借名買房翻臉怎麼辦？4招懂得反套路！

借名買房指以他人名義購買房屋，名義買房人和實際買房人約定名義買房人以符合政府規定的條件買房，等條件允許時再將房產過戶到實際買房人名下，由借名人實際享有房屋權益的情形。

實踐中，借名人一般基於避稅等各種原因來借用他人名義買房。借名買房如果被借名人不歸還房屋，就會引起關於所有權的確權糾紛。在所有權確認訴訟中，借名買房關係的是否成立是法院首先判定的一個事實情況。防患於未然，那麼借名買房中應該注意什麼事項呢？

借名買房翻臉怎麼辦？4招懂得反套路！

一、書面的借名買房協議是首選

雖然民法通則規定一般民事活動中書面或者口頭的協議都可。法律明確規定除外。對於涉及房屋的一些訴訟中部分法院還是會基於房產的特殊性而要求相關協議要求書面，不承認口頭。書面借名買房協議是雙方訂立借名買房關係最直接的意思表示體現，也是法院認定借名關係成立的最直接最有利的證據。現實生活中，很多借名人與被借名人都是親屬或者朋友關係，基於信任也就不簽訂相關協議，等到維權的時候就比較麻煩。

二、買房打款最好直接由借名人轉給出賣人，並儲存好相關收據

房屋買賣關係較直接的體現當然是打款記錄及對方所開的收據。如果不是買的開發商的房子最好由原房主寫明相關價款的具體用途，房款可以透過轉賬刷卡等易查形式轉給出賣人。不然，如果有糾紛對方極有可能提出借貸關係或者贈與的觀點，法院很難支援借名買房關係的成立。

舉例，天津趙某訴趙某某所有權確認糾紛案件中，一審法院認定事實：

趙某婚後生育一子即趙某某。2009年1月15日，趙某再婚。2011年4月22日，趙某以840000元的價格一次性付款購買坐落於天津市西青區房屋，該房屋登記在趙某某名下。後趙某某向趙某出具證明書一份，記載：“為避二套房產稅及遺產稅，現將西青區中北鎮大地十二城第五城五躍六房產156平方米房產產權人寫趙某某名下，實際出資人趙某，房價合計金額為人民幣783680元，加屋頂及裝修費用25萬元整”。2014年7月11日，趙某某取得房地產權證。2017年1月18日，趙某某登記結婚。趙某某對於訴爭房屋沒有實際居住使用。

庭審中，趙某主張其購買訴爭房屋之前有一套房屋，為了規避將要開始徵收的第二套房的房產稅及將來要徵收的遺產稅，將訴爭房屋登記在趙某某名下，證明書是在購房當日交完房款以後回到家中趙某某親筆書寫的，為了證實訴爭房屋不是贈與而是借名買房，訴爭房屋購買後一直由趙某居住。趙某某對此不予認可，其主張證明書雖然是趙某某書寫的，但是是為了保護趙家的財產不因趙某某的婚姻關係而受到侵害，就是把房子留給自己的親生兒子，證明書中提到的房產稅和遺產稅當前沒有規定，所謂規避房產稅和遺產稅的藉口是不成立的，當時是趙某告知趙某某這樣書寫的，證明書是在2016年4月趙某某結婚之前寫的，買房的時候是不知道裝修費用是多少，趙某某雖然沒有使用訴爭房屋，但訴爭房屋裝修後一直沒人居住。

一審法院認為，不動產物權的設立，經依法登記，發生法律效力。訴爭房屋由趙某全款購買，雙方無爭議，趙某對於購買訴爭房屋確實存在出資關係，但訴爭房屋登記在趙某某名下，趙某提供的趙某某出具的證明書中未明確載明趙某為實際產權人，目前我國尚不存在房產稅和遺產稅一說，趙某主張為規避第二套房的房產稅及遺產稅而將訴爭房屋登記在趙某某名下的理由不成立。趙某未能提供足夠的證據證實趙某為訴爭房屋的實際權利人，對於趙某要求確認訴爭房屋所有權為趙某所有，趙某某協助趙某辦理產權變更手續的訴訟請求，不予支援。趙某不服，之後上訴，二審法院以同樣理由駁回趙某的上訴，維持原判。

借名買房翻臉怎麼辦？4招懂得反套路！

三、實踐中

雙方引起借名買房糾紛最主要的就是房屋登記在被借名人名下，如果出現相應糾紛，基於物權的公示效力，借名人可以先去房管局進行所有權異議登記，以避免房屋被轉賣或者其他不必要的糾紛。另外，法院在進行房屋所有權確認中較多考慮的除了前邊提到的兩點，

還有房屋的裝修費用，物業費，稅費，貸款，房屋的居住使用情況等等是否是由借名人來使用或者負責。

由於房屋不動產的特殊性，有些判例中雙方即使簽訂借名買房的協議，但是出於避免限購政策的影響而借名，法院也會以違背國家強制性規定而不支援借名關係的成立。

另外

當今形勢下，國家對稅務的嚴查，很多人都是以為避稅而借名，政策的影響也是法院判定借名買房關係是否成立的一個因素。實踐中，各地高院也會有相應的指導意見，導致各地法院審判標準不一。需要買房人考慮各種情況來確定是否借用他人名義買房。

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