期房爛尾強制停貸是否可取？這才是正確的維權方式

21世紀經濟報道見習記者 唐婧 北京報道

武漢爛尾樓盤綠地星河繪的業主張先生感嘆，“我搞不明白，地是東湖高新區賣的，開發商是東湖高新區招的，首付單價都是開發商定的，貸款利率是銀行定的，這一切規則可以說是政府、開發商、銀行定的，現在停工了，他們都說沒有辦法，難道業主就有辦法？”

夾在爛尾和還貸之間的業主們告地無門，最後想出了一個不是辦法的“辦法”——集體停貸。近期多地爛尾樓業主都發布宣告，要強制停止償還貸款，直至相關專案完全復工為止。他們的依據是，在房屋預售過程中，各貸款銀行存在不同程度的違規發放貸款、未履行資金監管銀行義務等行為。業主要求，強制停貸造成的損失由所有違規放貸的銀行、資金監管不力的政府部門等其他利益相關方共同承擔。

北京安傑律師事務所律師黃興超對21世紀經濟報道記者表示，購房人所謂的“強制停貸”，本質上是一種維權手段。這種激烈的維權手段，有著極其深刻的現實背景：一般而言，銀行和開發商有深度合作，在簽約階段，購房人對於按揭銀行的選擇權是極其有限的。作為貸款銀行，如若能夠按照規定將按揭資金劃入監管賬戶；或者作為預售款資金的監管銀行，能夠積極履行資金監管義務，監管預售款的支出，那麼房屋爛尾的風險就會比較小。購房人不至於落入“錢房兩空”的境地。

但是如今的情況卻是，足額繳納首付、按期還貸的業主不僅錢房兩空，未來還有因為擅自停貸被納入失信名單的風險；涉嫌預售款資金監管不到位的銀行卻高枕無憂，不僅坐收貸款和利息，還有權將擅自停貸的業主告上法庭。

期房爛尾，誰來擔責？

看似荒誕的矛盾中浮現出一個巨大的爭議，爛尾樓的風險應該由業主這個群體來承擔嗎？

北京市盈科（深圳）律師事務所高階合夥人朱逸聰律師對21世紀經濟報道記者指出，爛尾樓的出現，除開發商自身問題，地方政府應負有一定的責任，土地審批、規劃稽核、銷售規範等每個環節都需地方政府的監管約束，任意一環的監管缺位，均會帶來爛尾隱患。因此對於樓盤爛尾，地方政府亦應承擔相應的責任，牽頭推動問題解決，如接管專案，進行重新招商引資，為購房者合法權利的維護給予保障。

朱逸聰解釋，業主和開發商之間的購房合同關係、業主和銀行之間的按揭貸款合同關係是兩個獨立的合同關係。如果樓盤爛尾，業主無法按時收房，開發商即違反商品房買賣合同，業主可根據法律規定和合同約定要求開發商承擔相應的違約責任。銀行如果在房屋預售過程中，存在違規放貸、未履行資金監管義務等行為，業主可以此為由向銀保監會投訴舉報，要求其承擔相應的法律責任。

北京周泰律師事務所李曉南律師認為，如果銀行確實存在違規放款、資金監管不到位等違法行為，應當由行政主管部門對其進行行政處罰；如果地方政府存在監管失職，則政府主管部門的相關責任人員可能要承擔失職之責。讓銀行或地方政府承擔因樓盤爛尾產生的民事責任，尚未有先例。

從律師的表態來看，就算是地方政府、貸款銀行和資金監管銀行的行為確有瑕疵，也是由上級主管部門來問責，與業主能否解除還款義務沒有直接的關係。

南方財經法律研究院學術委員會主任卜祥瑞對記者表示，解決停貸潮的問題需要在遵守契約精神和法治原則的大框架下進行，單方強制停止償還貸款這一行為在法律上依據並不充分，當事人需要透過合法的程式才能確認其權利。只有透過合法程式解決問題，才能更有利於保護其合法權益。任何一方當事人都應該充分認識合同違約或失信可能產生的法律後果。

擅自停貸無法解除還貸義務

北京周泰律師事務所李曉南律師對21世紀經濟報道記者表示，我國現行的按揭貸款模式，實質上是由兩個法律關係組成的，一是業主與開發商之間的商品房買賣合同關係，二是業主、銀行、開發商之間的擔保借款合同關係。通俗理解就是，業主出首付款向開發商買房；業主向銀行申請貸款支付開發商房屋尾款，開發商為業主向銀行的貸款提供擔保。

李曉南認為，房屋出現爛尾情況，並不意味著借款合同的解除，在這種情況下，業主不能停止還貸。房屋爛尾對應的合同是商品房買賣合同，商品房買賣合同的主要義務對價為業主支付購房款，開發商交付房屋及辦理產權證。因此，

業主只能根據商品房買賣合同向開發商主張違約責任。

李曉南解釋，借款合同的主要義務對價為銀行向業主提供購房尾款，業主向銀行償還本金及利息。

這裡需要提請廣大業主注意，銀行違規發放貸款和資金監管義務履行不到位，並非借款合同中銀行應當履行的義務，

而是銀行基於遵守行政管理規定產生的義務，其對價是政府主管部門的行政處罰。

銀行並無義務保障開發商履行合同義務，而銀行自身的放款義務已經履行完畢，因此，業主無法追究銀行的違約責任，更不能以開發商不能按期交房為由停止還貸。否則，業主構成違約，非但不能免除本金和利息，還要額外支付違約金。

另外，在法律層面上，業主在買房時與銀行簽訂的貸款協議中通常都會規定：貸款發放後，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產有關質量、價格、權屬、條件或其他事宜發生的任何糾紛，均與貸款人無關，貸款人有權選擇繼續履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款。

業主如何才能保障自身權益？

一位資深銀行業人士對21世紀經濟報道記者表示，爛尾樓盤業主想要保障自身權益，靠一紙強制停貸書是不夠的。想要成功維權，首先要捋清以下四個法律關係：一是借款人與銀行的借貸關係，二是開發商對銀行貸款的擔保關係，三是銀行對開發商監管賬戶資金的監管義務，四是政府監管部門對開發商的監管義務。其中前三個是民事法律關係，第四個是行政法律關係。

如果借款人貸款到期不還，則在第一個法律關係中構成違約；如果本應共同承擔還款責任的開發商無力連帶償還，則在第二個法律關係中構成違約；在第三個法律關係中，如果銀行對監管賬戶資金未盡到監管責任，屬於監管過錯，借款人可以此對抗銀行主張還款的權利；在第四個法律關係中，政府部門如果監管不到位，借款人可以提起行政訴訟。

他向記者指出，建議購房人透過起訴開發商違反《商品房買賣合同》，將過錯方和銀行作為共同被告，來達到不履行還款義務的目的。

中原地產首席分析師張大偉也提出了類似的方案。 他指出，一般來說，房子爛尾之後，如果購房人不主動採取行動，銀行貸款是必須償還的。如果不繳或者斷繳，其社會信用就會受到影響，日常的出行，工作都會成為問題，嚴重的還會被法院強制執行。

張大偉建議，首先應該第一時間找到樓盤開發商解除《購房合同》，如果不能解除可向法院提起訴訟。緊接著收集好證據，透過法院解除與銀行的《貸款合同》。

李曉南律師提醒，由於工程爛尾，開發商逾期交付房屋，商品房買賣合同中一般都約定開發商逾期交付房屋超過60日或90日，業主即具有解除權。因此，業主可以據此解除商品房買賣合同。

同時，主張商品房買賣合同和借款合同屬於合同聯立，商品房買賣合同解除，按揭貸款買房的合同目的也就無法實現，借款合同也應當解除。合同解除後，應當由開發商將收取的首付款返還給業主，將收取的銀行貸款返還給銀行，並向業主承擔違約責任及/或賠償損失，其中也包括業主已向銀行支付的利息損失。

朱逸聰律師認為，業主在遭遇爛尾樓盤時，應先了解樓盤爛尾的真實原因及當前房屋的具體情況，針對不同的情形，進行相應的維權。如果樓盤雖爛尾，但整體工程的完成度較高，在開發商因資金緊張暫無法按期交房時，買方可以按照雙方合同的約定，要求開發商支付違約金。如果樓盤確已爛尾房屋無法交付，買方可要求解除商品房買賣合同及相關按揭貸款合同。

如果樓盤前景尚可，開發商因資不抵債停止施工導致房屋無法交付，購房者可推動政府相關部門引導開發商、相關金融機構債務重整，力保交樓。

上海師範大學房地產與城市發展研究中心主任、教授崔光燦認為，當前出現的部分業主停止還貸現象，非常需要關注。雖然購房合同與信貸合同涉及的主體不同，個貸的放款銀行未必是預售資金監管的銀行，但業主停止還貸可能會產生損害個人信用及增加銀行壞帳的風險，而這種示範效應可能會帶來各類風險的放大。

所以建議相關金融管理部門與地方政府及時關注這一現象，出臺針對性的措施，化解具體專案爛尾風險，保障購房人的合法權益不受損害，努力維護行業健康發展。

北京安傑律師事務所黃興超律師指出，如果真的出現開發商大面積爛尾，無論如何維權，與購房者、銀行、開發商而言，都是一個零和博弈

。希望各地政府能夠儘快地研究出盤活爛尾樓的相關政策，追討被轉移的資金，及時引入抒困資金，把保交付放到優先位置。

畢竟在中國，房地產預售制度的邏輯基礎是“未來”，沒有“信賴”，就沒有未來。

（作者：唐婧 編輯：李玉敏）