北京老城不能再拆！街區漸進式更新，讓老城煥發活力

2021年10月26日，東城區西總布街區直管公房申請式退租和恢復性修建專案簽約工作正式啟動。片區內800餘戶直管公房平房戶按照自願原則，可以申請退租平房，搬進樓房，改善居住條件。

2019年6月10日全市第一個申請式退租專案在西城區菜市口西片區啟動，至今首都功能核心區內申請式退租專案已逾10個。

北京城市新總規明確提出，老城不能再拆了，要整體保護，包括恢復衚衕肌理和院落格局。

2021年8月21日，《北京市城市更新行動計劃（2021—2025）》正式印發。其中提到，

到2025年，要完成首都功能核心區平房（院落）10000戶申請式退租和6000戶修繕任務。

申請式退租探索出提升人居環境和城市品質新機制，街區整體保護騰出空間，老城更新由此邁出重要一步。

申請式退租及街區更新程序

製圖/吳千千

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騰出保護空間

北京的老城保護，是一筆歷史欠賬。

新中國成立前，環繞在故宮東西兩側和身後的王府、大宅門裡住著的人非富即貴。他們有能力對房屋進行維護保養，保持其最佳使用狀態。即使家道中落、院子易主的情節上演，院子還是會落到住得起的人手裡。

新中國成立之初，一窮二白。透過社會主義改造，大部分院落收歸公有，再作為福利房分給個人。一戶分一間、兩間，原來住一家人的院子住進了四戶五戶甚至十幾二十戶。廚房共用，廁所是院廁或院外的公廁。隨著人口增加、居住需求提高，居民開始在院裡自建廚房、廁所等。熱播電視劇《貧嘴張大民的幸福生活》裡，大民為了結婚在院裡自建婚房，因為沒地方，不得不把一棵大樹包在屋裡。1976年唐山大地震，大院裡又多了一批地震棚，地震過後仍繼續使用。

久而久之，四合院變成了大雜院。

1970年，10歲的王朔跟著家人從西郊搬到東城朝內北小街倉南胡同5號。在他的記憶裡，“城裡隨處可見的赤貧現象令我感到觸目驚心……那一帶的衚衕大都是破破爛爛的房子，很少有向世界標榜的那種規規矩矩的四合院……每逢雨季，大雨便會泡塌一些房子，我上學路過這些倒了山牆的房子，看到牆的斷面竟無一塊整磚，都是半拉碎磚和泥砌的。”

伴隨新中國國力日益增強，政府部門努力改善衚衕居民的居住條件。不同時代出臺了多種多樣的政策。危改、拆遷、徵收……這些政策大多是透過拆舊房蓋新房來平衡資金，衚衕居民拿到補償款購買安置房上樓，改善居住條件。

2017年9月，《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》釋出，提出加強老城和“三山五園”整體保護，老城不能再拆，透過騰退、恢復性修建，做到應保盡保。由此宣佈，拆遷供地式的老城更新模式退出歷史舞臺。

“老城保護的難點在哪兒？人口過載。

所以，

保護的第一步是騰退，只有騰出空間，院落的原始格局才能恢復，才談得上保護。

”核心城區住建部門的一位幹部告訴記者。而騰退的關鍵是資金，傳統的重點文保區公房騰退專案走的是拆舊房蓋新房的路徑，透過土地開發平衡資金。在“老城不能再拆”的新形勢下，如何解決騰退的資金難題？

2019年1月1日，

《北京市住房和城鄉建設委員會、北京市東城區人民政府、北京市西城區人民政府關於做好核心區歷史文化街區平房直管公房申請式退租、恢復性修建和經營管理有關工作的通知》公佈實施，

“申請式退租”登上歷史舞臺。

與此前拆遷、徵收等政策最大的不同是，申請式退租，政府不再提供有完全產權的安置房，申請人獲得貨幣補償後，可以選擇共有產權房或公租房。申請式退租的實施主體也不再是政府，而是有資質、有實力的企業，企業墊付資金完成騰退後，透過對騰退空間的運營來平衡資金。

“

老城裡的平房院落產權十分複雜，有直管公房、單位自管公房、私房等。申請式退租政策適用於直管公房，它們只佔總房源的三分之一左右。希望透過這些房屋的更新示範為老城保護蹚出一條路來。

”這位幹部表示。

2

共生院裡的漸進式更新

在前門外楊梅竹斜街北側的茶兒衚衕裡，有幾個特別的院子，這些院子都經過整理，最大限度地恢復了原始格局。而且部分房屋經過現代化改造，室內衛生間、廚房一個不少，大部分都有地暖，功能和樓房住宅一樣。

茶兒衚衕的共生院裡，設計師和居民在種花。潘之望攝

更特別的是，

這些改造過的房子里居住的不再是衚衕裡常見的大爺大媽，而是從事文創等新興行業的年輕人

。陳躍天就是其中一位。

“95後”陳躍天是陳氏太極拳第十三代傳人，大學畢業後留在北京創業，從事太極拳的培訓和文化傳播。從小在老家莊園裡長大的他，習慣了推開門一腳踩在大地上的感覺，租住在樓房裡讓他睡覺都不踏實。一個偶然的機會，聽說衚衕裡有改造得特別好的人才公寓出租，他馬上去看。

“我看的房子是一個四合院裡一套單獨的小院，門就對著院裡的小花園。屋裡也不是原來的格局，原始的兩間房被改造成上下兩層的LOFT。開放式廚房、大客廳、獨立衛生間、地暖、新風系統，室內和精品酒店沒差別。”陳躍天說。

既能住平房，又有現代生活設施，簡直完美。2021年3月下旬，陳躍天搬進了四合院，搬家當天就結識了好幾位阿姨、奶奶。“衚衕裡鄰居關係特別近，跟她們聊天非常親切，好像時間都慢了下來。”陳躍天說，第二天睡醒了特別放鬆、神清氣爽，在小院裡打上一套拳。他過上了理想生活。

陳躍天住的院子有一個響亮的名字——共生院。

老城不能再拆了，沒有完全騰空，還住著原住民的院落如何更新？

2016年，清華同衡規劃設計研究院在白塔寺片區做了一個課題，對四合院裡的騰退房屋進行改造，使其具備現代居住功能。後來，這一研究得到深化並在老城更新中推廣：在同一個院落空間裡，既有老建築，又有新建築；既有老居民，又吸引從事文化創意等產業的新居民入住；既有老北京文化，又有年輕人帶來的潮流文化。新老建築、新老居民、新老文化共生，推動老城復興，這就是“共生院”。

2019年，西城區在對楊梅竹斜街片區進行城市更新的過程中，在茶兒衚衕選擇了三個騰退了部分房屋的院子開展“共生院”試點。

“對於平房區，有序推進平房區申請式改善，推進‘共生院’模式，留住老街坊，延續街區歷史記憶，可適度引入文化關聯業態，實現歷史文化街區民生改善和活力復興。”2020年8月釋出的《首都功能核心區控制性詳細規劃（街區層面）（2018年—2035年）》，將“共生院”作為老城平房區院落更新的重要形式。

申請式退租政策下，會出現大量部分退租的院落，這些院落如何實現更新？“共生院”提供了一種選擇。

3

社會資本助力“換租”騰出整院

2019年6月，本市首例申請式退租專案在西城區菜市口西片區啟動，275戶居民因此住上新居。但其中16個院落中只剩下一戶原住民，種種原因讓他們搬不走又改不動。

經過計算，剩餘一戶的共生院每天每平方米的租金為5到6元，但完全退租後改造升級的共生院每天每平方米的租金將飆升到12元。對於平均面積200到300平方米的菜西片區平房院來說，一戶之變帶來的將是極為可觀的利潤。

可是，想要完成住戶“騰挪”，單靠實施方墊資無法持續。

為了打破“共生”僵局，2021年6月，西城區住建委搭臺，菜西片區專案實施方與中國建行子公司簽署協議，以保留未騰退房屋租賃權即“人走權留”為前提，採取一定期限內向該住戶提供免費平移房源的方式，促成共生院原住戶的平移置換，讓“雜八院”變整院。

“想要老住戶騰出房屋，首先要給他們找到條件更好的新住所，但是不能增加老住戶的經濟負擔。”會議過程中，專案實施方相關負責人劉洋丟擲了銀企合作的基本原則。

經過分析，出資是必需的，可如何從住戶一贏變為實施方、銀行和住戶多贏？討論仍在繼續。

“12∶6”，看著劉洋計算的部分共生院和完全共生院之間的租金差價，大家眼前一亮。

“這個差價的利潤分成足以支付原住戶搬進新家後每月的租金。”經過核算和可行性分析，銀企雙方達成共識，由銀行方面支付租金，實施方完成共生院改造後，雙方按比例分成。

就這樣，2021年6月22日，金恆豐公司選定菜西片區培育衚衕16號院落與建行下屬子公司建信住房（北京）簽署了合作協議。至此，

全市首例銀企合作“共生院2。0”模式正式在菜西片區落地開花。

第一個享受“共生院2。0”福利的是培育衚衕16號的杜先生。合同期20年，合同結束後，他仍可以回到改造後的培育衚衕16號繼續居住。如果期間菜西片區再次開啟退租，杜先生仍有權利參加。

如今，杜先生已經搬進新家，距離老宅不遠，就在培育衚衕3號。與老宅不同，新院裡陽光充沛，有花有草。走進新居，不僅整體面積擴大了好幾個平方米，廚衛浴齊全也極大地方便了他的生活起居。

與此同時，不遠處的培育衚衕16號院也開啟了邁向完全共生院的改造之旅。未來，這個院子面積將由280多平方米增擴到360多平方米，預計2022年6月份完成內部精裝修。

杜先生的故事不是個例，

眼下，市住建委牽頭，東西城正在共同研究出臺申請式退租後的“換租”政策。

“申請式退租專案需要大筆資金，騰退後如何透過運營來平衡資金，是擺在所有實施主體面前的一道難題。”一位住建部門的幹部告訴記者。根據核心區控規，騰空後的房屋首先要保障中央政務功能，第二是補充街區功能短板，第三是改善居住，第四才是運營。而從運營的角度考慮，整院更有利。

“實施主體想透過運營收回成本的限制條件已經很多了，希望透過‘換租’政策，能騰出更多整院，緩解實施主體的運營壓力。”這位住建部門的幹部表示。

故宮周邊院落居民瞭解退租政策。和冠欣攝

4

業態更新為老城注入活力

在城市建設經典著作《美國大城市的死與生》中，作者簡·雅各布斯在談及城市裡的老房子改造時說了這樣一段話：

“在大城市的街道兩邊，最令人讚賞和使人賞心悅目的景緻之一是那些經過匠心獨運的改造而形成新用途的舊建築。聯體公寓的店堂變成了手藝人的陳列室，一個馬廄變成一個住宅，一個地下室變成了移民娛樂部，一個車庫或釀酒廠變成了一家劇院……這些都是小小的變化，但只要城市的地區具有活力，並且能夠迴應居民的需要，那麼變化就會在這些地方永遠延續下去。”

在西城區住建委主任劉戍東看來，

老城更新“三步走”退租、恢復性修建、後續運維，最難的是第三步。

“設計策劃能力是最大的考驗。”劉戍東說。城市更新是物的更新和人的更新，完成退租和恢復性修建後，物的更新告一段落。接下來，如何確定一個街區的發展願景？如何挖掘它的文化內涵、調整人口結構、植入新業態啟用經濟活力？“這是一件20年、30年或者更長時間才能看出效果的事，不能一蹴而就，大家都在摸索中前進。”

2021年9月，藉著北京國際設計周的東風，完成退租的菜西片區舉辦了首屆“衚衕生活季”，改造後的新院子裡搭起了非遺舞臺，京劇、評書、京味歌曲輪番上演。

帶著好奇的年輕人從四面八方走進衚衕，打卡衚衕咖啡店、買文創產品、聽戲曲演出、看設計展……一度變得死氣沉沉的退租區又有了人氣，而且是時尚活躍的年輕人。

“菜西”IP也隨之出爐，系列“菜西”IP限定商品、“菜西”商家限時活動和“菜西”IP文創產品、盲盒等出了圈，讓更多人看到老胡同煥發出的新活力。

不止菜西片區在嘗試。在

今年啟動的皇城景山街區景東片區直管公房申請式退租和恢復性修建專案中

，業態植入也成為未來藍圖中的華麗篇章。

景山三眼井片區申請式退租工作啟動。和冠欣攝

伴隨申請式退租深入開展，東城將對整個皇城景山街區進行有機更新，探索街區的“共生”。專案實施主體、首開東成城市更新建設運營有限公司副總經理孫護軍說，將透過補齊基礎設施短板，解決居民基本生活需求、改善居住環境、提升生活品質，並在三眼井衚衕口打造4000多平方米的啟動示範區。其中，針對整院退租後的院落進行提升更新；針對有居民留住的院落，“一院一策”打造共生院。

同時，圍繞皇城景山街區的皇城文化、紅色文化，打造文化金融產業街區，推動“共生院”走向“共生社群”。將依託位於沙灘后街22號的首開集團老辦公區，打造一個以金融文化為主導的產業園區，實現地區由內而外的更新升級。

未來，不僅有更多老居民能過上現代生活，衚衕裡騰出的新房子也將迎來煥發活力的新居民、可持續運營的新業態。

專家觀點

老城騰退空間運營，首先要考慮吸引什麼人

騰退只是街區更新的第一步，騰退空間的後續如何利用和運營，才能充滿活力地走下去？

比利時人溫守諾2007年和兩位中國朋友創辦東景緣公司，取得了景山東北角古老的智珠寺的經營使用權。經過長達5年的修繕，2011年底陸續對外經營。2019年客流量達到令同行豔羨的16萬人次。

“老城裡的每一個片區、每一個文物都有它自己獨特的歷史和文化，都要專門去研究，所以沒有一種模式是可以複製的。”溫守諾說，文物包括老城騰退空間的活化利用，策劃很重要，首先要考慮“吸引什麼樣的人”。智珠寺專案的初衷是吸引對生活品質有一定要求、追求藝術享受的人，給這些人提供全面的好的體驗，吃好吃的、看好看的、聽好聽的。所以，智珠寺裡現在有畫廊、茶館、可以舉辦古典音樂會的大殿、售賣文創產品的快閃店、法餐廳等。

定位準確後，還需要永遠保持新意。智珠寺院子裡的現代雕塑並非一成不變，而是經常更新；溫守諾本人兼任畫廊的策展人，不斷更新的展覽都是經過他本人親自挑選的精品展覽。文創產品快閃店售賣的商品根據受歡迎程度決定售賣時間長短，不受歡迎的品牌很快就會被撤走。這些都決定了即使消費者經常逛智珠寺，也總是有驚喜，而不會審美疲勞。

“

一個城市很大，需要有展示它歷史文化的空間，博物館是這樣的地方，智珠寺也是這樣的地方。

”溫守諾說。但並不是所有的文物活化利用，都要打造成文化體驗空間。