農村房屋賣給外村人，買賣合同是否有效?

農村的土地能買賣嗎

農村房屋買賣近幾年由於農村房屋的價值增長產生諸多糾紛，如何來判定合同是否有效成為糾紛的主要焦點，今天就受讓人為農村經濟集體之外的人之間的房屋買賣合同效力，瞭解法院是如何裁判的。

【案例簡介】

2012

年2月15日，王某、李某雙方簽訂《房屋買賣協議》，合同約定的主要內容為：王某自願將坐落於貴店村一組自建房屋的第三層毛坯套房出售給李某，面積約為148㎡。李某對被告所要出售的該套房屋作了充分了解，願意購買；房屋總價款為184 800元，簽訂協議時付8萬元，2012年7月30日以前支付5萬元，李某裝修時付4萬元，餘款待王某的土地使用證辦下來後付清；該協議簽字生效，李某房款交清，王某房屋交付後，李某即永久擁有該套房屋的所有權。如遇國家或有關單位徵用，該套房屋的有關補償由李某享用，王某不得提出任何爭議。本樓佔地面積148㎡土地永久性由被告所有，一切費用與樓上買方無關；王某現持有整棟房屋的建房許可證，但王某不負責辦理該套房屋的產權證件，房屋買賣成交後按政策如果不能辦理產權過戶手續，李某不得追究被告責任。如李某需要辦證，王某協助，所需辦證費用由李某承擔。如果今後按政策能夠辦理產權過戶手續，李某亦需要辦理產權手續，一切手續費及稅費均由李某負責，王某協助提供相關證件；任何一方違約，賠付由此給守約方帶來的全部損失。簽訂協議的當日，李某給王某付款8萬元，王某出具了收條一份，該收條的主要內容：今收到杜瀝泉購房訂金捌萬園整（8萬元）。嗣後，李某未按約定的時間支付房款，亦不接受房屋，並以該房屋屬小產權房、雙方簽訂的協議違背了國家法律的相關規定為由，而要求被告返還交付的購房款。雙方為此未達成一致意見。2012年8月，李某向本院提起訴訟，請求法院確認原、被告簽訂的《房屋買賣協議》無效；判令被告向原告返還購房款8萬元。

同時查明：原告杜瀝泉是屈原鎮天龍村村民；被告出售給原告的房屋是在原有宅基地基礎上翻修擴建，建房佔有的土地屬茅坪鎮楊貴店村集體所有制土地。

判決結果：法院支援了李某的訴訟請求，判令合同無效，王某返還購房款8萬並支付利息。

【案例分析】

所有人對自己的不動產或動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利，但其對自己財產的處分不得違反法律、行政法規的強制性規定。原、被告簽訂《房屋出售協議》雖屬自願，在協議中約定土地不轉讓，但根據“地隨房走”的原則，農村房屋買賣必然涉及宅基地轉讓。我國《合同法》第一百三十二條規定：“出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。”被告人自建的房屋，雖屬其所有，但所建房屋的土地是屬村集體所有，村集體所有的土地由本村村民集體所有。

我國《物權法》第一百五十三條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”。根據我國《土地管理法》的相關規定，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯絡，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。當今社會宅基地分配仍具有社會保障性質，宅基地若大量交易將導致強勢群體對宅基地的兼併，大量失地農民將生活無著，會對社會秩序造成巨大沖擊。我國人多地少的國情決定國家對土地使用採取嚴格的限制政策，其目的是讓農民保住自己的住宅，是維護和諧穩定的社會秩序的需要，也是為農民負責、保障其基本生存權的需要。

王某、李某告所簽訂的房屋買賣協議的買賣標的物不僅是房屋，還包含相應的宅基地使用權，該買賣合同非同正常的可以在市場上流通交易的商品房屋買賣合同，李某不是茅坪鎮楊貴店村村民，不具備該區域內購房權利。王某將在村集體所有的土地上建設的房屋出售給不屬本村村民的李某，雙方簽訂的《房屋買賣協議》違反了我國《土地管理法》的強制性規定，該合同應認定為無效。我國《合同法》第五十八條規定：“合同無效或被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還”。故王某基於合同而收取的原告購房款8萬元應予返還。導致協議無效，王某、李某告雙方均有過錯，故對雙方提出的損失問題由各自承擔。