異議之訴案件辦理工作指引（一）》第一條規定：“……財產已被人民法院查封、扣押、凍結的，當事人、案外人突破專屬管轄原則，在執行法院以外的法院提起訴訟或另行申請仲裁主張確權的，其他法院據此作出的裁判結論以及仲裁機構據此作出的仲裁裁決，不能對抗執行法院的執行行為。……”參考該規定，B房產公司起訴劉某某解除合同案，不論是該案的生效判決之形式，還是判決的內容，均不能對抗A公司的執行行為，B房產公司要求排除執行的異議請求不能成立。

此外，從防止逃避執行的角度也應駁回B公司要求排除執行的異議請求。本案中，A公司預查封在先，之後B房產公司才開始代劉某某償還銀行按揭貸款，並以其代第三人償還銀行按揭貸款為由訴至法院要求解除合同。如果法院支援了B房產公司要求排除執行的異議，則今後被執行人房屋被預查封之後，都可以如法炮製，透過開發商代還銀行貸款並起訴解除合同的方式對抗執行。這樣的話，查封的法律效力將被架空，申請執行人的合法權利將無法得到保護，被執行人與案外人聯合對抗執行的情況會更多，法律秩序將被嚴重破壞。

三、二審法院判決

二審法院判決撤銷一審判決，駁回B房產公司要求排除執行的一審訴訟請求，支援了A公司的上訴請求。

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