【以案釋法】宅基地房屋買賣合同效力出現問題？拆遷補償款分配存在爭議？

宅基地使用權是我國特有的一種用益物權形式，是新中國成立以來在中國土地政策基礎上形成的一個固有制度。

近來關於宅基地上房屋買賣的案件逐漸增多，伴隨拆遷安置補償款的分配問題糾紛日益複雜。

《法治時空》邀請到了浙江導司律師事務所的單瑩律師，分享一個典型案件，對於宅基地房屋買賣合同效力問題與拆遷補償款分配爭議相糾葛的情況做一個介紹，為大家做法律風險的提示，同時提供糾紛解決之道。

在徵地拆遷時，宅基地房屋買賣合同可能無效，但是作為買受人可以分得部分拆遷補償款。

【案例】

2016年8月，吳某與呂某某簽訂房屋買賣合同，涉案房屋的土地性質是農村宅基地，屬於集體所有。

吳某非該村集體經濟組織成員，不具有購買宅基地必須具備的主體資格。合同約定房屋售價為45萬元，合同簽訂當日吳某支付了首付款35萬元，剩餘款項10萬元雙方約定在房屋徵收或拆遷後，吳某收到拆遷安置補償費後一次性付清。

2019年1月1日，涉案房屋拆遷，補償款共計107萬。呂某某向法院起訴請求確認該房屋買賣合同因違反法律強制性規定而無效，吳某不服，要求參與拆遷款的分配。

【解析】

買賣雙方不屬於同一集體組織成員的，根據《土地管理法》第62條的規定，“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。”因此，農村私有房屋買賣後，出賣人將成為失地農民，不利於保護農民的利益，同時也違反農村集體經濟組織的利益，故在當前城鄉界限尚未完全打破，土地制度沒有變革的情況下，根據現行法律規定，應認定買賣合同無效。

根據最高法在北京召開的第八次全國法院民事商事審判工作會議關於農村宅基地買賣案件問題形成的意見，在國家確定的宅基地制度改革試點地區，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。浙江省兩個試點縣市為義烏市和德清縣。而在非試點地區，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同仍應認定為無效。

合同無效後，法官應綜合權衡買賣雙方的利益，尤其是出賣人因土地升值或徵收補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失，妥善處理房屋的返還與補償問題。如果係爭房屋已經拆遷或者已納入拆遷範圍的，應在扣除購房人的購房款後，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款。出賣人要求返還徵收利益的，根據雙方當事人的過錯，適當予以支援。買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，也應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。

本案中，農村房屋買賣實質上涉及宅基地的轉讓，宅基地屬於農村集體所有，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與其特定身份相關聯，具有一定的社會福利性質。非同一集體經濟組織成員之間房屋買賣，違反法律、行政法規的強制性規定，應屬無效，呂某某需返還吳某已支付的購房款。吳某與呂某某明知案涉房屋無法進行買賣，仍簽訂買賣合同雙方均有過錯。但呂某某作為出賣方要求確認合同無效，意圖阻止吳某獲取案涉房屋的拆遷補償利益，應承擔主要過錯。鑑於雙方的過錯程度以及合同履行情況，結合呂某某可以獲得的拆遷利益，法院判決呂某權賠償吳某損失45萬元。

原標題：《【以案釋法】宅基地房屋買賣合同效力出現問題？拆遷補償款分配存在爭議？》