日本房價崩盤迴憶：當年那些選擇“不買房”的人，後來都怎麼樣了

凌晨5點，已經83歲的日本老人

松下赤西仁

還在一家便利店忙碌著。

在他看來，只有夜班工作工資才會高一點，現在他每天可以掙到80美元，很知足了，畢竟離還完房貸又進了一步。沒錯，這個已經過了耄耋之年的老人如此拼命掙錢，是為了還房貸。

他，已經做了幾十年的“房奴”！

而松下赤西仁老人的遭遇，成為日本房地產泡沫破裂的一個縮影。

回望二戰之後，日本經濟迅速復甦騰飛，房地產行業也進入了發展的快車道，價格飆升泡沫堆積。當時甚至有言論戲謔稱——“

賣掉日本樓市，就可以買下整個美國！

”

為此，無數日本民眾趨之若鶩。

但他們沒料到的是，日本經濟失去了“軟著陸”的機會，隨著泡沫破裂，樓市遭遇重創……

他們等來了世界歷史上迄今為止規模最大、影響最深的一次房地產危機。

日本經濟當年究竟經歷了什麼？

當年那些由於種種原因“沒買”房子的人，後來都怎麼樣了呢？

一、擺脫戰爭泥潭、經濟迅速騰飛

時間回溯到二戰之後。

二戰後，作為戰敗國的日本沒有就此過上“割地賠款”、“縮衣緊食”的日子，反而在美國的扶植下迅速爬出泥潭，迎來經濟的飛速崛起。

當然，被“扶植”是有代價的，代價正是——成為美國的附庸。

1951年，美國和日本在舊金山簽訂了《日美安全保障條約》，自此日本被納入了美國在亞洲的戰略體系。而美國將日本拉進其安保體制，也給日本的發展提供了3大契機：

第一個契機：日本基本保留了二戰前遺留的工業基礎，這對戰後日本經濟的恢復起到了不可替代的作用。

第二個契機：美國直接性地對日本實施經濟援助多達20億美元，這對當時還是一片廢墟的日本起到了雪中送炭的作用。

第三個契機：日本沒有沉重的各項軍事負擔，可以有更多的精力投身經濟恢復。

從吉田茂開始，多屆日本內閣都極為善於利用美國所謂的“軍事保護”。

1944年，日本軍費開支佔國民生產總值的98。9%；而到了1977年，這個數值就降為了0。88%，是資本主義國家裡最低的，因此日本才有有更多的精力和資源投入到經濟建設方面。

朝鮮戰爭爆發後，美國為了拉短戰線，急需一個在亞洲的後方保障供給基地。日本很好地抓住了這個機會，源源不斷地為美國提供軍事商品，從而獲得“特需”收入。

自戰爭爆發到1955年，日本靠此斂財30多億美金。

同時，軍事訂單的暴漲也在很大程度上刺激了日本的軍工業發展，為資本主義的繁榮完成了階段性的原始積累。此後，日本的科技、工業、教育齊頭並進。

之後，日本政府為了進一步刺激經濟，強調了“貿易立國”的發展策略，利用先進的現代化技術來支撐出口貿易，以此換來大量外匯。

80年代初，日本在汽車、照相機、光學儀器等領域迅速超過歐洲，貿易業和製造業逼近美國，甚至在鋼鐵、造船等領域將美國打得“毫無還手之力”。

此時，日本的外匯儲備已經超過4000億美元，佔世界外匯儲備的50%。

而在連續超越義大利、英國、法國、德國後，日本成為僅次於美國的世界第二大強國！毫不誇張地說，日本僅用了幾年時間就走過了發達國家幾十年才走完的道路。

經濟蓬勃大大拉動了國民消費水平，消費能力又刺激了房地產價格的飆升。

80年代，日本資金指向之處所向披靡，大量資金的囤積促使資本不斷尋找投資點，很快，他們就把目光集中在了十分有限的土地財產上。

二、房價飆升、“人民幸福感”遞增

日本房地產有很多國家無法複製的特殊性。日本國土狹小但人口眾多，加之戰後經濟的短時間騰飛，房地產開發也從一片廢墟走上發展快車道。

1985年，東京大阪的土地價格比戰後初期猛漲了10000倍。

這一趨勢刺激了一股買房熱，很多日本大公司透過倒賣土地賺得盆滿缽滿。稍微有些閒錢的人都投入了房地產大軍中，他們不惜揹負天價貸款買房，幻想著未來財富自由的美夢。

而高價房的誕生又使得普通民眾手中的財富“憑空”翻了好幾倍，於是，一些窮人也藉助炒房躋身上流社會。這大大刺激了國民的消費情緒，房子逐漸成了身份地位的象徵。

一時間，在日本媒體“什麼都可以製造，唯獨土地不可製造”的吹捧下，炒房熱度居高不下，房地產泡沫一發不可收拾地膨脹起來。所有人談論的不再是創新和工作，而是買房！

在這種狂躁的氣氛下，日本東京“帝國廣場”一平方英里土地的價格，超過了整個加利福尼亞州土地價格的總和！最不可思議的是，巔峰時期日本的土地總價可以買下4個美國！

彼時的日本沉浸在一種難以言說的喜悅之中，公司效益成倍增長，發出的薪水也水漲船高。民眾兜裡錢包鼓了，日本政府又反過來促進國民消費。

越來越多的日本民眾變得“不差錢”後，過上了揮金如土的生活，動輒就是幾百萬日元的消費，過個生日花費上千萬日元都稀鬆平常。

古馳、LV等名貴奢侈品也逐漸走進千家萬戶，日本在20世紀90年代的奢侈品市場佔據全球市場的68%，人均消費更是達到了2000美元，妥妥地位居世界第一！

1985年至1990年間，日本的經濟平均增長率達到了驚人的5。5%。要知道，同時期美國的經濟增長率也只是不到3。0%而已。

面對一片“欣欣向榮”的幻影景象，日本政府也被麻痺了雙眼，不但不加管制，反而頒佈一系列政策來推動樓市的繁榮。

為了讓上至公司老闆，下到普通民眾每個人都能買得起房子，都可以享受到房價飛漲帶來的紅利，日本政府在1987年將購房的利率從5。5%下調至2。5%。

有了日本政府的信任背書做保證，那些本來對炒房持觀望態度的人不再猶豫。有的甚至花光了幾代人積累的財富，就是為了搶到一處房產，然後坐等升值。

在那個“掙錢比吃飯喝水都容易”的年代，日本國內投資成風，股市與樓市逐漸聯動，甚至到了“一榮俱榮、一損俱損”的程度。

據統計，在1985年至1988年這3年間，日本的GDP增速16%；而土地和股票的增長分別達到了駭人的81%和177%！到1989年底達到頂峰，日經指數創下歷史新高39000點。

在如此利好的投資環境下，又有源源不斷的資金流向樓市。抵押、借貸、購房、再抵押、再借貸……如此滾雪球式的發展，把日本經濟推到了一個難以想象的高度！

三、盛極而衰、《廣場協議》簽訂

資金鍊無限拉長、監管形同虛設、槓桿作用無限擴大。。。一些清醒的日本民眾開始擔憂起來，唱衰日本經濟的聲音漸漸出現。

很快，日本樓市的致命打擊就來了。

1985年9月22日，美、日、英、德、法五國財長在紐約廣場飯店舉行會議，簽訂《廣場協議》。會後發表了聯合宣告，主要目的就是有秩序地使主要貨幣對美元升值。

此後，日元大幅升值，日本國內的大量中小企業遭受致命打擊。

日本企業為了保證競爭力，只得採取不斷壓縮成本的方法。雖然對美貿易順差還在擴大，但由於日元升值速度過快，出口貿易對經濟的拉動作用出現明顯的下降。

日本曾多次與美國財政部溝通，期望能夠穩定外匯市場，但都被後者拒絕了。作為美國的小老弟，日本也只能打碎了牙往肚子裡咽。

為了保證經濟增速，日本政府開始將擴大內需作為發展的戰略支點。自此，《廣場協議》的影響終於蔓延到房地產與股市。

過剩的流動資本無處可去，只能如前幾年那樣大批次地流入樓市。與此同時，大量國外資本也透過加槓桿的方式進入日本股市和房地產市場，一場史無前例的經濟泡沫形成了。

幾年的樓市火爆將實體經濟摧殘得體無完膚，所有人的錢都被樓市牢牢套住。直至如今，日本政府才大夢初醒，基本所有人都能預料到，一場經濟危機就要來了。

四、刺破泡沫、斷臂求存

興許是察覺到國內經濟繁榮之下的頹勢，被炒房熱一度矇蔽了雙眼的日本政府轉頭才發現，整個國家的錢都流向了樓市這個無底洞。

無奈之下，日本政府決定“斷臂求存”。

日本央行在1989年5月至1990年8月多次上調利率，直至加息到6%。在土地政策方面，日本政府要求所有金融機構嚴格控制貸款規模，這直接導致了市場流動性的收緊。貨幣同樣採取緊收的策略，政府嚴格控制供應貨幣的數量，以這種粗暴的做法使其增速大幅下降。

顯然，日本政府已經明確做出導向。

此後，各大背景深厚的家族企業紛紛退場，投資者財富自由然後瀟灑一生的夢終於要醒了。

自1992年開始，日本房地產價格迎來斷崖式下跌。

事到如今，那些所謂的專家識趣地閉上了嘴，日本普通民眾不得不面對現實，家庭資產大幅度縮水，在相當長的一段時間內影響正常消費。

最可怕的是，他們背上了幾十年也還不清的債務，從此變成“房奴”。

據統計，日本銀行包括非銀行機構的不良債務高達100萬億日元，最終成為壞賬的達幾十萬億日元。大量建築成為無人接管的爛尾樓，1994年建築業合同金額不足前幾年的三分之一，日本的國民經濟也陷入了長達十年的負增長或零增長。

日本支柱企業尚且如此，普通民眾更不可想象了。當年依靠炒房發達起來的“投機客”，哪個不是債臺高築？樓市崩盤後，相當一部分人選擇以各種極端方式結束自己的生命。

日本整個社會消費降級嚴重，曾經年入幾千萬的美夢被現實抽打得體無完膚；曾經揮金如土購買的奢侈品，如今只能以白菜價賣給二手市場。

經濟慢慢地總會好轉，無非時間長一些，但精神上的崩塌卻讓人如行屍走肉般。

也正是在那個時候，日本的成人影視蓬勃發展，大家不願面對現實，相繼沉淪在低階慾望裡。與其說無法自拔，倒不如稱他們是“迷茫的低慾望一代”。

70至80年代的奢靡透支了日本的未來，以至於需要幾代人來償還。

不過，還有一個群體算得上獨善其身，那就是那批當年沒有買房的人。

他們之中有的深諳經濟學規律，深知“當所有人對一件事情趨之若鶩之時，恰恰就是其滅亡之時”，因此始終未曾踏足房地產領域。

還有的就是最底層的日本老百姓，他們常年住在政府提供的廉租房裡，也算是逃過一劫。即使樓市崩盤，對他們也基本沒什麼影響。

五、小結

日本房地產泡沫被刺破後，最終直接導致了日本經濟的千里潰敗。直至1997年的亞洲金融危機和2008年的全球金融危機，元氣大傷的日本也沒緩過來，只能疲於應付。

以史為鑑可以知興衰，樓市只能作為在一定時期內短暫平衡經濟的槓桿，如果將其視作經濟發展最強力的支柱，違反經濟發展的規律，最終只能自食其果。

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