深圳買房，這片區域投資被看好，未來值得期待！

翠茗園怎麼樣

我是一君，擁有多年深圳房產研究和投資經驗，長期持續關注深圳地區的樓市資訊，熟悉購房政策、買房策略和學區房資訊，歡迎關注及交流。

以下內容選自深圳一君說房粉絲問答，有買房問題歡迎向我私信提問：

1.提問：一君老師，最近看到馬鞍島又一樓市開盤三分鐘內被一搶而光，馬鞍島很火嗎？是不是現在在馬鞍島買房投資，未來升值潛力很大呀

一君：

你好，馬鞍島之所以能成為深圳買家新的熱土，主要有以下幾個原因：第一，地理位置優越，深中通道讓馬鞍島被劃入前海“半小時經濟圈”，成為15分鐘到寶安，30分鐘到前海的房價窪地；第二，產業帶動發展，馬鞍島承接了大批深圳外溢企業以及一些大型企業、科研機構的落地，作為中山的出海口，馬鞍島將帶動中山實現高階段的城市變革；第三，差價決定收益，由於深中通道暫未通車，馬鞍島房價還在2。5-3。5萬/m的階段，因此吸引了大批投資者，深中通道通車之後，房價大機率狂飆甚至翻倍；第四，優質住宅區的加成，恆大龍悅灣，在本就稀少的島內住宅中當屬c位，擁有極其豐富的教育、醫療、商業資源，還有生態環境的相輔相成，成為購房者眼中的香餑餑。今後，馬鞍島會在深中通道通車之後再次迎來利好，到時，馬鞍島的發展勢頭值得期待！

2.

提問：老師，深圳出了二手房成交參考價政策，那之後銀行將怎麼放房貸？那二手房的價格是不是近期都不會有漲幅了？

一君：

你好，銀行將以二手房成交參考價作為發放貸款的重要參考，以減少虛假炒作行為，降低個人住房信貸風險，穩定市場，促進市場健康發展。且參考價還會隨著市場的變化進行更新，目前暫定的是一年一更新。由於深圳熱點樓盤的價格波動較大，為了不誤導購房者的預期，促進市場公平、公正交易，參考價的釋出就發揮了作用，這樣一來一二手價格倒掛的問題就比較容易解決，市場預期也能夠穩定下來。不僅銀行放款有了參考，中介平臺也開始了排查，要求二手房掛牌價格不允許超過成交參考價。通知一出，五大中介平臺（貝殼、中原、Q房網、樂有家、美聯）就已經全網遮蔽了二手房源售價，且在錄入房源時，若是價格過高，就會有錄入價格超過限價的提醒。這次深圳大規模的遮蔽二手房報價，可能會使得深圳樓市迎來漫長的冷靜期。

3.提問：老師，想問老師深圳最近幾年有哪些地鐵規劃？這些規劃的地鐵沿線新盤會有哪些呢？

一君：

你好，未來5年內深圳將會開通6條地鐵，分別是6號線支線、3號線東延線、12號線、13號線一期、14號線、16號線等。沿線也會推出37個新盤。下面就為大家介紹一下：1。12號線起點是南山蛇口左炮臺，終點是寶安海上田園東。全長約為40公里，周邊沿線的新盤有晗山悅海城、新世界臨海攬山、正東名苑、御成府、卓越九瓏、萬科南苑新村舊改、鴻榮源尚璟公館、宏發新領域花園、萬科大都會、領航城領譽花園、興圍華府、恆興御景園。2。 6號線支線一期起於6號線光明站，終點為深莞邊界線路，全長約為6。14km。6號線支線二期起於光明城站，線路全長4。94km。沿線新盤有中信城開A525-0100地塊、光明雲谷、電建A515-0099地塊。3。13號線一期，起點為深圳灣口岸站，途徑南山、寶安、光明，終點為上屋北站，全長22。436km。

沿線新盤有華潤城潤璽二期、玖裕茗院、丹華公館、宏發悅雲花園。4。14號線起點為福田中心區崗廈北樞紐，經福田區、羅湖區、龍崗區、坪山區，終點為沙田站，全長50。34km。沿線新盤有潤樾山、信達泰禾金尊府、萬樾府二期、龍光G11341-0137地塊、花樣年旭輝好時光、璽悅臺、頤安雍悅華府、招商臻城花園、佳兆業壹都匯。5。16號線起點為大運站，途徑大運新城、龍崗中心城、沿深汕公路往南至坪山區，終點為田心站。全場約為38。7千米。沿線新盤有和城裡、東關珺府、豪方東園、佳兆業+新城G12314-8030地塊、保利勤誠達譽都。6。3號線東延線起點為龍崗雙龍，終點是坪地六聯，全長約為9。28km。沿線新盤有新霖薈邑、頤翠名庭、君勝熙瓏山、利德悅府。

4.提問：一君老師，你好，我的情況是這樣的，是做地產銷售代理的，做的不是很大，現在深圳有一套房，15年買的有貸款，如今手上有150萬左右，可二套付首付，想在寶安投資買房，未來這裡潛力怎麼樣呢？

一君：

你好， 買房置業最重要的就是地段。未來，深圳房價很可能呈碎步增長，而寶安區擁有無限的發展潛力。主要有以下三個原因：第一，深圳發展重心不斷向西，而寶安大鏟灣又作為國家重大戰略專案，無疑是最大的受益片區；第二，前海擴容，樓市產生溢位效應，而寶安中心就是前海規劃最好、市內最值得投資的片區；第三。寶安中心位於粵港澳大灣區的黃金軸心位置，還有寶安國際機場的加持，未來與前海的聯絡將會更加緊密。如果在寶安買房，最被看好的區域無疑是寶安中心，畢竟得益於前海外溢的購買力，但是目前價格不低，購房者需要考慮。另外，沙井和碧海也值得大家關注，沙井作為市政府戰略要地，發展潛力不小，碧海未來可能受益於大鏟灣建設，騰訊科技島入駐將給周圍房價帶來利好。但無論是從區位配套還是發展潛力來看，還是寶安最值得期待。

5.提問：老師，我不喜歡居住密度太高的小區，很影響居住的舒適度，這好像是跟容積率有關，但是什麼是容積率？容積率多少才是合理的？那現在買房要注意哪些跟容積率相關的東西？

一君：

你好，居住密度與生活舒適度密切相關，居住密度過大，居住體驗感會受到影響，而容積率則是衡量樓盤居住舒適度的一個重要標準。不同城市容積率計算標準不同，一般來說，容積率計算公式為：容積率=地上總建築面積/可建設用地面積。容積率最低，住戶居住舒適度越高，但對於開發商而言獲利越少。住宅容積率隨不同產品業態有一定差別，高層住宅的容積率最高，但最高不應超過4。0，而獨棟、聯排別墅容積率最低。19層以上的住宅小區容積率2。4-4。5，12-18層住宅容積率1。8-2。5，7-11層住宅容積率為1。5-2。0，6層以下住宅容積率0。8-1。2，聯排別墅容積率0。4-0。7，聯排別墅容積率0。2-0。5，以上範圍為合理容積率。如果容積率較高，小區的人口密度就會較大，物業服務質量也會較差，居民公共空間較少，綠化面積也會較少，居住舒適度較低。購房者在選擇樓盤時，要著重關注自己所選房源區域內容積率，不要被開發商釋出的綜合容積率誤導。除此之外，小區樓棟間距也不宜過小，會十分影響採光，還應重點關注綠地率，開發商宣傳的綠化率為綠化覆蓋率，會包含一些無效綠化面積，所以綠地率才是最真實的綠化水平。購房者在買房時，注意要儲存好買房樓書、廣告等證據材料，購房合同中也要寫明開發商對容積率的具體承諾，盡力保障自身合法權益。