加油站拆遷應該如何補償？

■本文作者：趙超 北京在明律師事務所

經營加油站的企業都清楚，一個合法的加油站在建立初期需要向規劃、自然資源、城市建設、消防、安監、環保等部門申報一系列極其繁瑣的建設手續。

首先，加油站建設需要申請特種經營行政許可及驗收批文或證書，在取得各職能部門驗收後，企業需要向市經貿委申請核發《成品油零售經營批准證書》，然後市經貿委向省經貿委申請驗收核發《成品油零售經營批准證書》。其次，汽油屬危險品，企業需要有應急管理部門的銷售許可證；再次，企業需要消防部門的批准檔案。

有了上述批文後，企業才能到工商局註冊加油站。

某市張先生申請建設加油站，在跑了3年手續後，加油站終於投入運營。但剛剛經營不到1年，就遇到了城中村改造徵收的專案。

據瞭解，張先生的加油站佔地2畝，土地為出讓所得，地上建築500多平，地下6個油箱，地上雨棚等一些構築物。加油站籌備前期，張先生投資了1000多萬的成本，但徵收方評估不到300萬。

面對徵收方給的評估價格，張先生哭笑不得。他認為，加油站的位置在十字路口，交通便利，車流量大，區位優越，雖然經營不到一年但可收入可觀。而且徵收方按成本法評估的補償價格偏低。

經過幾番談判，徵收方雖然提高了補償，但遠遠達不到張先生的預期。為了完成徵收，徵收方透過斷水斷電並且對加油站進行圍擋切斷經營的手段，逼張先生簽字，並接受徵收方的補償。

無奈之下，張先生找到了在明律師，決心用法律武器維護自己的權益。

事實上，加油站作為一種特殊行業，在審批營業經營許可時，要取得特殊行業經營許可證和危險化學品經營許可證，比一般生產加工行業的手續更復雜。特殊行業在面臨徵收拆遷的時候，如何評估，如何計算損失，是一個非常大的問題。

在明律師認為，以史為鑑，徵收過程中，常用的評估方法有成本法、市場法、假設開發法、收益法四種，還有不經常使用的土地修正係數法。雖然加油站的附屬物和附屬設施不多，但是它所蘊含的附加值和預期收益很高，在選擇評估方法的時候，應該選擇收益法。

本案中，經過在明律師團隊的努力，幾次談判下來，徵收方最終同意按照收益法評估，加上加油站建設損失以及待安置加油站正常經營之前的停產停業損失給予張先生1200萬的補償，並答應異地安置。

其實，加油站遇到拆遷時，雖然被徵收人有選擇安置和貨幣補償權利，但徵收方一般不願意異地置換，因為加油站的安置成本很高。粗略的算一下：一、地皮費用。根據《成品油市場管理辦法》規定，加油站所佔用的土地必須經招拍掛競買後才能使用，而且土地性質為商業用地。眾所周知，商業用地一般比其他用地價格要高出許多。如果按照一線城市3萬一平、二線城市2萬一平、三線城市1萬一平，光買地都要花費很多；二、建設費用。基礎設施不僅要搭個雨棚，建個房子，主要還是要做地下油庫和複雜的地下管道。市場上，3個桶油的最低建設費用為100萬，二線城市可能會達到200萬，一線城市會達到300萬。三、裝置費用。建設加油站還需要採購裝置，比如儲油罐、加油機。根據加油站的規模大小，數量多少，裝置的費用最少也在100萬左右。四、運營費用。硬體設施完善後，加油站還需要招人、進貨、宣傳等。

可見，如果異地安置，徵收方也要花上一大筆費用。而且有些地方加油站的指標很多企業爭著買，徵收方也想留著指標補貼財政收入。

一切必須以法律和事實為出發點，如果遇到拆遷，被拆遷人要調節好心理，應不卑不亢，在自己能力有限時，及時委託專業律師維護自身合法權益。