賬上500億現金，華僑城為什麼還要賣寶格麗公寓？

本文來自微信公眾號“空間秘探”（ID：MESPACE007），作者：鄭豫舟。

作為寶格麗在全球的第四家公寓，上海寶格麗公寓近日傳出轉讓訊息。華僑城亞洲釋出內部訊息公告稱，擬透過公開掛牌方式出售上海首馳企業管理有限公司51%股權，透過公開掛牌出售，底價不低於約5。85億元。據瞭解上海首馳企業管理有限公司所持物業即上海寶格麗公寓及相應土地使用權。同時，華僑城亞洲的控股股東是華僑城A，也就是說真正要處置上海寶格麗公寓資產的決策者，其實是華僑城。半年報顯示華僑城在手現金近500億元，償債壓力較小，為什麼選擇在此時出售如此“惹眼”的公寓資產？

寶格麗公寓上貨架標價5。85億元

截至稿件釋出日，華僑城還沒有為寶格麗公寓找到下家，首先一同來了解一下這家公寓。2012年，華僑城與寶格麗集團簽署合作協議，確定了推出上海寶格麗公寓。2016年，全球第四家寶格麗公寓正式誕生。

這座公寓一經推出，便站在了上海高階公寓舞臺的中心點。一方面，業主華僑城與運營方寶格麗的身份加持；另一方面，這座老建築與寶格麗的完美融合，打造的公寓產品與住宿服務都讓人嘖嘖稱奇。

寶格麗的執行副總裁Mr。Silvio Ursini曾將上海寶格麗公寓譽為，“充滿精靈的地方”。建於1913年的上海總商會舊址上，不僅有清水紅磚牆、還有高規格的三角形山花以及光彩琉璃、羅馬紋柱、馬賽克地坪等，當下寶格麗“御用”義大利建築事務所將寶格麗基因充分融入其中，包括寶格麗風格的經典大堂，羅馬洞石、黑色花崗岩和威尼斯灰泥牆面等經典要素，多重元素作用下在蘇州灣打造了一處新時尚和文化地標。

入住上海寶格麗公寓意味著什麼呢？全套寶格麗洗漱用具和每週三次入室打掃和一週兩次布草更換，甚至是可以享受寶格麗酒店的全部設施服務如水療中心、髮型沙龍、餐飲服務以及義大利餐廳和酒吧，都不足以令人驚訝。24小時禮賓服務更值得一聲“wow”，小至一場家庭露臺紀念派對和優先預定米其林餐飲用餐，大至讓國外百年老牌裁縫上門量體裁衣和最新跑車的購買配額。

據寶格麗公寓官方表示，這些超出客人預期的禮賓團隊，也是當初其推出寶格麗公寓的關鍵動力之一。因為一些長住客人放心地將自己的私人事務交由酒店員工打理。

不過，上海寶格麗公寓的業績表現卻不如其他方面那麼耀眼奪目。根據寶格麗公寓租賃代理服務商第一太平戴維斯給出的資料，寶格麗公寓租金從6。2萬/月-9萬/月起。不過，據媒體報道今年上半年寶格麗公寓月均出租率為57%。因此，即便是擁有不菲的租金，卻也沒能改寫上海寶格麗公寓平淡的業績表現。

據華僑城亞洲釋出的訊息，持有寶格麗公寓的上海首馳 2020 年、2021 年以及 2022 年前八月除稅後虧損分別為5071。9 萬元、5235。1 萬元及3695。3 萬元，累計虧損超1。4億元。而截至8月末，上海首馳總負債約為14。35億元。即便是以5。85億元的價格轉讓51%股權之後，上海首馳也還有近三分之二負債待償還，壓力不小。所以，華僑城出讓上海首馳51%股權的行為，在行業看來是一種資產最佳化的行為。

基於目前這筆出讓仍未有實質性進展，因此上海寶格麗公寓未來將何去何從暫且無從得知。

轉讓資產不止是2022

事實上，上海寶格麗公寓並不是華僑城今年首個擺上貨架的資產。今年下半年以來，華僑城陸續掛牌轉讓旗下公司股權。

7月，據重慶產權交易網資訊顯示，成都華僑城盈創實業有限責任公司100%股權及42020萬元債權在重慶產權交易網掛牌轉讓，底價55974。53萬元。轉讓方為重慶華僑城實業發展有限公司，是華僑城全資子公司。

8月，據北京產權交易所資訊顯示，華僑城持股的雲南旅遊股份有限公司（以下簡稱“雲南旅遊”）掛牌轉讓旗下公司股權。雲南旅遊轉讓雲南省麗江中國國際旅行社有限責任公司49。53%股權，轉讓底價123。72萬元。

9月，據重慶產權交易網資訊顯示，建水僑博房地產開發有限公司轉讓49%股權，轉讓方為雲南世博康旅產業投資有限公司，後者是重慶華僑城實業發展有限公司華僑城全資子公司。建水僑博房地產開發有限公司49%股權擬公開轉讓，轉讓底價13983。55萬元。

10月，據北京產權交易所訊息，華僑城旗下華僑城（天津）投資有限公司擬分別轉讓太原僑碩置業、太原僑諾置業、太原僑隆置業各5%股權，轉讓底價合計1500萬元。這是繼去年12月30日華僑城曾掛牌轉讓3家公司各5%股權後，華僑城的第二處掛牌轉讓。

可以看出，上述轉讓標的中既有文旅專案，也有地產專案。值得一提的是，華僑城的資產轉讓並不是今年以來才有的動作，幾乎成了其近幾年的常態。從轉讓股權及債權數量及金額來看，華僑城於2018年開始頻繁出售旗下資產。

2018年，華僑城掛牌出售和進行預披露的資產約18項，出售主體涉及華僑城集團及旗下華僑城股份、華僑城亞洲等。其中，通過出售上海萬錦華僑城實現投資收益10。03億元。

2019年，華僑城先後出售西安思睿80%股權、雲南華僑城50%股權、成都地潤51%股權、上海華筵50%股權、上海華合50%股權，合計實現投資收益26。76億元。還轉讓天津嘉運、太原僑晉、太原僑君、秦皇島華僑城、天津華錦萬吉、四川聖銘等6家子公司股權，產生了較好的金額利得。

除此之外，2020年華僑城轉讓了11個專案，合計交易對價68。90億元。其中10月至11月對外公佈擬轉讓15家公司和資產股權，已公佈轉讓底價的涉及金額約99。4億。2021年節奏未曾方面，9月至11月就有近10項股權轉讓，涉及金額逾30億元。

賬上500億現金華僑城到底缺不缺錢？

根據華僑城半年度業績報告顯示，截至2022年6月底，華僑城的短期借款為35。4億元、應付票據為3。1億元，1年內到期的非流動負債為176。4億元，華僑城的在手現金達到近500億，償債壓力較小。

單從這一點來看，華僑城並沒有那麼缺錢。而且根據華僑城在一些電話會議上表示，公司三道紅線指標保持“綠檔”，各項指標與監管要求相比具備較高的安全邊際。與此同時，華僑城卻幾乎不拿地，有投資人認為其太過保守。

賬上有錢，還不怎麼用，按理說華僑城轉讓資產的節奏不應該這麼快且急。真正推動華僑城加速轉讓旗下公司股權的原因，究竟是什麼？

首先是“千億軍團新生”的利潤壓力。2021年，華僑城營業收入達到1026億元，首次突破千億規模，成了“千億軍團”的一名新生。但是華僑城2021年淨利潤71億元，同比減少55%，是近幾年首次出現較大幅度下降。對此，華僑城高管給出的解釋是，主要是受到外部房地產調控政策影響，還有內部結轉結構變化的影響因素。

其次是文旅和地產兩大主力板塊的營收壓力。據年度業績報告顯示，2021年華僑城旗下27家景區、28家酒店、1家旅行社、7家開放式旅遊區、1臺旅遊演藝共接待遊客7797。9萬人次。旅遊綜合業務收入433億元，佔主營業務收入的42%；實現毛利140億元，毛利率32%，同比下降10%。此外，房地產業務收入590億元，佔主營業務收入的58%；實現毛利126億元，毛利率21%，同比下降38%。業績的雙雙下降，讓華僑城陷入了的增收壓力倍增。

最後是過去多年股權轉讓的慣性作用。如上文所言，華僑城自2018年開始頻繁轉讓股權，這不僅是其加速去化也是其引入合作方的經營方式之一。而且類似於上海寶格麗公寓這類股權轉讓，是有利於最佳化華僑城財務報表，併為其帶來現金流。而且，在過去的兩年中，華僑城負債率一度超過70%，負債總額也曾超過3000億元，不僅需要轉讓股權，還需要“借新還舊”等多重方式保證資金安全。因此，可以預見的是，未來股權轉讓或將依舊是華僑城加快週轉速度的主要舉措之一。

一手是投入大週期長的文旅專案，一手是“房住不炒”的房地產行業政策堅守底線，可想而知華僑城的鬆弛感顯然不是500億現金能夠給到的。以文旅板塊為例，當下華僑城還在多地陸續簽約建設歡樂谷、歡樂星河、歡樂田園等文旅專案，這就意味著華僑城需要的長期沉澱資金又得增加了。

文旅or地產誰是華僑城的產業關鍵詞？

一個有意思的事情，華僑城常會用“業務調整需要，聚焦文旅主業”的說法，用以迴應出售資產的原因。但問題是華僑城的貨架上，是曾賣過文旅專案的。這就引出了另一個更深層的問題，那就是文旅與地產，誰才是華僑城的產業關鍵詞。要知道，在很長一段時間裡，華僑城拒絕了文旅地產商的身份，而是用了一種更為模糊的說法，自定義為“文旅+地產”。

儘管目前華僑城官方未曾做出明確表示，但是從當下兩大板塊的發展來看，文旅成為產業關鍵詞的可能性更勝一籌。

理由一，旅遊綜合收入佔比遠超房地產業務收入。據華僑城年度業績收入顯示，2020年，華僑城旅遊綜合收入、房地產業務收入佔總收入的比重分別為52。74%、45。49%。但是，2021半年度業績報告中，華僑城旅遊綜合業務實現收入189。22億元，同比增長89。93%，而且該收入佔比達到82%，房地產業務收入佔比為18%。如此一來，迅猛增長的文旅板塊打破了原本的均分局面，也從側面證實了“文旅主業”的說法。

理由二，低谷時刻對文旅及房產板塊的不同態度。嚴格來說，近幾年無論是對文旅或是房產板塊，都是一個極具挑戰的時間段。即便如此，今年二季度華僑城選擇了在成都、茂名、西安等三地新開四個專案，且其他專案拓展也在持續推進中。反觀房產，華僑城似乎並沒有更大的規模目標，且在拿地方面也略顯猶豫，甚至有投資人認為其有些太過保守。

理由三，“華僑城模式”初見成效，轉型文旅步履不停。在擁有豐富和成功的文旅運作經驗的段先念帶領下，華僑城用了8年時間在文旅板塊用了質的突破，並開創了“華僑城模式”。所謂的華僑城模式，指的是透過投建景區或主題公園等文旅專案低價勾地，同步建設住宅專案，再透過賣房回籠資金繼續投資文旅專案，最終實現遊客引流、土地增值等效果。

在一些業內人士看來，在不少房企打造的大型文旅專案中，多多少少都有一些“華僑城模式”的影子。換帥之後，華僑城將延續“段先念時代”對文旅板塊的深耕，進一步打造現有文旅產品體系，如歡樂谷、歡樂海岸、歡樂港灣等系列產品。同時，華僑城對於元宇宙等文旅消費相關風口也十分關注，目前正在積極追蹤與研究。

確定方向固然重要，但是建設主力賽道所需資金同樣是關鍵所在。當下的華僑城依舊面臨著一個問題——文旅專案整體營收表現仍處於爬坡階段，同時房地產業務收入卻不如從前，傳統的地產反哺文旅週轉模式可能難以繼續。華僑城這艘“中國文旅業航空母艦”接下來將以什麼為新的動力，或許是其更迫切需要解決的問題。

華僑城旅投集團高階副總裁吳彤曾在一次行業分享中表示，“華僑城這麼多年，在中國文旅行業投資屹立不倒的原因除了央企背景，還有就是投資耐受性非常強，對週期、回報沒有那麼急功近利。”長期主義固然好，但是面對激烈的市場競爭和激進的行業競對，或許華僑城到時候又會有不一樣的動作，交出不一樣的答卷。