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2018年城中村無證房、違建房拆遷應該怎麼補償?
違建房一平方賠償多少
深圳市有超過1000多個城中村,容納深圳超過500萬的外來人群。不少城中村周邊高樓大廈矗立,人們居住在城中村中,生活在繁華的都市,但是城中村村民卻沒有完全融入都市。另一方面,在城市中央,土地寸土寸金,而城中村的存在也成為影響城市發展的瓶頸。隨著城市化加速,一些農村被動成為城中村,城中村規模越來越大。
城中村拆遷改造,農民變市民。身份變了,財富變了嗎?2018年城中村拆遷補償怎麼算?城中村的違建房屋有補償嗎?無證房的補償如何計算?今天,愛土拆遷律師團為大家一一分析。
城中村拆遷命運各不同:有的拿了900多萬致富,也有的拆遷返貧
在接待城中村拆遷改造的諮詢中,最令人印象深刻的是太原市的城中村改造,補償標準按照宅基地面積補償,每分宅基地補償90萬到100萬不等的貨幣,一家少則五六百萬,多則能夠到九百多萬。廣州市天河區等地的城中村村民,也是一夕成為了千萬富翁的誕生地,不僅村民成為了相親人群的香餑餑,各類豪車銷售商也相繼入駐,大量豪車被村民買走。
農民變市民,好像興家致富就在城中村改造中實現了,但是事情真有這麼容易嗎?
能夠得到天價補償的,畢竟只是少數人、少數地方,更多的城中村村民還在為爭取提高拆遷補償,在跟拆遷辦鬥智鬥勇。今天我們就為大家分析一下城中村拆遷補償面臨的問題和應對方法。
城中村中的無證房屋,拆遷補償被壓低該怎麼辦?
城中村原本是靠近城市的村莊,因為城市發展,逐漸被城市包圍。城中村的房屋多是農村宅基地上修建的房屋。因為歷史原因,房屋建設等都沒有經過規劃局、國土局等部門的審批,很少有村民能夠拿出土地證和房產證來。
此時,徵收方來徵收房屋時,往往會以各種理由來壓低拆遷補償。但根據相關法律規定,由於歷史原因及管理不規範形成的無證房屋,應當考慮其實際情況,參考正常房屋的標準進行合理補償。
舉個例子,40、50年代到90年代的無證房屋,是可以參考正常房屋拆遷補償的。徵收方不應當以未登記、無證房屋為由,不予以補償或故意壓低拆遷補償,造成拆遷戶因拆遷返貧。
城中村加擴建房屋,可以爭取到合理豐厚的補償嗎?
同時因為城市房屋難以容納外來人口,城中村的房屋以相對低廉的租金,便利的交通等優勢,吸引了不少的務工人員居住。龐大的租房需求,以及家中人口增加,也刺激了城中村房屋的建設。加建擴建房屋,樓層越建越高。像這樣的房屋,能補償多少?
徵收方在補償的時候,往往會認定為違建,不予補償或象徵性進行一些補償。但事實如何?
我們只要認準一條重要的判定違建的時間線——2008年,這是違建的分水嶺。這一年出臺了《城鄉規劃法》,自此,對於違建的規範才更加嚴格。而2008年之前的加擴建,只要層高達到2。2米以上,用於生活居住,那麼是可以爭取按照正常房屋進行補償的。
當然如果是2008年之後的加擴建、違建房,那麼補償標準就會低一些了,而且要參考各地政策。主要是人道主義的賠償。
矛盾焦點:城中村拆遷補償標準,是按農村算還是按城市算?
“城中村”雖然屬於城市的規劃區,但是其土地的性質屬於集體土地,而非國有土地,是故不能按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定的標準進行補償。目前大多數的地方,也是以城中村土地性質為農村集體土地為由,按照集體土地補償方案進行補償,遠低於周邊房價。這樣做,那將對“城中村”村民極不公平。因為除了這些房屋拆遷補償等補償專案之外,還有區位、交通等方面的優勢,這些都沒有得到體現。
根據2012年最高人民法院頒佈的《關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第12條第2款的規定,“徵收農村集體土地時未就被徵收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償,補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區,土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的,人民法院一般應予支援,但應當扣除已經取得的土地補償費”。
可知,城中村的房屋拆遷可以參照“房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格”標準進行補償,此時,城中村村民可得公平合理的補償額。
因為城中村特殊的土地性質和地理位置,現實中徵收方有較大的操作空間,如果被拆遷人沒有拿到合理的滿意的補償,那一定不能簽字,及時諮詢專業的徵地拆遷律師,透過申請行政複議或提起行政訴訟的方式提高補償。
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