買房到底買什麼？自住、改善到底關注什麼？如何充分利用有限預算

本篇文章，重點探討買房人非常關心的如果做買房定位的問題。也談在預算有限的情況下，如何在買房前做好心理建設，房產市場永遠是動態的，切莫讓買房的心理停留在自己的小世界裡。

文章為 @胖子開車去看房 原創，下文中文章作者胖子本人皆用第一人稱

“我”，或口語化的方式進行表達，方便閱讀。

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OK， Let`s begin。

我曾不止一次的在影片中用各種方式表達過我對購房人買房心理的看法，買房首先得搞清楚自己想得到什麼？剛需自住，二次改善，純粹非自用（

TZ

這個詞目前某些平臺不能直接表達，有可能稽核不透過，你們懂，所以就寫純粹非自用吧，領會精神，見諒）很多人搞不清楚區別，總之就是一句話：我買的房子不能跌，別人漲

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萬我漲

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萬我就罵街。這嚴格來說這想法沒啥錯誤，誰都想在有限的資金範圍內，能多沾點便宜是一點，人之本性而已，沒有貪慾和慾望就不是哺乳動物，肉體凡胎誰還不是個凡夫俗子，都成了聖人那不就天下大同了嗎。

可現實就是這麼容易給你開玩笑，房地產市場的真實情況與個人需求的認知不足，自持資金的多少與標的物價值，總是在不經意間就讓你感受到世態炎涼又自我否定，繼而失去原本其實很簡單並不難操作的購房環節。因為吃虧不行佔便宜沒夠，因為別人有的我也得有，可是別人花的錢你有嗎？

從大方向上來說，以濟南市場為例，東部是趨勢是未來這沒啥錯，可東部也分三六九等，不是我過去常說的那句從

CBD

往東到孫村，北到工業北，南到旅遊路都有價值就能涵蓋的，真要這麼簡單，大家都發財了，可現實不是正好相反嗎？

那麼剛需自住是什麼？一等優先考慮離著工作單位近，通勤方便；二等配套設施相對能接受，且沒有明顯硬傷，做到這兩點就足夠了。還想著配套設施超級完善？未來升值潛力不能差？再次置換的時候好出手？您想啥呢？加預算嗎？不加是嗎？好地，考慮剛才說的那兩點足矣！

而二次改善是什麼？一等優先考慮小區配套和房型空間設計以及自己喜歡；二等考慮通勤距離，社交圈子，做到這兩點，也就足夠了。還想著價格超出預算太多或者價位便宜房子本來還不錯卻看不上眼？戶型配套各方面倒是不錯但就是距離核心城區太遠？別人同時期買的我不能未來比他的房子漲價少？您想啥呢？加預算嗎？不加是嗎？好地，考慮剛才說的那兩點足矣！

最後純粹非自用（

TZ

）是什麼？只需考慮選擇哪種收益方式即可，如果收租金為主，只需考慮位置前景以及租售比和房屋空置期不要太久，並且把公寓商鋪等納入考慮範圍，或者說優先考慮租售比高的商業地產，

亦或

是透過各種合理合法可規避風險的

GG

原理（公開網路無法直說那個詞，見諒）綜合搭配，別一提公寓商鋪寫字樓就跟吃屎了一樣覺得噁心，此種情況下切莫再要去過多考慮（注意我的用詞，是過多）房屋本體的未來轉手還能大賺。

如果以未來房屋本體價值收益為主，請務必以市場上未來接手的買家大機率能接受的需求或者區域的房子作為判斷依據，以城市發展主軸，產業佈局的優勢方向，以及城市產業發展的層級作為判斷房地產層面以外的最重要要素，在這個基礎上，持有期間房租收益能多一點是一點，見好就收，千萬別想當然的認為這個位置現在看著多偏僻多麼郊區，或者這個房型就是入不了你的眼自己就是不喜歡，或者又要好租還要便宜，說不準未來我就算是不賣了自己住還得住的舒心方便。

如果這兩點理解不了，或者無論如何就是做不到，不好意思，這不是加預算的問題了，是您就是大爺，房子這點小錢您可能看不上眼，或者更直白一點，該幹嘛幹嘛去，您不適合透過和房產打交道獲取一些應有的回報。買房對於您來說，只能是自住或改善。

任何一個行業在發展到中後期的時候，都不會再是剛開始時候一片藍海，別管自己有沒有經驗只要有點錢投進去就能獲取不錯的回報；任何一個行業發展到中後期的時候，都會極其需要常年浸潤在這個行業裡，且透過這些常年的浸潤斬獲一種對這個行業比一般人更能去提前預判的眼界，再搭配上資金和孤注一擲的勇氣，以及在這個行業下行時比別人更能承受的耐性，如果做不到這些，請務必不要認為自己還適合在房子這種已然非常紅海，且我如果判斷沒錯未來不出

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年一定是超級深紅的房產市場裡騰轉挪移。

所以，越往後，買房是越講究技巧和經驗，且必須搭配勇氣毅力資金等缺一不可，現在這些還只是應用到比較考驗純粹非自用（

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）的購房人領域，但這些未來一定會下探到剛需和改善領域，房子確實是個民生問題，也確實需要穩健優先，但正如我開頭說的那樣，只要你是個人，那就有貪慾。公和私，到底有沒有大公無私？沒有，“公”字底下就是“私”，旁邊還得加上“利”，有了“利”就一定會拆分“公”為“私”。看看老祖宗的造字藝術，全都給你想到了，這就是人性，這就是江湖，我直播的的時候不止一次提到過一個大染缸，那大染缸裡，可全都是人。

當然上述那些就扯遠了，因為這個社會上包括你我在內的絕大多數人，都只是個微不足道的個體，真能去改變造字規則的人，早就把一切都給定好了，這個框架不變，任何騰轉挪移都不過是韭菜罷了，只是多少而已。所以，對於買房來說，切莫聽風就是雨，切莫出個什麼事兒就讓自己覺得我的房子要跌價，我又不能買了，又出啥啥啥訊息了等等。或者上行區間裡，房子又要漲價了，今天再不買就不行了，明天就沒房子了等等。這都不是一個成熟購房的表現，如果是首次購房，尚可理解，因為畢竟沒經歷過的事兒，誰還

沒個人

生第一次。

但對於改善還想

多佔點

便宜，或者純粹非自用（

TZ

）的前提下，還是以自己為中心，覺得市場不就是這樣嗎，不就是買個房子嗎，買個房子我花錢還不得買個我高興嗎，或者還是總想討個巧，我只能說，這個市場早就變了，過去你沒吃上這碗飯，現在想起來吃了，請務必尊重房產這個市場，尊重房產這個行業，尊重未來還有那麼一線生機能讓你實現翻身的機會，否則，該幹嘛幹嘛去吧，真的，不是所有人，都適合吃房子這碗飯，這是我倒騰房子快

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年來，現在能每天自然醒的最大感悟，尊重市場變化，尊重行業規則。

好了，今天就說這些吧，文章略長，感謝閱讀，點個關注，給個贊啥的，就更好了

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胖子開車去看房，文章影片皆原創。

以一個曾經買房人和房東的視角，觀察和房地產有關的方方面面。

佛系慵懶即興寫作，理解萬歲彼此安好；

房屋買賣不跪不舔，解決問題

不聊

關係；

觀點通透切莫見怪，真話難聽但是管用；

不接本地房企廣告，獨立自主想啥說啥。