實地踩盤，深度剖析大東海江山府，你知道有哪些優缺點嗎？

圖片來源於網路

相信最近不少城南購房都接到江山府的營銷電話，開場白就是劃片清華附中的學區房有興趣瞭解一下嗎？

因為這個樓盤還未拿到預售證，現在還是處於蓄客階段，應朋友要求，陪他實際走訪了這個樓盤，今天和大家做一個較為詳細的剖析；

因為在售樓部，你只會被告知優點，至於缺點，你不問人家也不會告訴你，即使問了，也未必能知道得那麼清楚！

要說一個專案，就要從這個地塊的土拍說起，在2019年7月31日，大東海實業歷經112輪，以42。9億拿下宗地2019-38號地鐵樟嵐停車場上蓋地塊，平均樓面價12336元/㎡，溢價率37%。

地塊面積217360㎡（合326。04畝），用途為住宅、幼兒園、商業用地，容積率上限1。6，限高80米（含蓋板高度）。

還有，在該地塊附近，大東海以7。4億拿下宗地2019-45，平均樓面價10950元，溢價率為21。5%，但是今天我們還是重點討論38號地塊，也就是在售的江山府。

該樓盤以小高層和疊拼為主，是70年產權的純住宅，綠化率為30%，規劃使用者3673戶，建築面積為615270㎡；

圖片為實地拍攝

先說一下這個樓盤的優點吧，離未來六號線地鐵口樟嵐站確實很近，置業顧問是說大概在五十米左右，但我們實際測量的話，應該在一百米左右，但不管怎麼說，這都算是正地鐵房；

樟嵐站地鐵口往南一站，可以與一號線在梁厝站換乘，往北可以與外來的四號線林浦站換乘，從軌道交通上看，還算是比較方便的；

圖片為實地拍攝

說到三江口板塊，可能最被詬病的是商業綜合體，但是在該樓盤附近，有比較大的商業綜合體嘉裡專案；

如果從商圈角度看，未來還是有所期盼的，但是因為三江口現在入住率明顯不足，要看到商圈從無到有，再從有到成熟發展，可能需要比較長的時間；

從上圖可以看到有幾棟沿江的SOHO，那未來會不會帶動這裡的產業呢？從目前得到的資料上看，這些SOHO都是大戶型，未來可能也是定位為高階寫字樓；

但是就福州目前寫字樓的空置率來看，以目前板塊的發展來說，要讓寫字樓有更高的入住率，進而帶動周邊就業機會，還是需要一定的時間的。

圖片為實地拍攝

從自駕出行來看，該樓盤東面的南江濱東大道到市中心雖然有一定的距離，但是這一帶路況向來不錯，所以即使在市中心上班，也不需要太多的通勤時間；

圖片為實地拍攝

這個樓盤還有個優點，就是比較靠近金沙公園，這個公園的人流量還是比較大的，尤其是在夏天的夜晚，能成為一個不錯的休閒娛樂場所；

但是對比地鐵和商業配套等措施，公園也僅僅是個加分項而已，不是那麼重要，但有總比沒有好。

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說完優點，就該說說該樓盤的缺點了，首先，我們在進入售樓部的時候，沒有看到明顯的不利因素圖（按規定，這個要放在售樓部的明顯位置）；

上圖是商家宣傳圖，表面上看不利因素好像就是靠近一條大馬路，感覺只有東面幾個樓棟會受影響，但是事實真相是這樣嗎？

圖片為實地拍攝

從工地上拍攝的照片可以很明顯看出，在這個樓盤的東側有福泉高速公路，因為高速路上經常有大貨車，肯定會帶來不少噪音；

這個不僅僅靠近東面的樓棟受影響，根據聲音弧形反射的原理，小區裡住高樓層的都會受到影響；

然後看一下西面，是動車軌道，這個影響可能會更大，因為從照片上，離該樓盤離最近的一條軌道大概為382米左右，當動車透過的時候，會有比較大的動靜；

在小區兩側，分別有高速路和動車軌道，是硬傷，不管用多好的隔音系統，都會受到噪音干擾；

像這麼明顯的不利因素，如果沒有問的話，置業顧問是不會主動告訴我們的，而在宣傳圖上更是看不出有動車軌道。

然後我們看看這個樓盤其他的缺點，就是樓間距，根據置業顧問介紹，該樓盤的小高層樓間距為35-40米之間，共16層，總高48米；

雖然福州是低緯度城市，但是樓間距過窄的話，低樓層的採光可能就不合格了；

根據相關規定，在冬至日日照時間最短的當天不足一小時光照時間或在大寒日不足兩個小時的光照時間為不合格。

我們按朝南方向為40米來計算，假設在四樓，春分光照時間為5小時，夏至為7小時，秋分為5小時，冬至則無採光，大寒日為一個小時；

這對於低於四樓樓層的中間戶來說，採光就未必理想，當然，端頭因為是南北通透的，影響不是很大。

有人質疑，為什麼1。6的容積率樓間距還那麼小呢？其實這是一個被平均出來的數值，如果按整個樓盤來說容積率的確是1。6；

但是因為這所小高層和疊拼共有一個社群，顯然小高層的實際容積率是高於1。6的，低容積率的是那些疊拼產品。

現在介紹一下戶型吧，上圖是83的戶型圖，如果光看戶型，好像是三開間朝南，一房朝北；

實際上這個戶型是在中間戶，朝北的房間是靠連廊採光的，效果不好很好。還有一點就是現在三房戶型比較主流的是89平雙衛，而這個83平單衛可能會略顯尷尬；

因為不是通透戶型，廚房也是靠採光井來採光，效果也未必好。

還有從動靜分離的角度上看，這個戶型也是不太理想的，動區和靜區會相互干擾；

上圖是96平米的戶型，採光方面的缺點和83平米的一樣，連廊戶型朝北是靠採光井的，但是這個戶型的優點就是動靜分離，而且有兩個衛生間；

83和96的戶型有共同的優點，就是開間和進深比例比較協調，利用率會比較高，且保溫效果較好；

上圖是101的戶型圖，因為是端頭戶型，可以做到南北通透，還多一個陽臺，就是南北通透，三面採光的戶型，在採光上對比中間戶是有優勢的；

但是這個戶型的開間和進深比例不是很理想，保溫效果不會很好，在夏天和冬天的時候就能明顯感受到；

但是整體來說這個戶型還是不錯的，做到了動靜分離，採光通風效果都不錯；

上圖是106的戶型圖，這種戶型一般挑不出太多毛病，南北通透，三面採光，但是106做四房的話，可能會略顯緊湊；

當然，這個樓盤還有一些其他小戶型，比如65平米的戶型，但是商家並沒有作為主打戶型，這種戶型就很普通的一房朝南廳朝南，次臥靠採光井；

這個戶型還有一個BUG就是衛生間是屬於暗衛，不過對於這麼小的戶型也談不上什麼追求；

根據置業顧問介紹，現在主要在推的主要是3。5。9號樓，這幾個是主打戶型，現在要求認籌，估計也是看認籌到一定程度才會打算開盤的；

談到教育配套，是爭議比較大的，因為按照現在置業顧問現在的說辭，是能劃片清華附中的二部，但是這個二部的前身是嵐湖小學，距離清華附中本部還是有一定距離的；

但是從目前網友的討論來看，都覺得二部的師資力量可能不如本部，當然，這種懷疑也不是沒有道理；

比如倉小和施程小（倉小分校）同樣對口外國語學校，但是前者是學區房，後者則算不上學區房。

現在還有一點疑問，就是如果按就近原則劃片的話，周邊有不少安商房離嵐湖小學都很近，如果江山府能劃片的話，周邊的安商房是不是也有劃片二部的可能呢？

然後回到價格問題上來討論，目前置業顧問和中介的報價從兩萬六到三萬不等，說實話，這個價格從該片區來看，確實已經超越了應有的價值。

總得來說，這個樓盤的優缺點比較明顯，比如未來有地鐵，也會有商業綜合體，但是因為處於三江口板塊，還是比較偏弱的；

短期內商業綜合體是很難起來的，雖然福州的發展是東擴南進，沿江向海，但是就目前而言，整個板塊在福州購房者的認可度還是比較低的；

還有一點就是，即使該樓盤真的劃片清華附中二部，該校區的未來到底會怎麼樣，現在還尚無定論，如果真的花了高價，買了一套未必稱心的“學區房”，那可就尷尬了！

當然，也不能一概得否定這個樓盤，怎麼說也是一個純商品房，又位於地鐵口，不管怎麼說，地鐵＋準學區會對購房者有一定的吸引力；

不過，作為購房者也要理性看待，如果當該樓盤價格超越其價值的時候，就要謹慎入手了！