城市更新N部曲之57：新城二次更新是壁虎斷尾

先拋一個梗：什麼叫做壁虎斷尾？

“壁虎斷尾是一種自我防禦的行為，當有敵害出現在壁虎的周圍時，壁虎為了將敵害引開，就會用力收縮尾部的肌肉，使得尾巴斷掉，讓敵害把注意力都放在斷掉的尾巴上，然後自己再迅速地爬走”。

今天講講很多城市裡正在蔓延開來的新城二次更新。

一、新城的二次更新，自有客觀發展的剛需

之前曾經提到過城市更新的兩個宏觀觀點：

1、城市更新不會一步到位，即使前期再精準地定位；

2、城市更新永遠

出於

“未完成”狀態，因為時代在進化。

有了這兩個客觀認知並共識之後，卻也屬於“既好也不好”的糾結狀態：

一方面，具體參與其中的人可以不用畏手畏腳，因為認知有限或工作失誤，在新城發展過程中走的一些彎路無須被過分解讀，更不用被上升到工作能力之外的莫名聯想；

但另一方面，因為城市更新的動態性、屬地性和客觀性，也不能就此成為新城在規劃、定位、發展、招商等一系列工作中不作為或亂作為的“不可抗力”，沒有絕對的對錯標準。

甚至更令人灰心的是：既然城市更新永遠沒有一招鮮更沒有一勞永逸，那麼包括新城在內的中觀介面，前期還有沒有必要進行那麼多討論、研究、參照、調研、合作呢？

答案是肯定的，當然是基於“意欲在其中有所作為者”的向善立場。

很多時候，我們會以前期定位是否準確甚至用心，來判斷新城發展過程中的馬後炮。

凡事今天的不盡如人意，或者今天的二次更新，都可以被用來對過往工作的失誤

指摘

，但其實過於主觀——

1、因為新城作為不斷在發展，當年被認為合理的思路，在今天可能有升級的剛性需求；

2、規劃雖然從現狀觸發，但設計和執行的出發點不同，難免有落不了地的“空置率”；

3、整體的產業發展佈局和要求也在變化中，今天“10歲以上最多20歲”的新城也在應變而變。

所以，今天諸多城市的

新城逐步進入二次更新，本身不完全是對過往工作的全面否定，而是基於一定的宏觀性和動態化之下，新城功能的調整和最佳化。

退一萬步講：就算前期工作有所偏差，那麼今天認識到正確方向（甚至是當下想要嘗試的探索方向），當然要有所動作而不能停留在對過往孰對孰錯的刻舟求劍。

二、新城的二次更新，捕手請進瓷器店

在為新城的二次更新進行了客觀辯解“卸包袱”之後，進入新城二次更新的做法探討。

首先，新城之所以要二次更新，一定是事出有因：

要麼是原有的業態和發展，已經全面阻礙了區域發展到了忍無可忍的地步；

要麼是有成功的對標案例和思路，主觀動了調整和最佳化的念頭願意嘗試和探索。

但二次更新的初心，最忌諱的是好心衝動：

一是一窩蜂，人有我也要有的趕潮；

二是脫離自身特徵的“明知不可為而為之”。

其次，新城的二次更新，已逐漸受到政策的緊箍咒：最明顯的就是【城市更新不許大拆大建】的政策：城市更新，要由過去大規模的增量建設轉向存量提質改造和增量結構調整並重。城市更新的內涵，應該是要推動城市結構最佳化、功能完善以及品質提升，而且它還是轉變城市開發建設方式的一個重要抓手。

簡而言之：推倒重來不可為，“瓷器店裡捉老鼠”才是正解。

說起來簡單：精準城市更新知易行難。

且不論

新城在過去10-20年發展過程中的不盡如人意已經證明了過往的定位、產業、配套的可商榷之處，但“半杯水比空杯更麻煩”之處在於：有陳垢、有包袱、有阻礙甚至有慣性，想要一洗了之並不容易，過程中的反覆、爭奪、糾纏、處置都將是城市更新這件華麗袍子上的滿目蝨子，近看——簡直沒法看。

第三，雖然時代在變是事實，但前期策劃依然是“二次更新”中的核心工作。

不能因為新城的二次更新，就將之前的發展包括前期定位工作，完全予以否定：畢竟新城有生命週期，而前期策劃的諸多定位、規劃、產業也應該容許他們有自己的保質期，只要在當下一輪的保質期內被實證為是有效的、精準的、可實施的，就是新城這一輪發展中的成績。

電視機沒有因為“看電視被刷手機”代替而被否定，更沒有被扔進時代的垃圾桶；

大客廳沒有因為社交外掛和小家庭化的發展而逐步需求減弱，但也是產品時代的階段重器；

教育培訓行業雖然被雙減政策所嚴重挫傷，但其作為一個行業也曾造福創業、就業和家庭。

所以，當年發明電視、設計客廳、發展教培的諸多想法和做法，雖然今天已經被時代所邊緣化，但是他們曾經到達的高度和寬度，已經被時代證明其必要性、正確性和市場性。

所以，前期策劃只需要“領先時代一步或幾步”都是有效的“謀定”，在新城的二次更新中同樣是剛性需求。

三、二次更新和“一次機會”的辯證關係

回到壁虎斷尾的典故，壁虎的斷臂求生和保車棄卒，啟示完全不同：

首先，壁虎是自然界裡為數不多具有再生功能的生物，而斷尾是它們保護自己的一種方式。

其次，壁虎斷尾時，斷掉的尾巴因為可動所以能吸引敵害注意力，自己趁機可以逃跑。

最後，壁虎斷尾之後，尾部還會開始分泌一種生長激素，讓壁虎重新再生長出一條新的尾巴。

也就是說，壁虎斷尾的成本雖然也存在，但其後發修復性至少可以還原到原有的完整，將其

比方

到新城的二次更新，不僅是“當下出於發展考慮必須更新（哪怕有和原先佈局斬斷的悲壯）”，但經過調整和最佳化之後的二次發展，只要方向是正確的，至少可以修復到原有的完整介面或者說——回到不更新之前城市發展介面的最高度！

壁虎不斷尾不行，因為在遭遇危險時候保全自己的性命為最重要，區域性部位還能重生；

新城

不

斷尾不行，原有的設想和做法已經不能滿足今天的區域發展要求，“至少不會更壞”。

所以，不斷尾就有爛尾之虞，改變是必須的剛性的。

但是差別在於：壁虎斷尾之後可以將其丟而棄之，但新城的二次更新裡就算做了規劃和產業的調整，勢必也要面臨解決原先的處置工作，畢竟先要騰籠才能換鳥！

另一方面，雖然有N個理由來為新城進行二次更新，但別以為二次更新“沒法進行節點考核”，畢竟上述諸多關鍵節點，在進入二次更新的1-3年之內可以看出一些端倪，或者有一些建設的呈現，只是投入期看到的更多是城市介面而非事實招商成效。

套用那句時髦話：考核會遲到，但不會缺席。

二次更新也有關鍵的時間節點——

或是某個意向產業中的核心品牌落地為證；

或是帶來大量的就業和創業，民生資料亮眼；

或是公建配套的完善，引入了鮮活的年輕人口；

或是城市介面的煥然一新，讓營商環境有所最佳化。

就像房地產營銷，也會容許一個專案有“二次開盤”，但——二次開盤只有一次機會。

此話怎講？

一個專案在前期可能遭遇主觀的產品或市場行情或政策變天，導致專案滯銷；

之後可以透過被動等待，也可以透過主觀調整策略、配套完善、展示介面甚至改一個案名，來消除原有的市場陳見，但是“二次就是最後一次”，因為全新的營銷策略就算可以帶來第二波和之前截然不同的消費群體，但絕對不會再有下一次了，因為客群是有限的，也因為客群和客群是流動的&流通的，資訊不對稱只會在某一個階段有效。

雖然說，新城的更新可以有二次、三次，但其有時間長度的斷開劃分，不可能出現今年這麼設想明年那麼實施的歲歲年年“事”不同，所以一個週期動輒3-5年之間，想法和做法還是存在聚光燈點亮之前的有效期。

壁虎斷尾是為了求生，新城的二次更新說是為了發展，其實也是為了“更好地”求生；

壁虎斷尾無需考慮“舊尾”，但新城的二次更新需要兼顧糾偏成本，讓“斷尾”被二次利用。

新城（當然）比壁虎更難。

在有限的建設期間，

那些“動輒幾十公里”的規劃，需要在前期市場研究時就有明確戰略定位：要麼是相容化預留最大的過程可變可能，要麼就是論證足夠之後的精細化執行落地，雖然不及房地產的“二次開盤定生死”，但後期會逐漸顯現出前期的對和錯。

用心與否，雖遠必誅。