城裡人能去農村買地蓋別墅麼？

前兩天朋友聚會吃火鍋，喝酒聊天好不熱鬧，酒過三巡，朋友強子忽然問了我這樣一個問題：“我想到農村買塊地蓋個豪宅行不行”？

強子，80後，外地人，城市戶口，來上海工作快10年了，這些年攢了大幾十萬的積蓄。以他的積蓄和工資，想在上海城區買房，基本是沒有希望的，於是他就把主意打到了農村。以他的存款，在農村別說買房，蓋個別墅恐怕也是綽綽有餘。

強子就像那些在大城市打拼的年輕人的一個縮影，忙忙碌碌，溫飽不愁，買房艱難，捨不得離開又喜歡異想天開。今天索性寫篇文章鼓勵大家堅定信心，努力拼搏並斷了你們去農村買房蓋別墅享受的念想。

國家明令禁止城裡人到農村買宅基地

今年5月，國家發展改革委召開建立健全城鄉融合發展體制機制專題新聞釋出會，國家發改委發展戰略和規劃司相關負責人表示，城裡人到農村買宅基地的口子不能開，嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。

新規一出立刻上了微博熱搜，引起熱議。

有網友認為，“城市人能自由去農村落戶定居才是真正的廢除戶籍壁壘。 只搞“農村人可以自由落戶城市”只不過是騙農民高價買城市房而已。”除此之外，也有不少網友表示：“為什麼農民可以進城買房？”而城裡人卻買不了農村的宅基地建大別墅呢？

城市人不能去農村蓋房的幾條理由

眾所周知，土地是目前我國許多地方的主要財政來源，對土地流轉加以限制勢必會減少農民群體既得利益的獲取。把地賣出去的農民能得到眼前的既得利益是毋庸置疑的，但從我國國情和長遠發展來講，這樣的做法是涸澤而漁的。

我國土地資源是有限的，這個政策一定程度上是為了保護耕地，因為我們不能破18億畝紅線，耕地面積不能少。如果土地自由流轉了，城裡人無限制到農村買地建別墅建住宅，耕地面積減少，農民離開土地，無人種地，國家糧食安全必然會出現危機。“民以食為天”，一旦糧食安全遭受衝擊，也勢必會引起社會動盪。土地對我國實在太重要了。

買賣農村宅基地的性質和在城市落戶的性質完全不一樣，根本沒法比較。在現有的條件下，農民宅基地屬於集體所有，所有權的主體不容討論，集體內的成員不能自行出賣給集體之外的人。農村宅基地買賣的效益似乎低於集體發展農村的效益。

我國是農業大國，必須讓農民老百姓有土地在手作為農業生產的經濟基礎，才能持續發展經濟奔小康。如果不對富人在農村買地加以限制，開了這個口子，那麼在一二線城市擁有好幾套房的人到農村蓋別墅養老，未來豪宅會所遍佈的農村，不僅會出現奢侈、貧富差距明顯強烈對比的反差畫面，還會導致許多失去土地又無法在城市立足的農民流離失所。

城市人和村民簽訂的購房合同無效

近年來，農村房屋買賣交易越來越多，人們形象地稱之為“小產權房”“鄉產權房”交易。那麼實務中該類合同的效力如何呢？

1.村民將在村集體所有的土地上建設的房屋出售給不屬本村的村民,合同無效！——杜瀝泉訴吳家慶等農村房屋買賣合同糾紛案

案例要旨：非本村村民購買集體土地上的房屋，因違反《土地管理法》的規定，侵害了村集體其他成員宅基地使用權，合同應屬無效。

案號：鄂秭歸民初字第00780號

審理法院：湖北省秭歸縣人民法院

2.城鎮居民購買農村私有房屋的合同無效——馬海濤與李玉蘭房屋買賣合同糾紛上訴案

案例要旨：宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯絡，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。根據國家政策，非本集體經濟組織成員因購買農村宅基地或者房屋而與農民所訂立的買賣合同應當認定無效。因該合同取得的財產應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。出賣人對合同無效負主要責任的，應當賠償買受人的信賴利益損失。

案號：（2007）二中民終字第13692號

審理法院：北京市第二中級人民法院

總結一下，根據國家政策，人民法院不應支援城鎮居民要求在農村購買房屋的訴訟請求。

特殊情況下可以認定城鎮居民購買農村房屋合同有效

維護交易的安全、穩定是合同法的立法宗旨，在具體個案中，在與國家法律、法規、政策基本規定和精神不相沖突的情形下，也可根據實際情況作靈活處理。故城鎮居民購買農村房屋合同原則無效，但不排除在例外的特殊情況下認定此類交易合同有效，維護其合同效力。我們將目前蒐集到的幾種特殊情況列舉如下。

1。出賣人將宅基地上所建房屋賣與城鎮居民前或同時，該房屋所佔宅基地因徵收已轉為國有土地，原為農民身份的出賣人亦轉為城鎮居民，則宅基地性質已經發生轉變的，可以認定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院應不予支援。

2。城鎮居民購買農村私有房屋後，如果所買賣的房屋已經有批准權的機關批准和當地集體經濟組織同意，辦理了房屋所有權和宅基地使用權產權變動手續，並取得合法權屬證書的，可以認定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院應不予支援。

3。城鎮居民購買房屋後，已將其戶口遷入房屋所在地，申請加入當地集體經濟組織，轉為農民身份的，可以認定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院應不予支援。

4。買受人、協議簽字人雖然為城鎮居民身份，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，亦為共同居住的，村集體經濟組織同意其買賣合同內容的。可以依法認定為家庭共同購房，買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院應不予支援。

5。在1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，農村村民將房屋轉讓給回鄉落戶的幹部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，應認定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院應不予支援。

6。對同一房屋經過多次買賣、轉讓的效力，可以依據最後一手買受人的身份和交易情況，結合前述處理原則進行判斷認定。

7。城鎮居民購買的小產權房，已經縣級以上人民政府對小產權房所在小區辦理了相關征地和出讓、規劃、施工驗收，補交土地出讓金、交易稅費等，依法完善了商品房出售的合法化手續的，可以認定買賣房屋合同有效，由合同當事人合理承擔有關土地出讓金、交易稅費等費用。

綜上，禁止農村集體土地流轉、禁止城鎮居民購買農村房屋，是現行法律和政策的基本原則。但是為了維護交易的安全、穩定，在機緣巧合的情況下不排除購房成功的可能。