買了農村宅基地上的房屋後遇拆遷，補償款如何分配？

《中華人民共和國物權法》第155條規定：“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者登出登記。”實踐中，宅基地房屋轉讓進行變更登記的情形少之又少，這也導致拆遷補償款仍然按照原有的登記進行分配，從而產生了許多拆遷款糾紛問題。

很多被徵收人都有這樣的疑問：“農村宅基地上的房屋轉讓之後，如果遭遇拆遷，補償款究竟如何分配？”

一般情況下，房屋買受人的身份直接決定了買賣的效力。對於發生在同一集體經濟組織成員之間的房屋買賣，只要符合法律、法規規定的農村宅基地的用地條件或者經過有關組織或部門批准的，一般應當認定房屋轉讓行為是合法有效的，雙方當事人應依約履行。但如果宅基地房屋買賣雙方不屬於同一集體經濟組織，一般認定買賣合同無效。

具體有以下三種情況：

一、買賣有效，拆遷款歸轉讓後的房屋所有權人。

對於發生在農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，假如查明無欺詐、顯失公平等情形存在，應當認定房屋買賣合同有效，拆遷補償歸轉讓後的房屋所有權人所有。

【案例】

劉某、張某均系即墨區龍泉街道某村村民。2001年11月，劉某將其位於該村的一套老房屋賣給張某，張某同時支付了購房款，劉某將涉案房屋的相關證件交付給了張某，但未辦理過戶。張某一直居住在該房屋內。2015年3月，張某與村委會簽訂房屋補償協議1份，張某選擇了房屋1套及拆遷安置費17萬餘元。後，劉某就賣房事宜反悔，向張某索要該房屋拆遷所得利益，二人產生糾紛。劉某遂訴至即墨法院，要求判令張某將該房屋拆遷所得利益返還劉某，並由張某承擔案件訴訟費。

法院針對買賣合同是否為原告劉某本人所籤這一爭議焦點問題，依申請委託專門機構對簽字筆跡進行了鑑定。經鑑定，該合同中劉某的簽字系其本人書寫。法院對該房屋買賣合同的真實性予以確認，因劉某、張某均系本村村民，雙方買賣合同成立，不違反法律強制性規定，拆遷所得的補償利益應歸張某所有。最終，法院駁回了劉某的訴訟請求。

二、買賣合同無效，拆遷款歸原房屋所有權人。

對於將房屋出售給本鄉（鎮）以外的人員，未經有關組織和部門批准，假如合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理，雙方當事人應各自返還房屋及購房款，如遇拆遷，補償款歸原房屋所有權人所有。

假如認定合同無效，在決定退房退款時，要全面考量到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任大小，特別是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對於買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行全面、公平、合理的補償。

三、效力待定，補償款協商分配。

對於將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批准，假如合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，並且居住多年，應本著尊重現狀、維持穩定的原則，立足調解，承認購房人對房屋的現狀以及繼續佔有、居住和使用該房屋的權利。

如遇拆遷，買賣雙方可以自行協商分配補償款；如遇糾紛也可由法院進行裁判分配。

總之，從以上這三種情況我們可以看出，農村住宅房屋作為一種特殊不動產，是集體經濟組織為本組織成員提供的福利，因為土地性質為集體所有權，不能像商品房一樣自由流轉，只能在本集體經濟組織成員內部流轉，因此當事人在交易這種房屋時必須具備本集體經濟組織成員身份，另一方面當事人雙方必須簽訂合法有效的買賣合同，具備房屋產權變更條件的，應當及時變更物權登記，防止以後發生不必要的糾紛。