小區商鋪是40年產權，那麼40年後商鋪產權歸誰？

商品房和商鋪產權到期後，應該如何辦？這個問題確實到目前為止，都沒有非常權威、準確、一致的答覆。原因在於三方面：第一方面，過去國家的相關法規沒有明確進行解釋說明。第二方面，我們目前的商品房和商鋪，還沒有出現大量的產權期滿的情況發生。第三方面在數量和金額計算方面，需要涉及多個部門，還有可能每個城市都不一致，所以目前還沒有統一的計算公式。

我國的商品房曾經有過使用期屆滿的情況，前幾年深圳最早一批商品房，當時的使用權只有40年，確實到期了。該如何辦？最後經過當地多個部門的協調，以業主向土地部門延長繳納土地出讓金的方式進行了解決。這也屬於特例特辦，繳納金額也不是很多。

我們再講一下商品房和商鋪的產權問題，其實其中是包含了兩個產權問題，一個是土地的所有權和使用權問題，一個是商鋪和商品房的資產所有權和使用權問題。土地的所有權永遠是國家的，土地的使用權在商鋪方面是40年，商品房是70年。剩下商鋪和商品房的資產所有權使用權都是歸業主所有。

所以現在所指的到期是指的土地使用權到期了。那麼因為土地的所有權是國家的，只要在土地上建造的房屋沒有倒塌還符合居住和使用標準，那麼國家也無權收回，所以在此時只有國家將使用權進行延期，才能解決這一矛盾。所以房屋到期同發展商物業等等都沒有任何關聯，就是同國家土地部門有著直接聯絡。

其實就是現在的方案，國家延長土地使用的出讓金，例如延長20年，那麼業主就繳納20年的土地出讓金；延長40年，業主繳納40年的土地出讓金。這一點在今年1月1日生效的民法典中，已經有著詳細的確認，在第359條中規定：“非住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋，以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定，沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”

也就是說，對於非住宅用地，例如商鋪、寫字樓和公寓用房等等，雖然還沒有明文續期的規定，但是到時候可以比照住宅商品房進行辦理。大家就放心吧，到時候一定是採用延長土地出讓金的方式進行解決，而不會因為土地使用權收回來了，那麼建造在這個土地上的商品房和商鋪都有屬於國家了。

我們現在都已經是法治社會，土地出讓部門同個人一樣都是平等的法律主體，那麼估算會繳納多少的土地出讓金呢？其實現在因為沒有任何的規定，只能大致的猜想。有些專家認為產權屆滿時可以實行自動續期，續期按當時的1%-10%來徵收（土地使用權出讓金）。當然如果到期之後，國家針對土地有另外的規劃，那麼需要拆遷的，這方面有著法律規定的，是按照商業補償1：3的比例賠償，是住宅的三倍。

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