買房一年後，我還是決定提前還貸

導語：

去年6月買房，當時

首套房貸利率4。65%+95BP=5。6%。如今滿一年，

重定價日後房貸利率基點數不變（

95個基點

），即使在

房貸利率跟隨LPR下調之後，目前的貸款利率仍為5。2%，與當前最低4。25%的房貸利率相比，100萬貸款月供要多花大約570元。

可能很多人已經遇到了這樣的現實問題。

房貸利率一路走低，提前還貸又成了熱門話題，什麼情況可以考慮提前還貸？

昆明房貸利率最低4.25%

當前，昆明市場房貸利率最低已按LPR4。45%+零基點執行，疊加首套住房貸款利率下限調整-20BP，昆明

已有多家銀行一步到位，符合條件的優質客戶，首套住房貸款利率最低按照4.25%執行，二套房最低按照5.05%執行。

房貸利率的變化，自今年1月20日以前5年期以上LPR保持21個月不變之後，從1月份到5月份短短不到半年時間內，

已有多家銀行一步到位，符合條件的優質客戶，首套住房貸款利率最低按照4.25%執行，二套房最低按照5.05%執行。

△昆明樓市制圖

大家可能對這幾個數字不太敏感，不妨對比來看：

昆明首套住房貸款利率最高已經下調105個基點，二套房最低已經下調大約60個基點。

（1）2019年8月首次公示的1年期LPR正好是4.25%；

3。25%；

（1）2019年8月首次公示的1年期LPR正好是4.25%；

（1）2019年8月首次公示的1年期LPR正好是4.25%；

（1）2019年8月首次公示的1年期LPR正好是4.25%；

這意味著，當前執行的最低首套房貸利率，與2019年8月份LPR改革的首期1年期貸款利率相當，只比公積金貸款利率高了100BP；二套房貸款利率已經低於今年2月份之前首套房的利率水平。

首套房貸款利率與1年期貸款利率相當、與公積金貸款利率差距進一步縮小、二套房利率比首套房還要低10個基點，

這樣對比下來，才知道當前的房貸利率有多香。

那對於正在還貸的群體來說，能帶來多少實惠呢？

（1）2019年8月首次公示的1年期LPR正好是4.25%；

今年5月份，微博上#這屆年輕人不想給銀行打工！提前還貸正在成為潮流#成了熱點話題。其中還有網友現身說法的案例：

今年4月底，一名網友發現還了兩年的貸款，本金只減少了2萬元；她算了一筆賬，提前還款前，她的商貸利息總額為109萬元；提前還款之後，貸款總額縮減至63。66萬元，利息總額為12。88萬元，相當於節省了近85萬元的利息。她覺得自己省出來了一輛豪車。

另外一名網友表示，在2018年時商業貸款127萬元買下了一套住宅，利率5。4%，等額本息30年，月供近8000元；在她每個月的月供中，還貸的本金為1800元左右，利息大約就有5000元。

LPR

按照當前最低利率4。25%計算，相比5。3%的房貸利率，如果貸款100萬等額本息還款30年，利息總計能省下22。8萬，

月供減少634元，如果是等額本金的還款方式，利息總計可以省下15。8萬元，首期還款就能減少875元。

LPR

雖然這只是模擬計算，實際情況還得更具個人情況而定，但還是可以看出，利率降低之後，每月房貸就能省下不少錢。

即使是已經購房在還貸的群體，在每年重定價日或貸款合同日，利率都會以最新的

LPR

的方式進行相應調整，利率都將迎來相應變化，

但由於購房時所加的基點不隨LPR變化，所以還是會有人站到利率高點。

可見銀行的錢也沒有這麼好賺，即使LPR降低之後，上述

網友現身說法的案例也

被媒體轉發，話題也開始醞釀：

LPR

LPR

首先我們來明確一下，是什麼原因在支援網友們提前還貸？

按照網友的說法，“之前的房貸利率是5。88%，最近調成了5。73%，實在太高了，現在看不到任何能打敗房貸利率的投資途徑。”

而這名網友說得似乎也有道理，雖然LPR的下調之後房貸利率也有一定下調，但相比目前新辦貸款4。25%的超低利率，5。73%的利率確實也不低。

而且從當前市場上幾種主流理財產品的收益來看：

五大國有銀行5年期整存年利率為2。75%；

5月份5年期儲蓄國債年利率為3。52%；

貨幣基金一般

年化收益率

在3％-5％之間。

這意味著，

（2）5年期以上首套房公積金貸款是

從投資收益的角度看，如果你的房貸利率很高，在5%以上，手裡也有足夠的現金，未來一兩年錢也沒有用處，那提前還貸確實也是一個比較好的選擇。

（2）5年期以上首套房公積金貸款是

除此之外，是否提前還貸也還有其他方面的考量，具體還要看自己的房貸處於什麼階段？

20年期（基準利率4。9%）房貸還款變化圖（來源網路）

（2）5年期以上首套房公積金貸款是

等額本息是把貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到每個月，這樣一來，每月還款中的本金比重逐月遞增、利息比重在逐月遞減。

如果30年的貸款期限，你已經還了將近1/3了，等於已經還了大部分的利息，在這之後提前還貸就沒有什麼意義了。因此，房貸初期利息還得多，提前還可以減少利息負擔，相對划算一些。

（2）5年期以上首套房公積金貸款是

等額本金是將貸款的本金總額平分，然後根據所剩本金計算每期的還款利息，越到後期，所剩本金越少，所產生的利息也越少。

同樣，如果貸款已經還了將近一半的時間，意味著利息也還了一大半了，所以這時候提前還款也變得沒有意義了。

（2）5年期以上首套房公積金貸款是