溫州北高鐵新城橫空出世，下一個潛力巨大的區域會在哪？

一直以來，人們對溫州城區耳熟能詳的發展方向，多以東拓西優中提升為主。對於“北接”的戰略比較模糊，要麼是停留在甌北、三江板塊同城化發展，要麼就是民間關於永嘉撤縣設區的猜測。

直到《溫州北站高鐵新城（黃田片區）控制性詳細規劃修編》批前公示的釋出和執行，“北接”戰略才變得明朗清晰。

▲ 溫州北站效果示意圖

規劃建設中的杭溫高鐵溫州北站，是由甬臺溫鐵路永嘉站改建，並在軌道南側新建南站房，面積為3萬平方米，建成後溫州北站正線4條，到發線8條，至杭州東的快車時間僅需65分鐘。

▲ 杭溫鐵路交通示意圖

不僅如此，楠溪江站交通樞紐、黃田金水路、三江甌楠大道等8個樞紐及配套設施專案也相繼開工（預計2022年或2023年完工），在溫州北部形成以溫州北站為主、楠溪江站為輔的“一主一輔”鐵路樞紐。

當然，最值得令人期待還是打造以“生態智慧新城、溫州北商務中心、旅遊綜合服務中心和高階國際住宅區”為目標的，

一座聯動14平方公里的TOD高鐵新城。

目前，溫州北站到溫州主城區

約5公里

，今後隨著高鐵溫州北站建設的推進，屆時到溫州市區的交通也將會更多樣、更完善，來往市區的時間也將大大縮短。

▲ 圖源：永嘉釋出

這種以大交通導向作為推動溫州城市功能綜合發展的模式，或將讓溫州北站成為浙江南北經濟走廊貫通發展的資訊互動之窗、甌江北岸TOD現代服務核心。

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TOD模式對城市的發展會起到怎樣的推動作用？

比如原本道路狹隘的日本東京的六本木，現在在20公里範圍內形成了超過800萬人的核心城區，

日均客流300萬人次

。

在我們溫州，有目共睹的是以溫州南為城市站位的

甌海高鐵新城

。

在溫州南高鐵未建設以前，那裡是大片農田、工業區與農民房聚集的城鄉接合部，有區無城。

現在，則是以甌海中心區、溫州動車南站為核心的宜商宜業宜居的現代化新城：一幢幢高檔住宅區和寫字樓不斷重新整理城市天際線；雲天樓洲際廣場、大西洋銀泰城等配套持續升級……城市的更迭帶著前所未有的歷史尺度，華麗轉身。

▲ 圖源：甌海釋出

不過，高樓大廈的林立、公共配套軟環境升級的背後，最終需要以港龍城市商業廣場、大象城國際商貿中心等一系列專業化的產業集聚為依託，從而吸引大量本土以及周邊縣市的人口。

那麼，它會發生怎樣的連鎖反應？

當時均價一萬多的泊林公館，短短的三四年之後，二手房市場已經達到了2萬+/㎡。

而一座大象城，就為甌海中心區某幾個高階樓盤貢獻了超過百套房子。如今，該樓盤在二手房市場的均價也達到了2。6w-2。8w/㎡元。

甌海新城這些年的商品房房價漲幅有多猛？我們可以根據做個對比——

▲ 資料來源：根據各大中介機構反饋

這樣的現象並不是孤例，比如彙集了9條軌道線路的東京新宿，周邊的地價在短短5年時間內上漲了37%；杭州錢江新城的永珍城悅府在08年首開時均價約2。9w元/㎡，如今已是動不動千萬元/套的天價。

一個接一個的事實告訴我們，

新城區的發展潛力可以預見

。特別是當下

以TOD模式作為城市骨架快速生長的機制

，會影響到屬地和周邊的樓盤房價，且持續時間恆遠。

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那麼，溫州北高鐵新城在未來會不會出現甌海高鐵新城的發展軌跡？

可能性很大！

首先在頂層設計上，溫州北高鐵新城是

全省首批未來社群試點

，並以此作為主軸

打造TOD標杆社群

（面積4平方公里）。

▲ 未來社群示意圖

其次，在城市區位能級上，溫州北高鐵新城並不弱於甌海高鐵新城，也是溫州中心城區的重要組成部分。

根據溫州市城市總體規劃（2003-2020）（2017年修訂），修訂版總規確定的城市規劃區範圍包括鹿城區、龍灣區、甌海區、洞頭區轄區和甌北片。

甌北片包括永嘉縣東甌街道、江北街道、黃田街道、三江街道轄區。

▲溫州市城市總體規劃（2003-2020）

第三，兩者在交通能級上是對等的——溫州南配有溫州市域鐵路+高鐵站；而溫州北站在規劃中則有城市軌道M1線和市域鐵路S3線。

▲主要周邊交通樞紐相對區點陣圖

那麼，

溫州北高鐵新城與甌海新城哪個區域的潛力更具想象力？

我們從去年三江板塊現象級的樓盤勁銷可以看出答案，整個三江板塊的首位度和熱度都被提升了幾個檔位。

當時某盤商品房毛坯折後均價已達到了約

27520元

/㎡，具備江景資源的房源，毛坯折後均價更是過

2.84

萬元/㎡。

究其原因，除了規劃中的M1線、S3線經過“三江”連線市區的美好預期，在區位上，三江板塊距離鹿城核心區更近，屬於濱江CBD正向的外溢範疇，與主城區的緊密度和融合度更高。

另一方面，溫州北站高鐵新城的推出，大力助推了一把三江板塊。

三江的起勢，吸引更多主城區的關注和人口後，將來也

反哺著溫州北高鐵新城的未來

。

在以前，無論是走南闖北，溫州人坐動車要去溫州南。溫州北站建成後，北上的客流將會被牢牢吸引。畢竟杭溫一個小時的高鐵時間實在太有吸引力了。

據《基於移動手機大資料的在杭溫州人分析報告》（2019）顯示，溫州在杭的商務+旅居人口數量達到30。6萬。

這麼多高質量的溫商改變出行（特別是北上）的方式，必然會帶動一系列溫州北站、三江板塊周邊的產業鏈，製造出新經濟的增長極。

事實上，三江板塊也正以大都市的格局在發展，區域功能豐富，集住宅、商業、商務、酒店、超高層建築、公園綠地等，產業生態的定位相對高階，隨著高鐵新城的日趨成熟，“溫州陸家嘴”的外號也就名副其實。

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重點問題是我們要如何抓住溫州北站高鐵新城的發展機遇？這就需要對溫州北高鐵新城作進一步的認識。

根據規劃，高鐵新城核心區為溫州北站周邊3。77平方公里，北至溫州繞城線、南至104國道、東至楠溪江、西至41省道線。

城市圈規劃範圍為現有的黃田街道規劃建成區，面積8平方公里。

聯動圈規劃範圍為現有的黃田街道和三江街道部分割槽域，面積為14平方公里。

▲TOD新城區位示意圖

透過以上

“三個圈”

的區域交集，就可以相對清晰地洞察三江板塊新的發展機遇或置業邏輯：南向的置業紅利似乎已經趨向飽和，未來的紅利趨勢是圍繞北站高鐵新城、核心圈附近以及三江板塊的北面、溫州北樞紐站區域周圍。

因此，我們

更應該去關注羅黃大橋的規劃

。它就像甌越大橋至於三江板塊的重要性，在高鐵新城核心圈、城市圈和聯動圈之間起到橋樑過渡作用，尤其是對三江板塊和高鐵新城的融合會起到積極的推動作用。一旦通車，北站到三江商務區、濱江商務區就更為方便。

建議多關注該區域

內

低總價小戶型的樓盤

：進，可以承接高鐵新城外來人口的溢位需求；退，能與三江板塊其他樓盤做差異化競爭，滿足永嘉一帶進城購房的願望。

好了，今天就說到這。